已有8個項目的大悅城地產(chǎn)正在從“五年20座大悅城”的拓展目標(biāo)投入到海量客流的價值挖掘中。大悅城近期發(fā)布了互聯(lián)網(wǎng)戰(zhàn)略方案，將以消費者為核心打造綜合服務(wù)平臺。與優(yōu)化平臺價值同步的是對購物中心租金收入模式的新思考，未來購物中心是否能通過精準(zhǔn)客流變現(xiàn)。

　　差異化自營產(chǎn)品

　　“互聯(lián)網(wǎng)+”與共享經(jīng)濟賦予零售業(yè)靈感。在探索體驗、創(chuàng)新改變后，大悅城正在進行互聯(lián)網(wǎng)下的新一輪變革，從經(jīng)營商品轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)營顧客。在近日的商業(yè)聚焦客戶價值峰會暨大悅城2015年度客戶答謝會上，中糧集團副總裁、大悅城地產(chǎn)董事長周政表示，差異化產(chǎn)品是購物中心競爭力，在實體空間上，大悅城今年進行了多重改造。圍繞新的零售形勢，大悅城未來重點將聚集客戶價值，通過深挖客戶需求，預(yù)測商業(yè)變化趨勢，以此為基礎(chǔ)開發(fā)更有針對性的產(chǎn)品。

　　據(jù)介紹，朝陽大悅城打造了生活方式中心悅界、天津大悅城創(chuàng)新會員中心良食局、上海大悅城探索摩天輪愛情主題景觀等。新生活方式街區(qū)帶動了商場成長，朝陽大悅城悅界開業(yè)后，場內(nèi)銷售類指標(biāo)提升明顯，樓層銷售及坪效水平漲幅在30%以上。天津大悅城開發(fā)的良食局O2O會員體驗中心亮相6個月，實現(xiàn)總客流5萬人次，店鋪提袋率高達80%，開業(yè)第三個月盈虧平衡。

　　探索新租金標(biāo)準(zhǔn)

　　如果創(chuàng)新經(jīng)營是購物中心的生命線，租金收入則是延續(xù)經(jīng)營的動力。在百貨時期，銷售扣點為主要盈利模式，購物中心初期階段主要收取固定租金。零售形勢與環(huán)境不斷演變，根據(jù)商家承租能力，購物中心租金構(gòu)成變?yōu)椤氨５鬃饨?流水倒扣”。

　　按照經(jīng)營顧客的新商業(yè)邏輯，大悅城方面在設(shè)想租金模式的多種可能。參與天津大悅城騎鵝公社、上海大悅城摩坊More Fun 166街區(qū)設(shè)計的王三石認為，按照客流收租金將會改變品牌價值衡量標(biāo)尺和標(biāo)準(zhǔn)，可以促進購物中心與商戶之間的客流轉(zhuǎn)化率，提升經(jīng)營效率。

　　弘毅投資王小龍認為，大悅城客流每年均在億人級別，如果以線上平臺獲取流量的成本計算，能夠獲得海量客流的實體商業(yè)將有很大優(yōu)勢。一方面，與虛擬平臺相比，線下店有完整的消費者畫像研究，通過大數(shù)據(jù)研究可以更精準(zhǔn)了解消費者特性與習(xí)慣；另一方面，精準(zhǔn)營銷能夠給商場帶來更多可挖掘的潛力領(lǐng)域，探索獨立的自營板塊開枝散葉到其他商業(yè)體，甚至可以進行更多跨界合作。從投資者角度來看，高效的商業(yè)模式會讓他們更有信心。

　　模式尚不成熟

　　從中糧置地更名大悅城地產(chǎn)后，大悅城產(chǎn)品線對中糧的意義不言而喻。截至9月30日，各大悅城總銷售額近86億元，同比增長25%；總客流量約達8300萬人次，同比增長14%。盡管在引流方面大悅城是行業(yè)的佼佼者，但從財務(wù)數(shù)據(jù)體系的銷售與租金收入上也同樣有煩惱。

　　以客流收入租金或許會引發(fā)行業(yè)的新革命，但以目前情況來看，這種模式尚不成熟仍需探討。外婆家董事長吳國平認為，互聯(lián)網(wǎng)下的零售業(yè)令很多品牌將70%的精力投入到如何挽留消費者中。以客流收租金對于零售業(yè)態(tài)是一種促進，但對餐飲、體驗等引流較強的業(yè)態(tài)并不太適用。

　　大悅城執(zhí)行董事兼總經(jīng)理韓石表示，短期內(nèi)大悅城與商戶之間的合作模式不會改變，但會針對趨勢進行研究和探討，挖掘更多大悅城的平臺價值。站在資本市場與管理層的角度，大悅城需要為股東創(chuàng)造更大化價值。價值的體現(xiàn)一方面來自購物中心租金收益，另一方面需要有持續(xù)性的運營發(fā)展提升服務(wù)與品牌價值。

　　智易東方首席投資經(jīng)濟學(xué)家藺常念表示，中國有4000多家商場,實際賺錢的僅有1/4，零售行業(yè)競爭殘酷，商場以往搶占黃金地段就能賺錢的思維已不再適用。從現(xiàn)階段來看，大悅城不能以量取勝，這要求商場需要有經(jīng)濟眼光深度地研究品牌與產(chǎn)品，這些對于運營團隊專業(yè)度與管理層都是很大考驗。北京商報記者 劉宇