11月18日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的10月份70個大中城市住宅銷售價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，房價比上月上漲的城市個數(shù)在減少，房價漲幅也在回落。加之“金九銀十”成色不足，前10月全國商品房銷售增速也出現(xiàn)今年來的首次回落，樓市回暖依舊不容樂觀。
一線城市房價同比漲幅較大，三線城市同比下降
10月份數(shù)據(jù)顯示，與上月相比，70個大中城市中，新建商品住宅價格下降的城市有33個，比上月增加了12個；上漲的城市有27個，比上月減少了12個。環(huán)比價格變動中，最高漲幅為上海的2.1%，最低為岳陽的下降1.0%。二手住宅價格下降的城市有23個，比上月增加5個；上漲的城市有38個，持平的城市有9個，分別比上月減少1個和4個。環(huán)比價格變動中，最高漲幅為北京的1.1%，最低為遵義的下降0.9%。
國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉分析，10月，大中城市住宅價格環(huán)比上漲的城市個數(shù)減少，漲幅也在回落。新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比綜合平均漲幅分別比上月回落0.2個和0.3個百分點。其中，一、二線城市房價環(huán)比漲幅回落；三線城市新建商品住宅價格環(huán)比由持平轉(zhuǎn)降，二手住宅價格環(huán)比持平。
與去年同月相比，70個大中城市中，房價上漲的城市在增加。10月份，新建商品住宅與二手住宅價格同比上漲城市個數(shù)分別為16個和24個，分別比上月增加4個和9個；價格同比下降的城市中，降幅比上月收窄的城市分別為52個和44個。
“10月，除了一線城市上漲，南京、杭州、武漢、鄭州、廈門、寧波、石家莊、天津等多個二線城市也同比上漲。經(jīng)過14個月的調(diào)整，目前25個城市的二手房市場已基本止跌，70個大中城市二手房平均交易價格基本進入上行通道�！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉說。
從一年來的房價變化看，樓市的格局并未改變，一線城市依然保持銷售的良好勢頭，而三、四線城市則去庫存“壓力山大”。以10月新建商品住宅價格為例，深圳以40.5%高居同比漲幅榜榜首，而墊底的湛江則下降了6.5%，兩者盡管都在廣東，但房價漲幅卻相差了47個百分點。
“不同城市間房價同比漲跌差異明顯�！眲⒔▊シ治�，10月，一線城市房價同比上漲且漲幅相對較大，新房與二手房漲幅分別比上月擴大2.4個和1.1個百分點；二線城市新房同比下降1.9%，降幅比上月收窄0.9個百分點，二手房價格則由上月下降0.9%轉(zhuǎn)為持平；三線城市新房和二手房房價則是同比下降，但降幅分別比上月收窄0.7個和1.0個百分點。
未來5年，城鎮(zhèn)20歲—45歲主要購房群體下降約10%
房價同比上漲的城市增加，那么樓市未來是否會重燃高燒？恐怕很難。
房地產(chǎn)商的開發(fā)積極性持續(xù)走低。自去年1月份以來，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速已經(jīng)連續(xù)21個月下滑，目前已連續(xù)8個月在個位數(shù)徘徊。單月投資增速連續(xù)3個月負(fù)增長，這在2009年以來也尚屬首次。今年1至10月，我國房屋新開工面積下降13.9%；房屋竣工面積下降4.2%；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比下降33.8%，土地成交價款下降25.2%。作為房地產(chǎn)市場前端的4個典型指標(biāo)同時出現(xiàn)負(fù)增長，這也是歷史上前所未有的。
住房集中供給也導(dǎo)致去庫存壓力較大。2008年以來住房市場持續(xù)高燒導(dǎo)致過去幾年開發(fā)商快速擴張，并在近兩年集中推向市場。前三季全國還有逾7.9億平方米的住宅新開工，超過48億平方米的住房在施工，以及3.7億平方米的住宅竣工，即便不將在售待售住宅面積計算入內(nèi)，也意味著未來幾年將有約60億平方米的住宅推向市場。如果按我國人均住房面積30平方米計算，這些待售住房還可供至少2億人居住。而實際上，截至2014年底，我國城鎮(zhèn)存量住房約240億平方米，戶均擁有住房已超1套。
在供給加大的同時，需求側(cè)也出現(xiàn)變化。自2013年開始，我國勞動人口占比持續(xù)下降。而勞動年齡人口被認(rèn)為是購房的主力軍。據(jù)預(yù)測，未來5年，城鎮(zhèn)20歲—45歲主要購房群體將下降約10%。盡管“十三五”規(guī)劃建議中提出全面實施一對夫婦可生育兩個孩子的政策，有利于人口結(jié)構(gòu)改善和樓市長遠(yuǎn)發(fā)展，但政策效果很難立竿見影。
供需關(guān)系變化導(dǎo)致較寬松的房貸政策也未能使樓市恢復(fù)到過去10年的高速增長。“盡管央行從去年11月起，連續(xù)6次降息，按基準(zhǔn)利率計算，百萬20年住房貸款的利息可減少22.57萬元，房地產(chǎn)業(yè)正迎來近十幾年來最寬松的信貸環(huán)境，卻無法扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)市場的分化格局。三、四線城市的庫存積壓非常嚴(yán)重，即使信貸刺激，也不可能全面回暖，甚至風(fēng)險還在增加。”張大偉說。
國家統(tǒng)計局投資司高級統(tǒng)計師李皎也認(rèn)同房地產(chǎn)市場仍在繼續(xù)調(diào)整。李皎介紹，1—10月份，全國商品房銷售面積同比增長7.2%，增速比前9月回落0.3個百分點；銷售額增長14.9%，增速回落0.4個百分點�！爸攸c城市商品房銷售是市場穩(wěn)定器，非重點城市銷售低迷拉動全國銷售整體下行�！�
“盡管流動性的進一步釋放有利于樓市回暖，但整體而言，房地產(chǎn)行業(yè)形勢依然不容樂觀，房地產(chǎn)市場仍處于痛苦的去庫存階段�！睆埓髠フf。