從今年初豐臺白盆窯拍出北京土地成交史上總價“地王”后，北京土地市場就開啟了地王模式。之后豐臺西局、海淀西北旺、朝陽孫河和東壩、豐臺石榴莊及樊家村，北京新晉地王不斷加冕。如今，“地王之火”已經(jīng)蔓延至門頭溝、昌平北七家乃至房山區(qū)域，大大突破人們的傳統(tǒng)認知。北京2015年的賣地金額截至目前已達1920億元，超越了2014年全年的成交紀錄。
越來越多的人開始懷疑，北京樓市上演已久的“新地王拍出，老豪宅解套”的邏輯能否延續(xù)。
“地王”潮水洶涌
隨著最近一期土地拍賣結(jié)果出爐，北京市房山區(qū)兩宗地以總價68.63億元成功出讓，至此北京2015年內(nèi)賣地金額已達1920.77億元，超越了2014年創(chuàng)造的1916.9億元成交紀錄。
截至年底，北京市尚有位于通州區(qū)、懷柔區(qū)、昌平區(qū)、大興區(qū)以及順義區(qū)等多個區(qū)域共7宗土地待售，總起價67.75億元。即使全部底價成交，今年北京市賣地收入也可高達1988.52億元，只要略有溢價，北京全年土地出讓金超2000億元大關將毫無懸念。
北京市國土局資料顯示，10月20日至今一個月的時間內(nèi)，北京土地市場共出讓土地25宗，成交額高達719.63億元�！懊娣圪F過面包”的現(xiàn)象頻出，區(qū)域地價紀錄也頻繁被打破。而且，土地熱潮已經(jīng)從北京開始向全國迅速蔓延。僅11月24日，廣州、蘇州兩個城市共計成功出讓了24宗地，總成交金額高達145億元。值得注意的是，兩個城市都有新的區(qū)域地王誕生。
大型房企一位相關人士表示，三四線城市庫存高企，風險不斷加劇，一二線城市需求更為穩(wěn)定，回歸一線城市成為龍頭房企的必然之選。
豪宅危機已現(xiàn)
轟轟烈烈的地王“進行曲”讓人們感到瘋狂的同時，也嗅出了豪宅市場的危機。
“如果說今年1月，作為北京土地拍賣史上的總價‘地王’——豐臺白盆窯地塊的誕生震驚了京城，那么此后樓市開啟的地王模式則讓市場徹底沸騰�！币患覚C構(gòu)觀察人士表示，但現(xiàn)在地王已經(jīng)從豐臺蔓延至昌平北七家、門頭溝，乃至房山這些原本不具備承載豪宅的區(qū)域，不得不引起行業(yè)的警醒。
按照面粉與面包的邏輯，地價的攀升必然引發(fā)商品住宅出現(xiàn)高端化趨勢。據(jù)統(tǒng)計，近期北京連續(xù)出現(xiàn)了10宗地王，地王必然打造成高端項目，如果算上2013年開始不斷出現(xiàn)的地王來看，未來新上市項目豪宅化已成為趨勢，而很多過去認為是非豪宅區(qū)的也將供應大量的豪宅項目，將明顯影響市場定價。
中原地產(chǎn)首席研究員張大偉表示，北京預計在2016年待售的頂豪項目達到50個，住宅數(shù)量則超過3000套。雖然對于豪宅項目來說，正常的銷售周期都起碼在十年以上，但在目前這種情況下，豪宅市場的分化將非常嚴重。未來入市的50個頂豪項目中，活得滋潤的可能只有10個，10-20個能夠勉強活著，更多的可能將遇到非常大的風險。
豪宅邏輯生變
一位長期關注北京豪宅市場的專家分析，目前豪宅市場的邏輯必將改變。原來新地王一出，周邊豪宅立即解套的情況可能不會再重演。
門頭溝、昌平北七家、房山等地處五環(huán)外，乃至六環(huán)，遠離城市核心區(qū)，同時區(qū)域內(nèi)地段、配套、資源的缺失在短期內(nèi)無法彌補。企業(yè)一味在產(chǎn)品上下功夫也不見得奏效。
以孫河地王中糧瑞府項目為例，該項目從拿地到首次開盤歷經(jīng)兩年，項目時間、財務成本不低，但周邊項目銷售價格都低于該項目，讓其遲遲無法入市。即便孫河后來再度拍出高價地，對其銷售也沒有明顯促進。
