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    全國商品房庫存兩年增長超五成 北京多數(shù)開發(fā)商不急于去庫存

    2015-11-20 07:43:00 來源:新京報

      一二線樓市成交熱火朝天的表象之下,樓市的庫存規(guī)模仍在擴大。圖/Gettyimages

      去庫存,在中國房地產(chǎn)發(fā)展過程中,沒有哪個時刻會像今天一樣站到歷史的高度。日前召開的中央財經(jīng)領(lǐng)導小組第十一次會議提出,化解房地產(chǎn)庫存,促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。

      一時間,去庫存成為焦點。市場對于庫存的消化究竟有多急迫?房企究竟如何應(yīng)對?以北京為首的一二線城市真的是萬無一失的避風港?

      庫存壓頂

      一二線樓市成交熱火朝天的表象之下,樓市的庫存規(guī)模仍在擴大。據(jù)國家統(tǒng)計局日前公布的數(shù)據(jù),今年截至10月底,全國商品房待售面積68632萬平方米,比9月末增加2122萬平方米,再次達到歷史新高。其中,住宅、辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房的待售面積分別增加1180萬平方米、56萬平方米和709萬平方米。

      高企的庫存得到中央的高度關(guān)注。11月10日,習近平總書記主持召開中央財經(jīng)領(lǐng)導小組第十一次會議,研究經(jīng)濟結(jié)構(gòu)性改革和城市工作。習近平特地提出要化解房地產(chǎn)庫存,促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。

      事實上,這并不是對房地產(chǎn)的首次“中央級喊話”。2013年10月,習近平在主持“加快推進住房保障體系和供應(yīng)體系建設(shè)”的第十次集體學習中,提到“要千方百計增加住房供應(yīng)”。隨著市場環(huán)境變化,兩年后決策層有關(guān)住房問題的表態(tài)轉(zhuǎn)為“化解房地產(chǎn)庫存”。這背后折射出國內(nèi)樓市庫存進入了一輪新的博弈期。

      據(jù)國家統(tǒng)計局歷史數(shù)據(jù)顯示,2013年9月末,全國商品房待售面積44636萬平方米。而到今年10月底,全國商品房待售面積增加了23996萬平方米,上漲幅度達到53.8%。如果按照單套面積90平方米計算,大約增加了超260萬套房源。

      “房地產(chǎn)增速在四五年前都保持在每年20%,近兩年降到10%,甚至個位數(shù),今年更是跌到3%-4%,再去掉一些統(tǒng)計水分,跟通脹再一對應(yīng),可能沒有增長!北驹,萬達集團董事長王健林在接受新京報記者采訪時表示,現(xiàn)在房地產(chǎn)對中國經(jīng)濟起到的是負拉動作用,“不能再讓這個行業(yè)的庫存繼續(xù)增加”。

      營銷手段推陳出新

      值得一提的是,早在中央喊話之前,因遭遇了頻繁的市場波動,房企對于“去庫存”已有共識。

      “去庫存,從2012年開始便在龍湖內(nèi)部反復被提起,但在去年已經(jīng)成為關(guān)鍵詞!饼埡瘓F相關(guān)負責人表示,這些年龍湖一直在通過重新定位單盤、降低利潤空間以及壓縮土地儲備總量進行存量控制。龍湖也多次在公告中透露出對存貨控制目標:2015年控制在80億至90億,2016年控制在60億至70億,呈現(xiàn)逐年下降的狀態(tài)。

      無獨有偶,作為規(guī)模型標桿房企的恒大地產(chǎn),在今年前10個月率先完成預定的1500億元的銷售目標后并未止步,而是選擇進一步上調(diào)銷售目標至1800億元,增幅達20%。據(jù)接近恒大地產(chǎn)的人士透露,此次目標上調(diào)是針對旗下所有項目展開,并非僅僅針對三四線城市。

      綜合多家房企的推盤計劃可看出,下半年以來去庫存步伐明顯加快。比如,碧桂園下半年推盤數(shù)量為50個,貨值達800億元;招商地產(chǎn)也在下半年新推500億貨值。

