北京四成地王未解套 財富新貴醞釀接盤
據亞豪機構測算，北京10年內有8個地王項目銷售額尚未達到僅計入地價款和財務成本的盈虧平衡點
■本報記者 王麗新
3000套頂級豪宅將集體涌入北京樓市，對于一個每年去化約200套售價“10萬元+”房源的市場來說，信心爆棚的開發(fā)商將去哪里找“接盤俠”？
“金融新貴、IT、互聯(lián)網等陽光財富新貴承接了過去煤老板那一批資源型財富階層，成為豪宅的新一輪購買主力�！币晃粚Ρ本┖勒袌錾鯙槭煜さ南⑷耸繉Α蹲C券日報》記者如是表示。
然而，即使高凈值人群不斷增長，但面對2016年以后北京售價“10萬元+”項目將達50個的擁擠市場，地王的突圍之路或許已不是用“拖字訣”等待別的開發(fā)商解救就能走通的。
據亞豪機構監(jiān)測，北京10年內誕生了20個地王，其中1個退地，如果僅計算在土地價款的基礎上疊加年化復利10%的財務成本，11個項目的銷售額足以覆蓋土地成本和財務成本，但需要4年才見盈利，而剩下的8個項目至今皆未解套。
四成地王未解套
據亞豪機構統(tǒng)計，在19個地王盤中，有8個項目銷售額尚未達到僅計入地價款和財務成本的盈虧平衡點，這8個項目分別是2011年-2014年這4年時間里，是每一年的單價地王和溢價率地王。換句話說，2011年之后的地王，截至目前仍未解套。而這8個項目占19個地王的40%以上。
總體來看，目前活得滋潤的地王是2009年之前拿地的項目，其土地成本占銷售均價的比例基本在40%以下，而且這部分地王項目銷售總額大多已經突破100億元。
更重要的是，上述地王基本是靠“拖”來的土地紅利完成解套的。據中原地產研究部統(tǒng)計，在北京過去地王多發(fā)的7大板塊中，15年間，房價均大幅增長。
具體來看：中關村板塊2009年房價為2萬元/平方米，2015年達到6.5萬元/平方米；奧運村區(qū)域2007年房價為1.5萬元/平方米，今年達到6萬元/平方米；萬柳板塊2010年房價為3.5萬元/平方米，今年達到7萬元/平方米；朝陽公園板塊2003年房價為6000元/平方米，今年達到6萬元/平方米；麗澤商務區(qū)2013年為3.5萬元/平方米，今年達到6萬元/平方米。實際上，當豐臺拍出了樓面價7.5萬元/平方米時，《證券日報》記者曾實地探訪該地，在這塊長方形的地塊內，目前兩棟樓仍有居民居住，在回遷房蓋好之后，該地塊才能進入實質性開發(fā)階段。目前來看，該地塊周圍二手房為萬年花城小區(qū)，一街之隔的是新開盤的懋源釣云臺項目，售價超10萬元/平方米，只不過體量很小，僅4棟樓。
而比起以往拍出一塊地王，周邊二手房一夜?jié)q20萬元的市場環(huán)境，現(xiàn)在拍出一個地王，周邊已經冷靜很多。以緊鄰這塊新晉地王為例的萬年花城五期為例，拍出地王一個月內，90平方米兩居戶型單套總價漲幅基本在10萬元以下。
“同區(qū)域的高端二手房將對新地王的銷售造成極大壓力�！币晃粯I(yè)內證券分析師向《證券日報》記者表示，再加上高凈值人群近年來逐漸增加海外房產的資產配置需求，這在一定程度上也將削弱對新貴豪宅的吸引力，再加上供量巨大，新貴地王的風險要比2012年那波地王的命運更為艱難。
據中原地產首席分析師張大偉測算，以目前的土地價格計算，在未來兩年內北京房價要上漲120%，今年出現(xiàn)的20個地王入市難度才能降低，否則將很難入市，只能延緩開發(fā)節(jié)奏。
