臨近年末，土地市場的翹尾效應(yīng)愈加明顯。在樓市看漲預(yù)期下，近兩周北京等城市土地密集供應(yīng)，成交價(jià)格也相應(yīng)走高，并帶動(dòng)土地出讓金整體上漲。
23日，中國指數(shù)研究院發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，上周（11月16日-11月22日）全國40大中城市推地總量環(huán)比增加47%，成交量環(huán)比增加59%，住宅用地成交環(huán)比增加119%，其中北京、貴陽成交量較大。土地出讓金方面，這些城市環(huán)比上漲146%。其中，住宅用地出讓金為378億元，環(huán)比增加157%。
上周一線城市均有土地入市，整體供需兩旺，出讓金環(huán)比增加兩倍有余。其中，北京土地市場尤為典型，密集出讓8宗地塊，獲得土地出讓金近248億元，并且?guī)?dòng)一線城市出讓金整體上漲。與此同時(shí)，二線城市供應(yīng)量及出讓金漲幅也進(jìn)一步擴(kuò)大。
土地價(jià)格與樓市密切相關(guān)，土地市場的看漲預(yù)期來自于樓市價(jià)格的持續(xù)上漲。世邦魏理仕研究部主管中國區(qū)執(zhí)行董事陳仲偉分析認(rèn)為，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)，10月份成為今年以來房價(jià)連續(xù)上升的第6個(gè)月度。其中，各線城市呈現(xiàn)普漲態(tài)勢(shì)，一線城市為漲幅主要來源。一、二、三線城市環(huán)比分別上漲1.2%、0.2%及0.1%。
事實(shí)上，今年前10個(gè)月，土地價(jià)格延續(xù)了今年以來整體上行的走勢(shì)。易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，1月至10月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置均價(jià)3246元/平方米，同比增長13%，增幅比1月至9月擴(kuò)大3.4個(gè)百分點(diǎn)。從價(jià)格看，前10個(gè)月土地價(jià)格超過前9個(gè)月的歷史最高價(jià)，再創(chuàng)歷史新高。
易居研究院研究員謝金龍分析認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)市場相對(duì)較好，土地價(jià)格更高的一線及二線城市，推高了土地購置均價(jià)；另一方面，迫于動(dòng)拆遷、土地整理等一級(jí)開發(fā)成本上升，導(dǎo)致很多城市，尤其是三、四線城市土地價(jià)格能漲不能跌，土地價(jià)格基本上難以下調(diào)。
土地市場價(jià)格持續(xù)走高，直接導(dǎo)致各類房企土地成本進(jìn)一步上升。近日，計(jì)劃登陸A股市場的萬達(dá)商業(yè)披露的招股書顯示，2012年、2013年、2014年以及2015年上半年，按建筑面積計(jì)算，萬達(dá)的土地獲取成本分別約為人民幣1171元/平方米、1096 元/平方米、1187元/平方米，及1667元/平方米。
“今年1月至10月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置均價(jià)占商品房銷售均價(jià)的47.6%，處于2011年以來的最高值，占比相比2011年高了十個(gè)以上的百分點(diǎn)”。謝金龍表示，土地購置價(jià)格的漲幅快于商品房銷售價(jià)格，土地成本在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營中的占比進(jìn)一步增加，增加地方政府財(cái)政收入的同時(shí)，降低了開發(fā)商的項(xiàng)目開發(fā)利潤。
值得注意的是，近兩周北京豐臺(tái)、大興、石景山等遠(yuǎn)郊區(qū)域土地價(jià)格屢創(chuàng)新高，區(qū)域地王接連出現(xiàn)。土地成交的樓面單價(jià)往往接近區(qū)域內(nèi)在售的商品房價(jià)格。針對(duì)這種“面粉接近面包，甚至高過面包”的現(xiàn)象，亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認(rèn)為，對(duì)于“地王周邊項(xiàng)目”而言，能夠憑借未來預(yù)期在當(dāng)下實(shí)現(xiàn)“平價(jià)跑量”無疑是一個(gè)最佳選擇，“因?yàn)殡m然房價(jià)預(yù)期看漲，但未來市場競爭，尤其是產(chǎn)品競爭、客源競爭也將更加激烈”。
他進(jìn)一步分析指出，當(dāng)前市場逐漸開始進(jìn)入“新地王”解套“老地王”的怪圈，而“最后一個(gè)接盤者”無疑將要承擔(dān)空前的市場風(fēng)險(xiǎn)。另有市場分析認(rèn)為，預(yù)計(jì)四季度最后階段，隨著土地市場放量進(jìn)入尾聲，土地價(jià)格整體仍將繼續(xù)上行，但增幅有望趨于平穩(wěn)。