已有8個項目的大悅城地產(chǎn)正在從“五年20座大悅城”的拓展目標(biāo)投入到海量客流的價值挖掘中。大悅城近期發(fā)布了互聯(lián)網(wǎng)戰(zhàn)略方案,將以消費者為核心打造綜合服務(wù)平臺。與優(yōu)化平臺價值同步的是對購物中心租金收入模式的新思考,未來購物中心是否能通過精準(zhǔn)客流變現(xiàn)。
差異化自營產(chǎn)品
“互聯(lián)網(wǎng)+”與共享經(jīng)濟賦予零售業(yè)靈感。在探索體驗、創(chuàng)新改變后,大悅城正在進行互聯(lián)網(wǎng)下的新一輪變革,從經(jīng)營商品轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)營顧客。在近日的商業(yè)聚焦客戶價值峰會暨大悅城2015年度客戶答謝會上,中糧集團副總裁、大悅城地產(chǎn)董事長周政表示,差異化產(chǎn)品是購物中心競爭力,在實體空間上,大悅城今年進行了多重改造。圍繞新的零售形勢,大悅城未來重點將聚集客戶價值,通過深挖客戶需求,預(yù)測商業(yè)變化趨勢,以此為基礎(chǔ)開發(fā)更有針對性的產(chǎn)品。
據(jù)介紹,朝陽大悅城打造了生活方式中心悅界、天津大悅城創(chuàng)新會員中心良食局、上海大悅城探索摩天輪愛情主題景觀等。新生活方式街區(qū)帶動了商場成長,朝陽大悅城悅界開業(yè)后,場內(nèi)銷售類指標(biāo)提升明顯,樓層銷售及坪效水平漲幅在30%以上。天津大悅城開發(fā)的良食局O2O會員體驗中心亮相6個月,實現(xiàn)總客流5萬人次,店鋪提袋率高達80%,開業(yè)第三個月盈虧平衡。
探索新租金標(biāo)準(zhǔn)
如果創(chuàng)新經(jīng)營是購物中心的生命線,租金收入則是延續(xù)經(jīng)營的動力。在百貨時期,銷售扣點為主要盈利模式,購物中心初期階段主要收取固定租金。零售形勢與環(huán)境不斷演變,根據(jù)商家承租能力,購物中心租金構(gòu)成變?yōu)椤氨5鬃饨?流水倒扣”。
按照經(jīng)營顧客的新商業(yè)邏輯,大悅城方面在設(shè)想租金模式的多種可能。參與天津大悅城騎鵝公社、上海大悅城摩坊More Fun 166街區(qū)設(shè)計的王三石認為,按照客流收租金將會改變品牌價值衡量標(biāo)尺和標(biāo)準(zhǔn),可以促進購物中心與商戶之間的客流轉(zhuǎn)化率,提升經(jīng)營效率。
弘毅投資王小龍認為,大悅城客流每年均在億人級別,如果以線上平臺獲取流量的成本計算,能夠獲得海量客流的實體商業(yè)將有很大優(yōu)勢。一方面,與虛擬平臺相比,線下店有完整的消費者畫像研究,通過大數(shù)據(jù)研究可以更精準(zhǔn)了解消費者特性與習(xí)慣;另一方面,精準(zhǔn)營銷能夠給商場帶來更多可挖掘的潛力領(lǐng)域,探索獨立的自營板塊開枝散葉到其他商業(yè)體,甚至可以進行更多跨界合作。從投資者角度來看,高效的商業(yè)模式會讓他們更有信心。
模式尚不成熟
從中糧置地更名大悅城地產(chǎn)后,大悅城產(chǎn)品線對中糧的意義不言而喻。截至9月30日,各大悅城總銷售額近86億元,同比增長25%;總客流量約達8300萬人次,同比增長14%。盡管在引流方面大悅城是行業(yè)的佼佼者,但從財務(wù)數(shù)據(jù)體系的銷售與租金收入上也同樣有煩惱。
以客流收入租金或許會引發(fā)行業(yè)的新革命,但以目前情況來看,這種模式尚不成熟仍需探討。外婆家董事長吳國平認為,互聯(lián)網(wǎng)下的零售業(yè)令很多品牌將70%的精力投入到如何挽留消費者中。以客流收租金對于零售業(yè)態(tài)是一種促進,但對餐飲、體驗等引流較強的業(yè)態(tài)并不太適用。
大悅城執(zhí)行董事兼總經(jīng)理韓石表示,短期內(nèi)大悅城與商戶之間的合作模式不會改變,但會針對趨勢進行研究和探討,挖掘更多大悅城的平臺價值。站在資本市場與管理層的角度,大悅城需要為股東創(chuàng)造更大化價值。價值的體現(xiàn)一方面來自購物中心租金收益,另一方面需要有持續(xù)性的運營發(fā)展提升服務(wù)與品牌價值。
智易東方首席投資經(jīng)濟學(xué)家藺常念表示,中國有4000多家商場,實際賺錢的僅有1/4,零售行業(yè)競爭殘酷,商場以往搶占黃金地段就能賺錢的思維已不再適用。從現(xiàn)階段來看,大悅城不能以量取勝,這要求商場需要有經(jīng)濟眼光深度地研究品牌與產(chǎn)品,這些對于運營團隊專業(yè)度與管理層都是很大考驗。北京商報記者 劉宇