◎每經(jīng)記者 吳若凡
近日，綠地控股斥資39億元先后獲取鄭州、南昌共計(jì)1021畝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，總規(guī)劃建筑面積137.5萬(wàn)平方米。而前三季度，綠地完成的銷售額不及去年全年的六成。在此背景下，為什么綠地仍在購(gòu)買土地？
對(duì)此，綠地方面給出的答案是第四季度將全力沖刺，完成目標(biāo)。
全力沖刺年度目標(biāo)
對(duì)于僅剩的一個(gè)多月，綠地相關(guān)負(fù)責(zé)人給出了明確答復(fù)，相較于萬(wàn)科每個(gè)月相對(duì)平均的銷售業(yè)績(jī)，綠地在住宅市場(chǎng)上的推盤節(jié)奏為上半年三分之一，下半年三分之二。
年底，綠地的銷售或?qū)⒓斜l(fā)，其中商辦項(xiàng)目的銷售總體高于住宅。綠地三季報(bào)顯示，住宅商辦合同銷售金額占比分別為59%和41%，從商辦的特點(diǎn)來(lái)看，其單體貢獻(xiàn)度較大。綠地相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，下半年商辦有大單集中結(jié)轉(zhuǎn)，其中很多寫字樓都是定制化產(chǎn)品，一棟樓就有幾十億元的資金回籠。住宅方面，據(jù)綠地相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，下半年像上海蘇州河畔海珀玉暉這樣的重點(diǎn)項(xiàng)目已經(jīng)陸續(xù)推出，并在接下來(lái)的一段時(shí)間里有爆發(fā)式增長(zhǎng)。
上述相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，綠地在全國(guó)的項(xiàng)目公司正在采用一系列營(yíng)銷手段來(lái)積極應(yīng)對(duì)去化，同時(shí)多推出迎合市場(chǎng)的產(chǎn)品。
但并不是所有項(xiàng)目都銷售通暢，此前就有媒體曝出綠地沈陽(yáng)的住宅項(xiàng)目出現(xiàn)滯銷。對(duì)此，綠地方面表示，這些項(xiàng)目銷售不暢和當(dāng)?shù)卣w市場(chǎng)有關(guān)，而非綠地自身原因。綠地更看重公司整體的銷售業(yè)績(jī)，個(gè)別銷售不暢的區(qū)域會(huì)在營(yíng)銷策略和產(chǎn)品設(shè)計(jì)上做調(diào)整，而銷售較好的區(qū)域則會(huì)平衡去化速度較慢的區(qū)域。
有業(yè)內(nèi)人士表示，全國(guó)化布局企業(yè)對(duì)區(qū)域公司都有明確的指標(biāo)，從集團(tuán)角度來(lái)說(shuō)，全公司業(yè)績(jī)是最重要的，但績(jī)效考核是以銷售額和現(xiàn)金流回籠為主。對(duì)于更加注重效益的房企來(lái)說(shuō)，利潤(rùn)是核心，績(jī)效考核肯定是針對(duì)各個(gè)區(qū)域公司。
而庫(kù)存較高的城市，綠地并不急于用降價(jià)方法去庫(kù)存。上述相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者表示，對(duì)于綠地來(lái)說(shuō)，某些區(qū)域的去化速度對(duì)整體的影響不大，綠地抗區(qū)域市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力較強(qiáng)，不會(huì)因?yàn)槟承┦袌?chǎng)波動(dòng)而受影響。
降價(jià)去庫(kù)存要適可而止
決策層此番提出樓市去庫(kù)存，是穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)，防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的重要舉措。鑒于當(dāng)前中國(guó)的人口流動(dòng)，樓市供需關(guān)系狀況，人口凈流出的三四線城市無(wú)疑是高庫(kù)存的重點(diǎn)區(qū)域。
新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷向記者表示，決策層強(qiáng)調(diào)去化其實(shí)更多集中在一些相對(duì)滯銷的區(qū)域。主要在一些三四線城市和一二線城市的個(gè)別板塊。
拿一線城市來(lái)說(shuō)，北京、上海這樣的超一線城市每年都有幾十萬(wàn)的新增外來(lái)人口，土地始終保持著溢價(jià)，而與之相對(duì)的是三四線城市的人口持續(xù)凈流出，這就有相應(yīng)的去庫(kù)存壓力。
三四線城市供應(yīng)量比較大，這些地方的開(kāi)發(fā)企業(yè)要以降價(jià)跑量為主。拿歐陽(yáng)捷的話說(shuō)，銷售100億元的貨值可以保證10%的利潤(rùn)，但150億元的貨值可能只有9%的利潤(rùn)。降價(jià)也要適可而止。
歐陽(yáng)捷表示，去庫(kù)存的速度取決于企業(yè)的現(xiàn)金流。拿上海來(lái)說(shuō)，內(nèi)環(huán)以內(nèi)的房子沒(méi)有庫(kù)存壓力，即使銷售面積減少，在房?jī)r(jià)上漲的驅(qū)動(dòng)下仍舊可以保持銷售額穩(wěn)定。從局部來(lái)看，區(qū)域板塊內(nèi)就存在去庫(kù)存問(wèn)題，比如奉賢的舊城改造區(qū)，由于沒(méi)有新的人口和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，就會(huì)出現(xiàn)區(qū)域板塊供應(yīng)量過(guò)大的問(wèn)題，這種情況在三四線城市更為普遍。