□本報記者 李香才
存量房時代，房企更加注重向服務(wù)和營運方面轉(zhuǎn)型，并開始由傳統(tǒng)的住宅開發(fā)向商場、文化產(chǎn)業(yè)等城市共合體演變，同時將旗下業(yè)務(wù)擇機分拆上市。業(yè)內(nèi)人士指出，隨著房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整，房企將加速轉(zhuǎn)型，一些沒有轉(zhuǎn)型或者轉(zhuǎn)型不成功的中小房企將得不退出房地產(chǎn)行業(yè)或是被收購，未來行業(yè)整合將更加明顯。
服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈逐步崛起
2015年12月，陽光城宣布公司擬出資1億元設(shè)立全資子公司陽光幼教投資管理有限公司，負責幼兒教育相關(guān)領(lǐng)域的投資和運營管理。陽光城稱，此次投資是為布局現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，同時整合公司社區(qū)服務(wù)的協(xié)同資源，提升公司房地產(chǎn)項目和社區(qū)的附加價值，促進公司轉(zhuǎn)型升級。
隨著房地產(chǎn)市場進入存量房時代，如何利用好存量資源成為房企不得不考慮的問題。有業(yè)內(nèi)人士指出，未來房企應(yīng)更加注重服務(wù)和營運，由傳統(tǒng)單獨的住宅開發(fā)向住宅、酒店、寫字樓、商場、文化產(chǎn)業(yè)等城市綜合體演變。
2015年10月，方興地產(chǎn)宣布更名為中國金茂控股集團有限公司，中國金茂將由傳統(tǒng)意義上的地產(chǎn)開發(fā)商向城市運營商轉(zhuǎn)變。在“銷售+持有”的原有戰(zhàn)略基礎(chǔ)上，中國金茂將加入“金融+服務(wù)”兩大元素支持其城市開發(fā)運營業(yè)務(wù)。
2016年1月12日，萬達集團宣布以不超過35億美元現(xiàn)金收購美國傳奇影業(yè)公司。這只是萬達轉(zhuǎn)型的一個方面，萬達此前提出要做到萬達商業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、金融產(chǎn)業(yè)、電子商務(wù)四大產(chǎn)業(yè)基本相當，未來將轉(zhuǎn)為服務(wù)型企業(yè)。萬達集團董事長王健林曾明確指出：“到2016年，萬達服務(wù)業(yè)將會首次超過房地產(chǎn)�！�
事實上，眾多房地產(chǎn)企業(yè)在服務(wù)領(lǐng)域均有布局，如萬科將觸角伸向商辦、教育、養(yǎng)老和家裝等領(lǐng)域，又如綠城涉及代建、電商、地產(chǎn)金融、園區(qū)服務(wù)等服務(wù)領(lǐng)域。
海通證券分析師涂力磊認為，房地產(chǎn)服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈可分為城市配套、房地產(chǎn)金融、中介服務(wù)和物業(yè)服務(wù)四個方面。還可以進一步細分，如城市配套方面就包括智慧社區(qū)、公共服務(wù)(如物流地產(chǎn)、醫(yī)療地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等)以及以解決就業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等。按照涂力磊的判斷，國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)走過“簡單粗暴”的圈地運動后，房地產(chǎn)服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈有望逐步崛起。
分拆上市步伐將加快
隨著國內(nèi)資本市場對房地產(chǎn)行業(yè)股權(quán)融資限制的放開，房企利用直接融資替代高成本借貸資金的趨勢越來越明顯，而且，部分房企為了更好地利用直接融資平臺還積極推動將旗下業(yè)務(wù)擇機分拆上市工作。
2015年10月，中海物業(yè)在港實現(xiàn)分拆上市。2015年12月29日，遠洋地產(chǎn)發(fā)布公告稱，旗下間接全資附屬公司遠洋億家物業(yè)已向新三板遞交掛牌申請。此外，萬科、碧桂園、富力等多家房企等也在尋求相關(guān)板塊分拆上市。
分拆上市可以完善企業(yè)治理結(jié)構(gòu)、提高經(jīng)營效率、增強盈利能力等諸多目標，進而實現(xiàn)企業(yè)的良性發(fā)展。目前房企分拆上市的主要途徑包括赴港上市、A股上市和掛牌新三板�！霸谵D(zhuǎn)型的道路上，將旗下業(yè)務(wù)分拆上市，可打破房企傳統(tǒng)開發(fā)銷售的困局，有利于企業(yè)尋求更多的發(fā)展路徑�！敝袊笖�(shù)研究院分析指出，目前房地產(chǎn)企業(yè)在資本市場上估值較低，通過分拆旗下成熟的業(yè)務(wù)上市，可以較高的估值獲得可觀的融資金額；而且，將子業(yè)務(wù)獨立運營，有利于該項業(yè)務(wù)的潛在價值顯性化，為企業(yè)帶來更多的發(fā)展機會，降低單一業(yè)務(wù)的經(jīng)營風險。
擁有分拆上市能力的房企多為多元化經(jīng)營的大型房企，可分拆上市的業(yè)務(wù)包括旗下物業(yè)、酒店、快消、文化、娛樂等。據(jù)了解，為了增加在資本市場上的融資機會以及獲得更大的盈利空間，計劃分拆子業(yè)務(wù)上市的房企越來越多，且分拆的類型也日趨多樣化。
中小房企加速退出
一些難以轉(zhuǎn)型，或是曾有過轉(zhuǎn)型嘗試但不夠成功的中小房企，則面臨不得不退出的境遇。
隨著房地產(chǎn)開發(fā)集中度越來越高，行業(yè)利潤率下滑，中小房企面臨巨大的生存壓力。大型房企在土地市場上的絕對優(yōu)勢，逼迫資金實力較弱的中小房企無地可拿或只能高代價競得土地，開發(fā)風險隨之上升。面對大型房企咄咄逼人的態(tài)勢，一些主營業(yè)務(wù)非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的公司開始加速剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，多家中小房企不得不宣布退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。
2015年11月，時代萬恒公告，公司擬以1.76億元的價格轉(zhuǎn)讓所持有的大連萊茵海岸度假村有限公司51%股權(quán)給萬恒集團。本次交易完成后，時代萬恒不再持有萊茵海岸股權(quán)。時代萬恒稱，將逐步剝離房地產(chǎn)業(yè)，更加突出貿(mào)易、資源、能源等主業(yè)。
2015年8月，浙江廣廈宣布在未來三年內(nèi)逐步退出房地產(chǎn)行業(yè)，進入有發(fā)展?jié)摿驮鲩L空間的新領(lǐng)域，實施產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。同樣在8月，萊茵置業(yè)將證券簡稱變更為萊茵體育，剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。
中國指數(shù)研究院分析師指出：“樓市的調(diào)整導致更多中小房企退出房地產(chǎn)或被收購，進入白銀時代的房地產(chǎn)行業(yè)集中度將不斷提高，房地產(chǎn)并購市場也將持續(xù)升溫�！