地產(chǎn)界面粉屢屢貴過面包 暴露出高地價風險
一則“傳言”這兩天在業(yè)界瘋傳：由于土地的最終價格超過了預算，北京華潤曙光地產(chǎn)和招商局地產(chǎn)北京公司決定，退出半個月前與華僑城一起拿到的豐臺區(qū)南苑地塊的開發(fā)。盡管目前這3家公司都還沒有進行官方回應，但經(jīng)記者多方求證，這也并非“無稽之談”�！皳�(jù)我所知是真的，現(xiàn)在地價確實太高了，風險已經(jīng)很大，華潤和招商的退出，只是把這種風險暴露出來了，對其他開發(fā)商也是一個警示。”一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士這樣說。
傳聞稱華潤、招商“悔拍”
上周末有外媒稱，華潤置地一位駐香港的投資者關系部門管理人員表示，華潤和招商將不會購買11月2日與深圳華僑城聯(lián)手中標的豐臺區(qū)地塊。原因是“這地塊的最終價格大大超過了華潤置地的預算”。
實際上，這種說法在3家公司拿地當天就有傳出。11月2日，經(jīng)過80輪激烈交鋒，華僑城、華潤、招商聯(lián)合體力壓其余4對組合，以總價83.4億元、并配建5.7萬平方米公租房拿到豐臺南苑地塊，折合樓面單價5.6萬元左右，而周邊在售樓盤的價格僅為4.5萬元。
就在拿地結(jié)果誕生一個小時后，便有業(yè)內(nèi)人士發(fā)布消息稱，這一聯(lián)合體面臨“散伙”的可能，因為在最后競拍階段，由于土地成本超出華潤、招商的預期，因此兩家房企決定退出，該地塊其實是華僑城獨自拿下。但該人士隨后卻再次爆料稱，在競拍結(jié)束后，本已決定退出的華潤、招商可能會再次與華僑城聯(lián)手，但從外媒的最新報道來看，這一說法落空。不過，截至目前，拿地的3家公司都沒有給出官方說法。
近期，對北京地價望而卻步的不止華潤招商兩家。10月21日，碧桂園聯(lián)合中國金茂以34.2億元和17.6億元拿下豐臺花鄉(xiāng)四合莊兩宗地塊，然而拿地一周后，便有傳言稱由于地塊的價格和資金問題，碧桂園集團或?qū)⑼顺鲈摰貕K的開發(fā)。碧桂園和中國金茂同樣以沉默面對這種傳聞，但這些傳言都表明，已有開發(fā)商意識到，高價拿地也有風險了。
高價拿地背后的“神邏輯”
近幾個月，北京的地價越來越高，“面粉比面包貴”已經(jīng)不算是新聞，這讓很多業(yè)內(nèi)人士都連呼“看不懂”�！叭A潤和招商將退出豐臺南苑地塊的開發(fā)”傳言的爆出，有業(yè)內(nèi)人士戲言：“這次終于看懂了一次�！睘槭裁撮_發(fā)商敢于如此大膽拿地呢？
亞豪機構(gòu)營銷總監(jiān)郭毅分析說，在全國房地產(chǎn)市場分化的局面下，北京特殊的地位、資源優(yōu)勢形成的人口聚集效應，令開發(fā)商普遍看好北京房地產(chǎn)市場的發(fā)展前景，特別是在眾多二、三線城市供過于求、庫存高企的現(xiàn)狀下，眾多知名房企進京搶地，造成土地價格被人為抬高。
也有業(yè)內(nèi)人士指出，在開發(fā)商瘋狂拿地的背后，有一個不成文的“神邏輯”：等到自己項目銷售時，旁邊地價又漲了。“這種心態(tài)說好聽了，是看好樓市未來，說不好聽就是‘賭’�！庇袠I(yè)內(nèi)人士這樣說。
2011年后高價地仍未解套
未來地價上漲，之前的“天價”自然解套。這種案例在樓市迅猛發(fā)展的10多年來頻頻上演，最經(jīng)典的案例就是富力城：2002年，周邊房單價4000元時，富力地產(chǎn)6000元拿地，被稱為“天價地”，但現(xiàn)在房價已經(jīng)賣到6萬多元。
“這是10年前的行情，現(xiàn)在開發(fā)商解套不那么容易了。”郭毅介紹說。
根據(jù)亞豪機構(gòu)對近10年的監(jiān)測，北京每年成交住宅用地中，樓面單價最高和溢價率最高的20宗地塊，除1宗退地，其余19宗從拿地到首套簽約的平均周期為28個月，相比12至18個月的正常節(jié)奏，高價地的上市周期明顯滯后。而且這19宗地中，只有11個項目的銷售額能收回土地成本和財務成本，但達到盈虧平衡點的時間周期平均為48個月。目前，仍有8個項目尚未達到盈虧平衡點。
這8個項目分別是2011年至2014年這4年時間里，換句話說，2011年之后的高價地，截至目前仍未解套。
郭毅分析，在2015年這個高價地成為常態(tài)的市場中，高價地等待市場機會的時間成本將會更高，入市節(jié)奏更加難以掌控，回報周期也愈加漫長。特別是在小片區(qū)內(nèi)扎堆涌現(xiàn)高價地，在面臨著區(qū)域內(nèi)部和外部整體市場時，競爭程度正在由激烈上升到慘烈。(記者 李海霞)
10月新建寫字樓
成交面積環(huán)比降7成
中原地產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，10月新建寫字樓成交面積7.18萬平方米，環(huán)比下降74.1%，同比下降61.1%。據(jù)了解，環(huán)比下降幅度大是由于今年9月是寫字樓全年成交的高峰期，與去年同期相比下降表明今年“銀十”寫字樓市場沒有去年火爆，今年市場行情要遜于往年。
10月寫字樓成交均價為17069元，環(huán)比下降40.1%，但同比上漲18.8%。中原地產(chǎn)分析，成交均價環(huán)比下降明顯主要是受成交區(qū)域影響。10月新建寫字樓五、六環(huán)之間成交量最大，成交面積3.77萬平方米，這一成交量中，北辰福第V中心項目貢獻最大，占五、六環(huán)之間總成交量的50%。這也說明北京現(xiàn)階段五、六環(huán)是寫字樓成交的主力區(qū)域，這也拉低了北京10月寫字樓市場的整體成交均價。（記者李海霞）