林小昭

　　連續(xù)幾日中央對于去庫存的強調(diào)，樓市也有望迎來利好。滬深指數(shù)18日跌幅超過1%，而房地產(chǎn)板塊逆勢漲1.63%。

　　房地產(chǎn)板塊領(lǐng)漲

　　18日早盤，房地產(chǎn)板塊逆勢爆發(fā)，盡管午后隨大盤下行有所回落，但截至收盤，房地產(chǎn)板塊漲1.63%。個股方面，中天城投、中江地產(chǎn)、中航地產(chǎn)三股漲停，陽光城漲9.52%，皇庭國際漲7.04%，榮安地產(chǎn)漲6.67%，保利地產(chǎn)漲6.26%。

　　消息面上，先是在中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會議上，中共中央總書記習近平提出要消化房地產(chǎn)庫存，促進房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展，首次對房地產(chǎn)去庫存表態(tài)。緊接著在次日的國務(wù)院常務(wù)會議上，國務(wù)院總理李克強也強調(diào)要加快戶籍制度改革以帶動住房、家電等消費。

　　中央對于去庫存的強調(diào)，在當前房地產(chǎn)市場庫存高企、投資持續(xù)下滑的形勢下，釋放出強烈的政策信號。專家分析，新一輪房地產(chǎn)救市措施將出臺，政策將重點關(guān)注高庫存的三四線城市，包括增加住房需求、進一步降低購房門檻和降低房企融資難度等方面。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對《第一財經(jīng)日報》稱，今年以來鼓勵住房消費的政策導(dǎo)向不僅僅是從宏觀經(jīng)濟角度考量，更是由于樓市正面臨痛苦的去庫存階段，這既關(guān)系到啟動需求，又關(guān)系到化解風險。為此，中央政府一方面從財稅、信貸、公積金等相關(guān)政策出發(fā)，鼓勵改善性需求入市，另一方面通過住房保障貨幣化安置以加快商品房庫存消化。

　　為什么當前去庫存如此重要？一方面是緣于目前高企的庫存壓力。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，10月末，商品房待售面積68632萬平方米，比9月末增加2122萬平方米。兩年以來，全國待售面積增加了23996萬平方米，上漲了54%。

　　當然，庫存壓力主要來自于三四線城市。張大偉說，庫存問題是一個分化的問題，目前一二線市場在2014年9月30日以來一系列政策刺激下，庫存壓力明顯緩解。目前壓力大的主要是三四線城市。數(shù)據(jù)顯示，1~10月份，非重點城市商品房銷售面積增速比1~9月份回落0.4個百分點，拉動全國銷售整體下行。

　　在房地產(chǎn)開發(fā)投資方面，1~10月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資78801億元，同比名義增長2.0%，增速比1~9月份回落0.6個百分點，創(chuàng)下了21個月以來的新低。10月當月，房地產(chǎn)開發(fā)投資下降2.4%。由于房地產(chǎn)開發(fā)投資歷來占固定資產(chǎn)投資的20%左右，而且影響到上下游如鋼鐵、水泥產(chǎn)業(yè)的投資，因此房地產(chǎn)開發(fā)投資的下滑無疑會在很大程度上影響固定資產(chǎn)投資的增速。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，雖然今年市場去庫存效應(yīng)開始顯現(xiàn)，但主要是政策持續(xù)寬松下的一個硬著陸，后續(xù)要實現(xiàn)軟著陸，還需要出臺更多的針對性舉措，只有房地產(chǎn)去庫存達到一定的成效后，后續(xù)開發(fā)商拿地和投資的意愿才可能增強。

　　三四線如何去庫存

　　張大偉說，為了千方百計實現(xiàn)去庫存目標，除了從市場需求端因地施策之外，對供應(yīng)端即土地市場的調(diào)節(jié)也成為樓市政策的一大重點。不過此輪去庫存的重點顯然不是在樓市火爆的一線和二線核心城市，而是在廣大三四線城市和部分冷清的二線城市。

　　廈門市政協(xié)委員、集美大學房地產(chǎn)研究所所長李友華教授對本報說，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過十年的高速增長，現(xiàn)在已經(jīng)從以前的賣方市場轉(zhuǎn)入到買方市場，這個過程中，大部分三四線城市由于產(chǎn)業(yè)發(fā)展不夠、公共資源配套不足，對周圍人口的吸引力十分有限。再加上過去幾年土地供應(yīng)量實在偏大，因此現(xiàn)在三四線城市仍面臨著相當大的去庫存壓力。

　　因此，要有效消化三四線城市的庫存，就必須要增強它們對周圍人口的吸引力。一般而言，三四線城市的外來人口主要是來自地級市所管轄下的市縣，如果連下面的市縣人口都吸引不了，那么三四線城市要增加住房需求也就無從談起。但現(xiàn)在的問題是，農(nóng)村的人口大多直接向一二線城市發(fā)展，再加上很多三四線城市人口還在向一二線城市轉(zhuǎn)移，三四線城市的發(fā)展一直比較慢。

　　那么如何增強三四線城市的吸引力？這里面加快戶籍改革是拉動住房消費的一個重要方面，未來在以人為本的城鎮(zhèn)化的總方針下，購房落戶政策將在更多城市得到演繹和深化。

　　不過，如果沒有好的就業(yè)機會、良好的教育醫(yī)療等公共資源，即便有三四線城市的戶籍，對周圍的農(nóng)民也無法產(chǎn)生足夠的吸引力。因此未來如何加快三四線城市產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和公共資源的布局亦十分關(guān)鍵。例如，河北省提出，要利用京津冀協(xié)同發(fā)展的國家戰(zhàn)略為契機，促進北京周邊地區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展，以建設(shè)與世界級城市群相適應(yīng)的衛(wèi)星城市為目標，強化規(guī)劃的引領(lǐng)作用，不建“睡城”和“圍城”。

　　另一方面，在房地產(chǎn)開發(fā)投資增速持續(xù)走低的背景下，國務(wù)院決定進一步強化城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造，并提出實施三年行動計劃。即在2015年~2017年三年內(nèi)將改造包括城市危房、城中村在內(nèi)的各類棚戶區(qū)1800萬套、農(nóng)村危房1060萬戶。在這方面，目前各地紛紛實施的保障性住房貨幣化補貼、收購存量商品房為保障房等舉措也是解決商品房庫存的一個重要途徑。

　　比如，鄭州市政府宣布，相關(guān)家庭若自愿放棄保障房購房資格，轉(zhuǎn)而購買普通商品住房，將對其購房90平方米以內(nèi)部分給予每平方米800元的補貼。

　　此外，在信貸政策方面，繼續(xù)寬松仍有必要。張大偉說，從2014年11月末開始的本輪降息通道看，6次降息購房按照基準利率計算，百萬20年利息減少幅度高達22.57萬。之前非限購城市的首付降低到25%，未來還有望繼續(xù)調(diào)整降低。