只需要花費(fèi)五分鐘就能自己獨(dú)立完成的司法網(wǎng)絡(luò)拍賣的競(jìng)拍準(zhǔn)備，卻要被房屋中介憑空收走幾十萬；眼看著心儀的房子，卻因?yàn)橹Ц恫黄鹑~房款只能失之交臂；剛一起拍，立刻出價(jià)，結(jié)果弄得房?jī)r(jià)越炒越高……實(shí)行一年半之后，司法網(wǎng)絡(luò)拍賣取得巨大成功的同時(shí)，暴露出的一系列問題也讓專門負(fù)責(zé)拍賣的法官們急在心頭。畢竟，每一個(gè)問題都有可能導(dǎo)致一次流拍，而每一次流拍的背后，都有一個(gè)甚至是幾個(gè)刑事案件受害者或者民事案件債權(quán)人，失去了獲得賠償?shù)臋C(jī)會(huì)。
事實(shí)
網(wǎng)拍房產(chǎn) 跟淘寶購物那么簡(jiǎn)單
從2014年5月啟動(dòng)至今，北京司法網(wǎng)絡(luò)拍賣中的“大頭”始終是“土地、房產(chǎn)”。去年，北京二中院總計(jì)網(wǎng)絡(luò)拍賣了277件標(biāo)的，成交178件，金額達(dá)1.8億，其中，成交的17套房產(chǎn)、土地項(xiàng)目，金額就達(dá)到了1.1億。
想通過網(wǎng)絡(luò)競(jìng)拍一套房產(chǎn)有多難？對(duì)曾經(jīng)網(wǎng)購過的人來說，難度基本是零。在百度上鍵入“司法網(wǎng)絡(luò)拍賣 淘寶”、進(jìn)入頁面、按照自己的需求點(diǎn)擊不同的條件選項(xiàng)，注冊(cè)一個(gè)淘寶賬戶，往支付寶里存幾萬元保證金，齊了。
記者按照上面的流程，順利進(jìn)入了淘寶網(wǎng)的司法網(wǎng)絡(luò)拍賣平臺(tái)，點(diǎn)擊“標(biāo)的物類型”、“標(biāo)的物所在地”的選項(xiàng)，立刻登上了北京房產(chǎn)拍賣頁面。正在和即將進(jìn)行的拍賣品共有43個(gè)。最便宜的一套位于石景山蘋果園的房產(chǎn)，起拍價(jià)只有121萬。最昂貴的朝陽區(qū)酒仙橋路甲10號(hào)的商務(wù)樓，起拍價(jià)是令人咋舌的17.59億。
對(duì)于買房人來說，網(wǎng)上拍賣擁有“無傭金”的優(yōu)勢(shì)。根據(jù)北京二中院的統(tǒng)計(jì)，2015年，通過司法網(wǎng)拍，至少為競(jìng)買者們節(jié)省了百萬元以上的傭金。以房屋為例，無論是通過中介還是在傳統(tǒng)拍賣行競(jìng)拍，都要支付中介費(fèi)或拍賣傭金，但如果是在網(wǎng)上參與競(jìng)拍，這筆巨額費(fèi)用就可以省下。
現(xiàn)象
中介橫插一杠 帶人看房賺傭金
然而，運(yùn)行一年半之后，法官們發(fā)現(xiàn)有問題。
“開始，我們總會(huì)碰到幾個(gè)小伙子，他們帶著一大群人，說是‘一起的，親戚’，我們當(dāng)然就讓他們進(jìn)了，但是怎么總有那么固定的幾個(gè)人來預(yù)約？接著就發(fā)現(xiàn)，原來他們是中介，是拿著司法網(wǎng)拍的房子賺中介費(fèi)的�！北本┦卸性核痉ňW(wǎng)絡(luò)評(píng)拍小組組長(zhǎng)張軍法官拿著最近的一份看房登記表對(duì)記者說，“這個(gè)、這個(gè)，還有這個(gè)……每次我們?cè)谔詫毜乃痉ňW(wǎng)絡(luò)拍賣平臺(tái)上發(fā)布房產(chǎn)拍賣的消息，這幾個(gè)小伙子總會(huì)來登記，要求去看房�！�
這些原本完全不用支付任何中間費(fèi)用的網(wǎng)上拍賣，如今卻有很多中介在其中橫插了一杠子，讓交易過程當(dāng)中，憑空多了2.5%至2.7%的中介費(fèi)用。前不久一位以890萬元拍下了北四環(huán)一套房產(chǎn)的競(jìng)買人，在辦理手續(xù)的時(shí)候告訴法官們：“我實(shí)際花了920萬，另外30萬是給中介的�！碑�(dāng)法官們告訴他“這筆錢完全不用花”的時(shí)候，買主嘆著氣說：“錢已經(jīng)給了，合同也簽了。要是不付款，中介也不答應(yīng)�！�
張軍法官也向記者談起了一件事，“去年，有一天，按照事先約定，我們要讓競(jìng)買人實(shí)地考察房產(chǎn)情況，一到現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)有個(gè)做中介的小伙子，竟自稱法官，正在給等在門口的競(jìng)買人介紹情況。”