“未來豪宅市場必將呈現(xiàn)出分化�！痹撊耸勘硎�，未來類似萬柳書院、昆侖域、中國璽、釣云臺這樣的豪宅銷售壓力會較小。主要是該項目拿地稍早，地價還沒像現(xiàn)在這樣離譜，賬算得過來。而且周邊競品也不多。
按照這個理論，可以預計夏家胡同以及農(nóng)展館“地王”可能都會解套在即。
另外類似于中糧瑞府這樣的一些豪宅可能會出現(xiàn)叫好但不太叫座的情形。產(chǎn)品營造上沒得說，但畢竟項目距離城市核心太遠，單價超過10萬元，市場接受上還需要時間。
風險最大的就是幾塊豐臺“地王”。未來這幾個項目幾乎面臨著同樣困擾：體量大、地價高、位置一般、扎堆競爭。一旦定價失誤或是產(chǎn)品營造不利，將來可能會陷入僵局，甚至是死局�？梢灶A見，這些豪宅未來即使“活著”，也會相當辛苦。
此外，東壩板塊與其他區(qū)域可能有所區(qū)別。業(yè)內(nèi)人士分析，東壩區(qū)域價值可能目前還不能支撐豪宅板塊，預計這些地王大都會按照樓面價加一兩萬元左右出手，一邊貼著成本賣、一邊等明年大環(huán)境改善。
豪宅賣給誰
與豪宅供應井噴對立的則是市場需求的乏力。
近日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了10月70個大中城市住宅銷售價格變動情況。10月，北上廣深四個一線城市中，除上海住宅價格環(huán)比漲幅增加0.2個百分點之外，其他三個城市的漲幅均出現(xiàn)下滑。其中，北京漲幅收縮了0.3個百分點。
亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示，房價環(huán)比漲幅的收窄，體現(xiàn)出目前一線城市房地產(chǎn)市場再次表現(xiàn)出后繼無力。 郭毅表示，地王盤賴以解套的關鍵點就是房價持續(xù)、高速的上漲，在房價沒有上漲到地王盤預期價位時，房企只能選擇延遲推盤，以時間換市場。但延緩入市將使房企背負巨大的財務成本，更深遠的影響則是拖累到企業(yè)的擴張速度。在北京這個“強者恒強”的環(huán)境里，一步慢則步步慢，甚至會導致房企退出一線行列。
豪宅產(chǎn)品的需求是否有想象的那樣旺盛，一直是企業(yè)關注的焦點。隨著土地市場地王頻出，樓市成交也逐漸感受到傳導效應。
以上周入市的冠城大通·百旺府與遠洋·天著春秋兩個項目為例，均與“地王”相關。其中冠城大通·百旺府緊鄰4月首創(chuàng)拍下的海淀永豐產(chǎn)業(yè)基地一宗樓面價高達4.3萬元/平方米的地王。但冠城大通·百旺府售價僅為4.38萬元/平方米，入市房源當天售罄。
另一家豪宅項目遠洋·天著春秋也選擇拿地一年之后快速入市，其7.5萬元/平方米的定價作為低密度別墅項目算不上高，當初該地塊拿地樓面價為4.2萬元/平方米。
業(yè)內(nèi)人士表示，對于這些“地王周邊項目”而言，當下實現(xiàn)“貼地飛行”無疑是一個最佳選擇，未來市場競爭，尤其是產(chǎn)品競爭、客源競爭也將更加激烈。張大偉分析，隨著房山、昌平、門頭溝等以往只供應剛需、改善型項目為主的區(qū)域不斷拍出地王，不久的將來很多過去認為是非豪宅區(qū)的區(qū)域?qū)⿷罅康暮勒椖�，這對市場定價有明顯影響。2015年的“地瘋狂”，將會傳導到2016年的“房堅強”。
此外業(yè)內(nèi)專家還提醒，對于房企而言，除了地價高企之外，未來地王項目還將面臨其他方面的挑戰(zhàn)。如政府部門對項目規(guī)劃的調(diào)整與變化，以及區(qū)域拆遷等問題都可能給項目帶來時間、財務的成本，甚至失去稍縱即逝的市場機會。