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    龍頭大哥新打法:去庫存不一定要靠賣房

    2015-11-20 09:48:00 來源:每日經(jīng)濟(jì)新聞

    ◎每經(jīng)記者 白亞靜

      國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示,截至今年10月底,商品房待售面積68632萬平方米,比9月末增加2122萬平方米。從數(shù)據(jù)上看,庫存高企是當(dāng)前很多城市房地產(chǎn)市場的重要特征。在日前中央對去庫存釋放出強(qiáng)烈政策信號的背景下,企業(yè)在去庫存上又有哪些動作,特別是龍頭房企會有哪些新打法?

      去庫存已成為業(yè)內(nèi)共識。作為房企龍頭,萬科從去年開始對于拿地已慎之又慎,今年初甚至手握627億元現(xiàn)金,土地儲備卻只夠兩年開發(fā)。考慮到房企周轉(zhuǎn)特性,萬科的土地量差不多剛好夠現(xiàn)炒飯現(xiàn)開張,再少,就是青黃不接。

      即使如此,動輒千萬平方米的土儲,也使得萬科仍然存在產(chǎn)能消化問題。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn),萬科的思路不是從如何賣房子著手。畢竟如果只是單純降價,誰都會賣房。

      消失的銷售目標(biāo)

      不謀全局者,不足謀一域。

      過去十年,萬科執(zhí)業(yè)界牛耳的關(guān)鍵是銷售規(guī)模第一。然而,2014年以來,萬科不再公開提及集團(tuán)的銷售目標(biāo)。

      龍頭企業(yè)自我變革核心競爭力的現(xiàn)象,與行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r密不可分,兩個側(cè)面可資觀察:中央層面,去庫存成為共識。11月10日,中共中央總書記、國家主席習(xí)近平強(qiáng)調(diào),“要化解房地產(chǎn)庫存,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展!痹诖酥暗10月23日,國務(wù)院總理李克強(qiáng)曾表示,“以往我們長期依賴的房地產(chǎn),去庫存問題也沒有解決”。

      智庫層面。新城控股高級副總裁歐陽捷認(rèn)為,如果明年政府放下包袱,下調(diào)GDP目標(biāo),調(diào)結(jié)構(gòu)等會減少扭曲,房地產(chǎn)這個拐杖很可能會被放下,房企面對的形勢將比今年更嚴(yán)峻。任志強(qiáng)分析,房企如果庫存超過總資產(chǎn)的30%~40%,說明很危險了;到了50%~60%,非常危險;70%~ 80%,那基本上就死了。

      即使大勢所趨,也有逆流而上者。恒大上調(diào)銷售目標(biāo)20%,正享用深圳市場的龍光地產(chǎn)上調(diào)銷售目標(biāo)24%。

      雖然萬科也起家華南,而且正牢牢掌控深圳第一的市場份額,但其不提、更沒有上調(diào)銷售目標(biāo)。這與管理層所表示的重心轉(zhuǎn)向利潤有關(guān),也可以說關(guān)系不大,因?yàn)槔麧櫬试黾又皇且幌盗袆幼鞯慕Y(jié)果。

      其潛在的核心邏輯是,拓展多個渠道走貨盈利,不再僅依賴住宅銷售消化產(chǎn)能,這才是“做強(qiáng)”的本質(zhì)和保障。

      新銷售模式

       在萬科三季報里,兩組數(shù)據(jù)值得關(guān)注。不強(qiáng)調(diào)銷售額的萬科,拓地節(jié)奏并沒有減緩。前三季度,萬科累計(jì)新增50個項(xiàng)目,按萬科權(quán)益計(jì)算的規(guī)劃建筑面積約788.2萬平方米,同比增長89.8%。然而,向好的銷售業(yè)績,并沒有令萬科開工有大規(guī)模擴(kuò)大跡象。前三季度,萬科實(shí)現(xiàn)新開工面積1398.2萬平方米,同比增長僅2.3%。

      一個合理的預(yù)測是,萬科不急于加工這些原料,其希望更成熟地培育出不同的產(chǎn)品形態(tài),比如租房+賣房。

      近日,萬科重慶長租公寓“租金抵房款,房款抵租金”活動,引發(fā)業(yè)內(nèi)震動。雖然證實(shí)外界解讀有誤,但其中蘊(yùn)含的創(chuàng)新思維不容小覷。

