北京近期有多個高地價地塊成交。相比三、四線城市普遍存在的去庫存壓力,一線城市住宅需求旺盛,高端住宅需求增長顯著,土地市場備受開發(fā)商青睞。從長遠(yuǎn)來看,地王的誕生將帶動區(qū)域住宅市場品質(zhì)不斷提升,拉動整體板塊價值,區(qū)域內(nèi)項目成為受益者。
土地市場井噴
北京土地市場的爭奪愈演愈烈。11月19日,昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)三個地塊進(jìn)行拍賣,三地塊的起拍總價達(dá)71.98億元,分別落入國瑞、保利未來科技城聯(lián)合體囊中,成交總價近87億元。其中,一地塊吸引了中糧、未來城富力聯(lián)合體、華潤招商九龍昌聯(lián)合體、旭輝、國瑞、保利、中鐵建、平安萬科聯(lián)合體、禹州集團(tuán)、新華聯(lián)共計10家房企主體。經(jīng)過多輪舉牌,最終國瑞以19.72億元總價,配建7.27萬平方米“限價商品住房”面積奪地。未來科技城南區(qū)地塊因只有一家報價,底價42億元成交,競得者為保利未來科技城聯(lián)合體。另一地塊吸引了中糧、未來城富力聯(lián)合體、華潤招商九龍昌聯(lián)合體、金地旭輝永同昌北辰聯(lián)合體、國瑞、保利、中鐵建、平安萬科聯(lián)合體8家房企主體,最終國瑞以25.25億元總價,配建8.57萬平方米“限價商品住房”奪得。
自10月以來,北京土地市場供應(yīng)開始增多,土地市場開始了火爆態(tài)勢。11月12日,位于朝陽區(qū)常營鄉(xiāng)1201-602、603地塊經(jīng)歷84輪現(xiàn)場競價后,最終由保利首開聯(lián)合體33億元的代價競得。該宗地塊規(guī)劃建筑面積共117498平方米,其中配建了28000平方米限價商品房,銷售限價為15000元/平方米。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)測算,其純商住宅的實際樓面價為66000元/平方米,這是北京今年第10個樓面價超過5萬元的地塊。
11月13日,通州臺湖鎮(zhèn)B-07地塊二類居住用地出讓,該地塊最終以18.73億元的總價,配建1.2萬平方米限價房的代價為陽光城全資子公司北京泓博泰成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司取得。加上原本固定的35000平方米的限價房及41400平方米的自住房,該地塊保障房配建高達(dá)88400平方米,占全部建筑規(guī)模的比重高達(dá)75%,為數(shù)不多的純商品住宅部分樓面價高達(dá)3.8萬元/平方米,創(chuàng)造了臺湖區(qū)域新單價地王。
同樣在11月13日,平谷新城地塊出讓,該宗地塊是近年來首次出現(xiàn)未設(shè)置溢價上線的地塊,最終以20.25億元的價格被天利海取得,溢價率接近100%,折合樓面價達(dá)1.5萬元/平方米,創(chuàng)下平谷區(qū)住宅用地的樓面價新高。
據(jù)北京國土資源局?jǐn)?shù)據(jù),在10月20日至11月24日一個多月的時間內(nèi),北京將共計出讓31宗經(jīng)營性土地和3宗工業(yè)用地,出讓起價金額總計628億元。按照目前北京土地市場平均40%的溢價率來計算,這些地塊的最終成交價有望達(dá)到880億元。
回報周期延長
從競得方式來看,近期北京市多數(shù)地塊為企業(yè)聯(lián)合拿地。地塊規(guī)劃用途除居住用外,還有基礎(chǔ)教育、社區(qū)配套服務(wù)設(shè)施、文化設(shè)施、郵政設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生、綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)等多方面用途。房企傾向于聯(lián)合拿地,既能減緩資金壓力、分?jǐn)傦L(fēng)險,又能夠利用企業(yè)背后的資源,實現(xiàn)資源與優(yōu)勢的互補(bǔ)。
從拿地企業(yè)特點來看,多數(shù)房企為“國字號”,這些企業(yè)具有融資成本優(yōu)勢,可以從銀行獲得低利率貸款;個別為金融險資類企業(yè),這些企業(yè)具有大量現(xiàn)金,而房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金較密集型行業(yè),土地成本攀升,拿地難度增加,房企的合作意愿勢必逐漸增強(qiáng)。
根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù),自2005-2014年,如果僅計算在土地價款的基礎(chǔ)上疊加年化復(fù)利10%的財務(wù)成本,北京19個地王盤中只有11個項目的銷售額足以覆蓋土地成本和財務(wù)成本。這11個項目達(dá)到盈虧平衡點的時間周期平均為48個月。
亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析指出,地王盤的土地成本高昂,背負(fù)著巨大的財務(wù)成本,也令地王盤達(dá)到盈虧平衡點的周期被大大拖后。
高端化趨勢明顯
中國指數(shù)研究院分析認(rèn)為,高價地誕生后,開發(fā)的住宅項目主要分為兩類,一類為按國家要求配建的保障房,一類為商品房。保障房的配建比例根據(jù)國家規(guī)定及競拍土地過程中已經(jīng)確定,為保證收益,開發(fā)商將聚焦于高端住宅產(chǎn)品的設(shè)計開發(fā)。
從長遠(yuǎn)來看,地王的誕生將帶動區(qū)域住宅市場品質(zhì)提升,拉動整體板塊價值,區(qū)域內(nèi)項目也會成為受益者。
但高地價擠壓企業(yè)獲利空間,部分產(chǎn)品“被高端化”,不斷入市的高端產(chǎn)品競爭壓力增大。當(dāng)前,品牌企業(yè)重返一線城市,導(dǎo)致市場競爭更加激烈,推升土地成本,隨著一線城市進(jìn)入門檻逐漸提高,開發(fā)企業(yè)面臨的風(fēng)險也隨之加大。
從資金及開發(fā)層面來看,當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)融資成本較高,開發(fā)商普遍追求高周轉(zhuǎn),而地王對應(yīng)的高端項目開發(fā)周期比普通住宅項目長,高土地成本、資金投入、較長的資金周轉(zhuǎn)周期,以及專業(yè)化的高端產(chǎn)品設(shè)計開發(fā)要求,對開發(fā)商帶來一系列考驗及風(fēng)險。
中國指數(shù)研究院建議,對于一線城市開發(fā)企業(yè)來說,在獲取高價地前,應(yīng)該對自身資金狀況、資源優(yōu)勢以及運營高端項目的經(jīng)驗?zāi)芰τ欣硇缘脑u估。