張大偉進一步稱，明年市場上行將是趨勢，但其漲幅是否能夠支撐這么多地王則很難。鑒于此，誰將成為地王項目的接盤者呢？
金融新貴等成“接盤俠”
《證券日報》記者實地探訪過幾個地王項目，其中包括保利地產開發(fā)的位于北三環(huán)薊門橋的保利·海德公園項目。該項目是2010年由中國兵器集團以總價17.6億元競得，當時為北京單價地王。但由于78家非地產央企退出地產行業(yè)，2011年8月份，保利地產公司董事會以7票同意、1票反對、1票棄權通過《關于北京薊門橋項目立項的議案》，并授權經營層通過收購北京世博宏業(yè)房地產開發(fā)有限公司100%股權的方式獲取北京單價地王薊門橋項目。
1票反對，1票棄權，足以說明當時保利地產管理層對收購該地王的態(tài)度。三年之后，保利海德公園才得以入市，但其銷售速度卻非�？�，從開盤到清盤只有了9個月時間，總貨值約30億元。
有消息人士向《證券日報》記者透露，該項目的接盤者多為地緣性客戶，以中關村區(qū)域客群為主，金融街客戶占比稍低。由此可見，IT、互聯(lián)網新貴、金融新貴是該地王的接盤者。
方位轉向西三環(huán)，2014年以6萬元/平方米樓面價拿地的龍湖西宸原著項目今年6月份入市，部分房源叫價直逼20萬元/平方米，5000萬元量級，但兩期開盤銷售額總計突破20億元，是今年北京頂級豪宅快速銷售的樣本。
龍湖西宸原著項目相關負責人向《證券日報》記者透露，金融街的金融從業(yè)者、中關村和總部基地的移動互聯(lián)網新貴，是第一批認可西宸原著玉府的主要客戶。據其透露，金融街的客戶有很多投資渠道，資產配置方案，所以對房子漲多少錢并不那么關心，反而關注居住的舒適性。
另有2000萬元量級豪宅大盤的營銷負責人向《證券日報》記者透露，今年買豪宅的客戶呈現(xiàn)一種年輕化傾向，借助于互聯(lián)網行業(yè)、炒股等積累財富的新貴階層，一般會購買保值性資產即豪宅，另外部分60歲左右的傳統(tǒng)企業(yè)家也會為子女置業(yè)，可能在一個小區(qū)買上兩套。另有一批富二代也是新豪宅產品的主要購買力。
值得注意的是，以往北京豪宅市場上有一批“掃房客”是煤老板，甚至某些企業(yè)家趁來開兩會的休息時間去豪宅看房，但這類客源實際上正在減少。正如上述熟悉豪宅項目的消息人士向《證券日報》記者所示，金融新貴等陽光財富階層正在承接傳統(tǒng)靠能源產業(yè)累計財富的購買豪宅需求，成為北京豪宅新一輪的“接盤俠”。
事實上，另有豪宅營銷負責人也曾向《證券日報》記者透露，“‘人找房子’的時代已經結束，我們的銷售員為了銷售一套上億元的豪宅，曾一度飛到香港與客戶洽談簽約事宜，而且該客戶對金融支付方式要求也較多�！痹撊耸窟M一步稱，現(xiàn)在豪宅不僅要憑借適當控制開盤節(jié)奏、靠產品突圍，更要找到客戶痛點，甚至為其提供包括多樣性支付手段等方面的各種細微服務。
值得注意的是，近兩個月來，在這一波瘋狂搶地的央企、民企聯(lián)合體眼中，或許放開高端住宅的限購才是他們豪賭的籌碼，否則，動輒幾十億元的地塊，將會輕易拖死一家百億元規(guī)模的中型房企，甚至折損千億元量級開發(fā)商在北京市場的元氣。
值得注意的是，過去10年，豪宅是北京樓市的小眾市場，因為售價“10萬元+”的項目并不多，供需還較為平衡。但2015年以來，扣除配建及競建部分，成交地塊中純商住宅的實際樓面價超過5萬元/平方米的住宅用地已經有10宗之多，且遍布京城四方，未來六環(huán)以內全城“豪宅化”幾乎已成定局。