      此外,通過更新營銷手段促進銷售,實現(xiàn)去化目的的房企也不在少數(shù)。如綠地推出了金融產(chǎn)品“置業(yè)寶”,即購房者買房后,在5-20年內(nèi)能獲得返還房款的20%-100%。綠地將這一金融創(chuàng)新產(chǎn)品用于旅游地產(chǎn)和商鋪等非剛需物業(yè)上,加強其投資屬性,對銷售起到了有力支撐。越秀地產(chǎn)也推出了“認籌寶”和“眾籌寶”,同樣有促進購房者簽約意愿的作用。

      值得一提的是,在今年一二線城市土地競拍現(xiàn)場,品牌房企扎堆,地王頻現(xiàn)。在多位業(yè)內(nèi)人士看來,房企拿地在逐漸調(diào)整,針對三四線城市的明顯過剩風險,標桿房企開始全面回歸一二線城市。

      “壓貨”對賭明年市場

      隨著貨幣政策的持續(xù)放松,以及未來市場看漲的預期,開發(fā)商對于區(qū)域市場也有著不同的“策略”。

      以北上廣深為代表的一二線城市,樓市回暖,但今年前10個月房企的銷售表現(xiàn)并沒有全面喜人。除萬科、恒大等外,包括綠地、碧桂園、世茂房地產(chǎn)、融創(chuàng)中國、遠洋地產(chǎn)、富力地產(chǎn)等大型房企在內(nèi),前10月銷售金額與全年目標對比,大部分只完成七成左右,甚至六成。

      一位全國性房企相關(guān)人士透露,相比北京、上!安怀钯u”的狀態(tài),一些三四線城市已經(jīng)出現(xiàn)了即使降價也賣不動的情況,去庫存仍然是一項艱巨而長期的任務(wù)。“與其強行交易,不如等明年市場有轉(zhuǎn)機再看!痹撊耸空J為,明年的市場應(yīng)該優(yōu)于今年,再加上相關(guān)政策的進一步推進,或許會有新的市場轉(zhuǎn)機。

      記者從多家房企了解到,隨著整體市場復蘇,企業(yè)在關(guān)注去化的同時也追求利潤增長,因而目前多數(shù)房企以價換量的意愿并不強烈。

      亞豪機構(gòu)市場部總監(jiān)郭毅認為,因有巨大的人口吸附力,一線城市住宅價格依然保持正增長,而三四線城市呈現(xiàn)產(chǎn)業(yè)空心化、人口外流,加之樓市供應(yīng)規(guī)模過大、市場供過于求等狀況,它們想要“由負轉(zhuǎn)正”,不僅需要政策之手給予外力支持,更需要大力發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟,留住有消費能力的人口,才能為區(qū)域樓市注入向上的發(fā)展動力。

      此外,多位業(yè)內(nèi)人士預計,隨著去庫存的定調(diào),預計年底前還將進一步出臺放松及刺激樓市的政策。

      北京樓市并非無風險

      一邊是地王紀錄頻頻被刷新,一邊是項目開盤即日光,2015年以北京樓市為首的一線城市成交全線飄紅。這樣的背景之下,北京市場的去庫存運動似乎并不急迫。

      “開發(fā)商未必會急于去庫存!蹦硺I(yè)內(nèi)人士如是說。

      本周,位于昌平的國風美唐項目銷售人員在咨詢電話中表示,目前項目已無房可售,下次開盤要等到明年,而且會漲價;位于北五環(huán)外某別墅項目的負責人也聲稱,由于產(chǎn)品具有一定稀缺性,并不希望今年賣得太快,“今年這么多地王,對于我們這些老項目,是利好”。

      但也有業(yè)內(nèi)人士對北京市場保持警惕。業(yè)內(nèi)某資深人士就認為,決定市場走向的是供求關(guān)系,和城市并沒有太大關(guān)系。盡管北京樓市整體向好,但仍然存在結(jié)構(gòu)性失衡和區(qū)域性失衡,有局部風險!邦l出的地王讓項目被高端化之后,市場上出現(xiàn)了明顯的高端供大于求、剛需供不應(yīng)求的狀態(tài)!痹谠撊耸靠磥,通州臺湖和房山都屬于供需失調(diào)的區(qū)域,會有一定的市場風險。

      本版采寫/新京報記者 李捷

    編輯:崔 凡