司法網(wǎng)絡(luò)評(píng)拍小組的法官們大多都有類似的經(jīng)歷，幾乎每次帶領(lǐng)登記的競(jìng)拍者去看房，都會(huì)在現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)幾個(gè)中介。
評(píng)拍小組副組長(zhǎng)詹同法官告訴記者，其實(shí)許多參加競(jìng)拍的公眾，并不知道還有“司法網(wǎng)絡(luò)拍賣”這回事�！八麄兪堑街薪槿ベI房子，房產(chǎn)中介一旦發(fā)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)拍賣中有合適的房源，就會(huì)把這套房子當(dāng)成他們的房源告訴客戶，然后對(duì)他們說‘只有通過我們，你們才能參加競(jìng)拍，才能到現(xiàn)場(chǎng)看房，如果你自己想去看房，法院根本就不讓你進(jìn)去’。”
中介的話確實(shí)讓不少客戶信以為真。在約定的看房日，已經(jīng)登記過的中介員工帶著一大群客戶一起走進(jìn)待拍賣的房產(chǎn)，從表面上看，中介確實(shí)做了一些事。不過，等到法官們反應(yīng)過來，還是馬上堵死了這個(gè)漏洞。
記者在法官提供的一張登記表上看到，上面寫著10多位已經(jīng)預(yù)約看房市民的聯(lián)系方式。事實(shí)上，只要按照淘寶司法網(wǎng)拍網(wǎng)頁上的電話與法官聯(lián)系，并留下自己的聯(lián)系方式，在約定的看房日之前，法官會(huì)挨個(gè)通知競(jìng)買人，一起去實(shí)地看房。
法官會(huì)禁止所有未登記的看房人進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)，同時(shí)還會(huì)在現(xiàn)場(chǎng)說明：只要通過網(wǎng)拍頁面和法院聯(lián)系，每個(gè)人都可以正常登記，在約定的時(shí)段內(nèi)來正�？捶�。
解釋
法院出函件 網(wǎng)拍房過戶無難度
北京二中院司法網(wǎng)絡(luò)評(píng)拍小組副組長(zhǎng)詹同說，畢竟想買房的人當(dāng)中，大多數(shù)還是普通人，“本來能省下的中介費(fèi)，就這么糊里糊涂交出去了，我們看著也著急�！�
早在一年半前的第一次涉及到房產(chǎn)的網(wǎng)絡(luò)拍賣，前來“圍觀”的有幾千人，報(bào)名的4位，真正參加競(jìng)拍的有3個(gè)人。詹同說，現(xiàn)在的房產(chǎn)拍賣，也基本還是這個(gè)樣子。許多真的想買房的市民，依然還是不知道有司法網(wǎng)絡(luò)拍賣的途徑。這才是中介們能夠從中鉆空子獲取利益的機(jī)會(huì)。
詹同說：“其實(shí)最后的拍賣也還是真正的競(jìng)買人來進(jìn)行，不過，即使競(jìng)買成功，中介也會(huì)夸大競(jìng)買后過戶的難度。按他們的說法，沒有他們的專業(yè)服務(wù)，普通公眾想自行過戶會(huì)非常麻煩非常費(fèi)勁�！�
詹同告訴記者，事實(shí)上，網(wǎng)絡(luò)拍賣之后，法院會(huì)出具相應(yīng)司法函件，并且會(huì)明確告知競(jìng)買人何時(shí)前往何地辦理，無非只是親自跑跑路，需要花一點(diǎn)時(shí)間，但難度肯定是零。
截止到現(xiàn)在，還沒有出現(xiàn)中介人員與法官直接發(fā)生沖突，妨礙司法拍賣秩序的事件。二中院法官表示，如果今后一旦出現(xiàn)這種情況，法院將會(huì)毫不猶豫地采取強(qiáng)制措施�！艾F(xiàn)在他們雖然在法院拍賣與公眾競(jìng)拍之間設(shè)置一些阻隔，以一些技巧手段從中收取中介費(fèi)，但畢竟也都是合法的民事活動(dòng)，法院也不能直接干預(yù)，我們只能盡量讓市民多了解一些情況�！�
與此同時(shí)，法院已經(jīng)與房屋中介的主管部門及行業(yè)協(xié)會(huì)聯(lián)系，希望各有關(guān)方面能夠約束部分中介的行為，希望他們能夠?yàn)榭蛻籼峁┱５姆⻊?wù)，不要再靠花言巧語，無端地在法院和競(jìng)買者之間設(shè)置障礙。
當(dāng)然，現(xiàn)在另一個(gè)困擾普通公眾的事情是：我到底有沒有參與網(wǎng)拍競(jìng)購的資格？對(duì)這一點(diǎn)，詹同建議，市民需要前往各區(qū)的房屋管理部門咨詢一下，并直接告知“我想要參加司法網(wǎng)絡(luò)拍賣，能否過戶”，就可以查詢到自己的資格問題。