      一個樓盤存在兩種產(chǎn)品,先推長租公寓,再推可供銷售的住宅。事實(shí)上,是在傳統(tǒng)住宅銷售環(huán)節(jié)里,增加了“體驗(yàn)”功能。房屋,或許是中國人所消費(fèi)的最貴產(chǎn)品,需要極其慎重。然而,購買前,很少有人能試用這款產(chǎn)品,更多人只看見了一張圖紙就達(dá)成交易。

      萬科的做法是,在重慶西九項(xiàng)目里,推出135套房源出租,完成招租指標(biāo)后,停止招租,剩余房源預(yù)留給萬科西九二期住宅業(yè)主租住,購房業(yè)主可以“房款抵租金”。

      “租金抵房款”+租客背景篩選的打法,使得長租項(xiàng)目除了能夠收取租金,還能為住宅銷售項(xiàng)目提前鎖定客戶。

      借路資產(chǎn)證券化

       針對傳言,萬科表示,現(xiàn)在沒有先租后售的規(guī)劃和項(xiàng)目,不過,不排除未來探索住宅本身“租售并舉”“先租后售”等新業(yè)務(wù)模式。

      能否順利推行這樣的業(yè)務(wù)模式,關(guān)鍵要看現(xiàn)金流。如果將快周轉(zhuǎn)的住宅銷售,改為先租后售,將極大地挑戰(zhàn)萬科現(xiàn)有盈利模式。畢竟萬科的看家本事是在標(biāo)準(zhǔn)化體系里,快速大規(guī)模復(fù)制產(chǎn)品,不捂盤,然后迅速回流現(xiàn)金,從而賺取利潤。

      更何況,在最近的案例里,只有香港推出了類似先租后售的置安心計(jì)劃。對于民企萬科而言,“先租后售”在某種意義上類似于重資產(chǎn)運(yùn)營的商業(yè)項(xiàng)目。

      萬科給自己商業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的退出路徑是什么呢?資產(chǎn)證券化。用證券化為項(xiàng)目獲取流動性,將沉淀在項(xiàng)目里的資金解放出來。

      如果萬科未來推行“先租后售”,將很有可能把住宅項(xiàng)目打包上市,以平衡現(xiàn)金流,然后再通過租客以及購房者支付的租金和資產(chǎn)增值部分,回饋投資者。

      在資產(chǎn)證券化的道路上,萬科已有試水。今年6月,萬科發(fā)行國內(nèi)首只獲批的公募REITs基金——鵬華前海萬科REITs封閉式混合型發(fā)起式證券投資基金。

      改變拿地思路

       資產(chǎn)證券化,除了能為萬科的住宅、商業(yè)項(xiàng)目提供保障,還能拓展拿地思路。

      其實(shí),現(xiàn)在很多地方政府并不愿意再將土地以住宅的形式推出。比如前不久剛出臺的海南地產(chǎn)新政,即已嚴(yán)控住宅項(xiàng)目的審批。而且,住宅性質(zhì)的土地價格節(jié)節(jié)攀升,近期北京已出現(xiàn)多宗高溢價土地拍賣。萬科自己的研究也顯示,內(nèi)地一線城市土地成本占房價的比例達(dá)到60%以上,與香港等地不遑多讓。

      上馬物流地產(chǎn),既是萬科消化產(chǎn)能的方式,也是應(yīng)對土地市場變化的對策。

      截至目前,萬科已撤銷物流地產(chǎn)事業(yè)部,改成立萬科物流地產(chǎn)公司,累計(jì)在貴陽、武漢、上海、沈陽、長沙、成都和杭州獲取了7個物流地產(chǎn)項(xiàng)目,儲備建面達(dá)到49.0萬平方米。

      值得注意的是,美國黑石集團(tuán)是萬科子公司的股東之一。黑石集團(tuán)的業(yè)務(wù)有股權(quán)投資基金、房地產(chǎn)基金等。

      如果萬科能夠借助黑石集團(tuán),將旗下物流項(xiàng)目進(jìn)行基金運(yùn)作,自己成為GP(普通合伙人),保留運(yùn)營權(quán),同時得到管理費(fèi)用和基金分紅,固然好。如果不能,萬科還可以自己嘗試以資產(chǎn)證券化的方式進(jìn)行輕資產(chǎn)運(yùn)營。

      根據(jù)戴德梁行研究,長期看,物流地產(chǎn)土地獲取價格較低,未來增值的空間較大。短期內(nèi),客源穩(wěn)定,租金回報可觀,出租的年回報率可達(dá)8%~12%,遠(yuǎn)高于商業(yè)、住宅項(xiàng)目5%以下的租金回報。

    編輯:崔 凡