業(yè)內(nèi)人士表示,商住兩用項(xiàng)目的住宅專項(xiàng)維修基金的繳納實(shí)際上處于灰色地帶。圖/CFP
今年以來(lái),北京市場(chǎng)上的商住項(xiàng)目加速入市,成交也異;馃。面對(duì)市場(chǎng)的升溫,商住房背后隱藏的一些問(wèn)題也在顯現(xiàn)。最近,位于大興區(qū)的一商住項(xiàng)目在交房時(shí)發(fā)生了業(yè)主與開(kāi)發(fā)商的糾紛事件。糾紛的核心是商住項(xiàng)目是否應(yīng)該繳納住宅維修專項(xiàng)基金。
伴隨著商住項(xiàng)目成為剛需人群置業(yè)過(guò)渡區(qū)的重要選擇,購(gòu)房前做好準(zhǔn)備顯得更為重要。
疑惑 買商住房,要交“住宅專項(xiàng)維修基金”?
不久前,位于大興區(qū)的一商住項(xiàng)目收房現(xiàn)場(chǎng),由于部分業(yè)主不肯在“住宅專項(xiàng)維修基金承諾書(shū)”上簽字,無(wú)法從物業(yè)處得到房屋鑰匙。
“我們買的是50年的商住項(xiàng)目,并不是70年產(chǎn)權(quán)的住宅,為什么要交住宅專項(xiàng)維修基金?一開(kāi)始有業(yè)主看到承諾書(shū)上寫(xiě)的是‘住宅’專項(xiàng)維修基金,便質(zhì)疑項(xiàng)目方。項(xiàng)目方工作人員稱是失誤,可以把“住宅”兩字抹去。”該項(xiàng)目一業(yè)主表示。
記者了解到,在該項(xiàng)目方提供的“承諾書(shū)”上,要求業(yè)主在2017年1月之前交納200元/平方米專項(xiàng)維修基金款項(xiàng)。
商住房這一類產(chǎn)品,由于土地性質(zhì)為非住宅用地,一般不強(qiáng)制性要求設(shè)計(jì)配套設(shè)施,在貸款期限、稅費(fèi)優(yōu)惠、水電費(fèi)、落戶等方面都有一定限制。那么,面對(duì)住宅專項(xiàng)維修基金,市面上的商住項(xiàng)目是否都需交納?
政策 住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非住宅需交
與上述業(yè)主情況不同的是,孫女士3年前在臺(tái)湖購(gòu)買了一套商住房,她表示在交房時(shí)并未交納住宅專項(xiàng)維修基金。同時(shí),該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商旗下已收房的商住項(xiàng)目均沒(méi)有收取住宅專項(xiàng)維修基金。
同樣是購(gòu)買商住房,為何有的需要繳納住宅專項(xiàng)維修基金,有的則不需繳納?
為此,記者查閱了2009年發(fā)布的《北京市住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》發(fā)現(xiàn),其第二章第六條里明確規(guī)定,住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非住宅,或者住宅物業(yè)管理區(qū)域外與單幢住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅,需要按照該管理辦法交存住宅專項(xiàng)維修基金的。
同時(shí),該管理辦法規(guī)定:商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項(xiàng)維修資金,首期住宅專項(xiàng)維修資金的交存標(biāo)準(zhǔn)為:獨(dú)立式住宅、非住宅為50元/平方米;多層住宅、非住宅為100元/平方米;高層住宅、非住宅為200元/平方米。
記者在北京市住建委官網(wǎng)查閱到的項(xiàng)目建設(shè)方案顯示,上述大興區(qū)該辦公商業(yè)樓與住宅樓、商業(yè)樓等為一個(gè)物業(yè)服務(wù)區(qū)。
但該項(xiàng)目業(yè)主也表示,項(xiàng)目的3棟商住樓與住宅項(xiàng)目獨(dú)立分隔,這種情況下是否也需要交存住宅專項(xiàng)維修基金?
對(duì)此,北京市住建委物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)中心工作人員表示,根據(jù)規(guī)定,70年的住宅必須繳納,但50年商業(yè)立項(xiàng)的商住房,需要根據(jù)項(xiàng)目所在的地塊規(guī)劃具體界定是否需要繳納專項(xiàng)維修基金。如果符合規(guī)定里的描述,是需要繳納維修基金的。而對(duì)于該項(xiàng)目的情況,她未給予明確答復(fù)。
提醒 購(gòu)買商住前要做好功課
記者在采訪中發(fā)現(xiàn),包括林肯公園、國(guó)風(fēng)美唐等項(xiàng)目的商住產(chǎn)品均曾被業(yè)主質(zhì)疑是否應(yīng)該交存住宅專項(xiàng)維修基金。對(duì)于交存標(biāo)準(zhǔn)、錢款的去向和用途,業(yè)主也十分關(guān)注。
業(yè)內(nèi)人士表示,商住兩用項(xiàng)目的住宅專項(xiàng)維修基金的繳納實(shí)際上處于灰色地帶。并沒(méi)有明確規(guī)定表示,商住樓不需要交存專項(xiàng)維修基金。一些開(kāi)發(fā)商便要求業(yè)主繳納,將其用于樓棟后期維護(hù)。
今年以來(lái),商住公寓的市場(chǎng)熱度遠(yuǎn)高其他住宅產(chǎn)品。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2015年1-10月,北京商住公寓的成交總金額為290.17億元,與去年同期相比大漲94%,幾近翻倍。然而,同期住宅成交金額的同比漲幅為34%。
隨著北京土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的改變,未來(lái)商住樓將成為市場(chǎng)供應(yīng)的主流之一。在這種情況下,選擇商住兩用樓作為過(guò)渡的購(gòu)房者也將增多。這些購(gòu)房者在選擇商住項(xiàng)目時(shí)一定要做好功課。
“商住樓由于屬性較為特殊,但由于多數(shù)也是用來(lái)居住的,因此也需要提供與住宅相同的維護(hù)維修工作。但公共維修基金怎么交、交多少,應(yīng)在購(gòu)房合同中就有明確約定,購(gòu)房者在簽訂合同時(shí)應(yīng)多加注意,以免后期交房時(shí)帶來(lái)不必要的糾紛。”中消協(xié)律師邱寶昌表示。
新京報(bào)記者 方王洋