司法網(wǎng)拍一年半之后，目前法院非常迫切想要讓公眾能逐漸熟悉拍賣的流程和方法，不要再去交冤枉錢。“司法網(wǎng)絡(luò)拍賣完全是零傭金，根本不用支付除了拍賣款以外的費(fèi)用。我們的工作是要盡量以合理的價(jià)格把標(biāo)的物拍賣出去，從而執(zhí)行法院判決，讓案件受害人、債權(quán)人能夠獲得賠償，履行權(quán)利。如果中介們來橫插一杠子，憑空增加交易成本，對(duì)我們的執(zhí)行工作也不利�！闭餐f。
突破
網(wǎng)拍房產(chǎn)也能貸款買
即使了解司法網(wǎng)絡(luò)拍賣全套流程的市民，也經(jīng)常會(huì)望房興嘆：畢竟，網(wǎng)絡(luò)拍賣基本都要求一次性支付全款，即使市民能夠從銀行獲得貸款，也有能力支付首付，但并不意味著能支付全款買得起網(wǎng)拍房產(chǎn)。但記者在淘寶司法拍賣網(wǎng)頁上發(fā)現(xiàn)，上面專門有一個(gè)選項(xiàng)是“可貸款”，點(diǎn)擊之后，拍品雖然立即少了很多，但確實(shí)有個(gè)別房產(chǎn)可以接受貸款。
北京二中院法官說，去年，網(wǎng)拍小組曾克服重重困難，促成了一樁房產(chǎn)的貸款拍賣。
據(jù)法官介紹，相對(duì)常見的網(wǎng)拍貸款是，由競(jìng)買人向銀行支付一筆“過橋資金”，銀行收到這筆錢后，才會(huì)出具相關(guān)證明，配合競(jìng)買人進(jìn)行貸款。但是，對(duì)普通公眾而言，至少超過常規(guī)利率四倍的“過橋資金”基本與“高利貸”等同，能夠支付其一兩個(gè)月利息的人也并不很多。
如果不適用這種方式，貸款購買網(wǎng)拍房產(chǎn)就會(huì)陷入一個(gè)死循環(huán)：法院出收據(jù)——買家憑收據(jù)繳納契稅——完稅后辦理房產(chǎn)證——銀行辦理抵押證——銀行放款——法院出具收據(jù)。這其中的任何一步，都需要首先看到上一步完成后的憑證。如果死循環(huán)不打破，競(jìng)買者也就只能望房興嘆了。
去年10月，二中院在一起網(wǎng)拍中，嘗試著打破了這個(gè)死循環(huán)：由法院向銀行出具正式函件，銀行將需要貸款的款項(xiàng)放入法院的賬戶，再由法院出具收據(jù)，進(jìn)入正常的辦理流程。
說來雖然簡(jiǎn)單，但操作起來卻歷經(jīng)波折。
“我們先去找稅務(wù)，后來發(fā)現(xiàn)稅務(wù)這個(gè)環(huán)節(jié)肯定不能突破，又去聯(lián)系銀行，銀行方面也沒有明確態(tài)度，但是最后通過我們的努力，好歹還是讓銀行同意根據(jù)我們的函件，先把款項(xiàng)放到銀行的賬上。最后，還得讓競(jìng)買者同意支付這段時(shí)間的銀行利息。這最后一步倒是最簡(jiǎn)單的，這么短短的時(shí)間，又是銀行的官方利息，對(duì)參與房產(chǎn)競(jìng)買的人來說，還是能夠支付得起的。”詹同說。
盡管這次嘗試性的努力已經(jīng)成功，但二中院法官們告訴記者，目前還沒有就此形成司法網(wǎng)拍房產(chǎn)的固定制度，這只能算是一次有益的探索。法官們認(rèn)為，如果今后能將這次的經(jīng)驗(yàn)繼續(xù)完善，不失為一個(gè)既提高拍賣成交率，又能給競(jìng)買人省錢的好方法。
小技巧
等到最后10分鐘再出價(jià)
法官們提示說，競(jìng)拍房產(chǎn)是一件大事，作為普通老百姓，就更需要掌握技巧�，F(xiàn)在房產(chǎn)拍賣的時(shí)間都是從第一天上午10點(diǎn)到次日上午10點(diǎn)，有的競(jìng)拍者毫無經(jīng)驗(yàn)，剛到起拍時(shí)間，立即就出價(jià)，結(jié)果很可能將房?jī)r(jià)越抬越高。而有經(jīng)驗(yàn)的競(jìng)拍者則會(huì)等到最后10分鐘才出價(jià)。由于最后一次出價(jià)后，即使已經(jīng)過了常規(guī)競(jìng)拍時(shí)間，也會(huì)自動(dòng)延時(shí)三分鐘，并不會(huì)耽誤最后的競(jìng)價(jià)。
小數(shù)字
網(wǎng)拍還有金銀首飾手機(jī)電腦
除了房產(chǎn)、土地之外，在動(dòng)產(chǎn)方面，二中院還網(wǎng)絡(luò)拍賣金銀首飾、手機(jī)、筆記本電腦等動(dòng)產(chǎn)197件，其中成交153件；拍賣股權(quán)8個(gè)，成交3個(gè)，成交金額為7144.31萬元。
本報(bào)記者 安然 J060
中介
插圖
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