今年以來(lái)，北京商住項(xiàng)目迎來(lái)前所未有的“黃金期”，在普宅普遍推遲入市節(jié)奏的背景下，1月的樓市供應(yīng)與成交似乎成為了商住的獨(dú)角戲。而這場(chǎng)戲或許在今年整體市場(chǎng)中都將保持著很足的分量。
一開(kāi)盤(pán)就會(huì)被搶購(gòu)
如果說(shuō)以往的1月已經(jīng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的淡季，但對(duì)于今年來(lái)說(shuō)，似乎僅僅憑著商住一個(gè)產(chǎn)品的支撐就讓整個(gè)市場(chǎng)的熱度非常。
1月，保利大都匯、珠江悅景園、金地中央世家推出的商住產(chǎn)品沒(méi)有出現(xiàn)一個(gè)例外，全部成為了“日光盤(pán)”。而金地中央世家所推出的最后一期商住公寓更是創(chuàng)下了千人搶200套房的熱銷(xiāo)局面。
事實(shí)上，商住的火熱并非僅是新一年才出現(xiàn)的事情。2015年，北京商住項(xiàng)目的市場(chǎng)熱度遠(yuǎn)高其他住宅產(chǎn)品。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年1至10月，北京商住項(xiàng)目的成交總金額為290.17億元，與去年同期相比大漲94%，幾近翻倍。而同期的普通住宅成交金額的同比漲幅僅為34%，別墅也不過(guò)69%。
此外，從亞豪機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)顯示，從2015年8月份以來(lái)，北京商住項(xiàng)目成交價(jià)格已連續(xù)4個(gè)月上漲，成交均價(jià)由去年8月的2.4萬(wàn)元/平方米漲到去年12月中旬的2.8萬(wàn)元/平方米。
對(duì)于今年商住市場(chǎng)的火爆原因，亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析，一方面是整體市場(chǎng)的大背景，樓市今年整體上升。另一方面是信貸政策的原因，信貸放松，購(gòu)房者的融資成本下降，包括幾次降息降準(zhǔn)，市場(chǎng)流動(dòng)性相對(duì)充沛造成整體樓市成交量的拉升�！疤貏e是現(xiàn)在一些商住項(xiàng)目比住宅產(chǎn)品價(jià)格要低，性價(jià)比優(yōu)勢(shì)就凸顯出來(lái)�！�
價(jià)格適合改善人群
商住成交的上漲也得益于整體市場(chǎng)發(fā)生的變化�？v觀目前北京樓市，出于價(jià)格不斷的上漲，以及自住型商品房入市的放緩，低單價(jià)或是低總價(jià)的房源已經(jīng)很難在市場(chǎng)中尋找。而這一情況已經(jīng)從剛需盤(pán)開(kāi)始向首次改善蔓延。
為此，商住憑借著低單價(jià)及低總價(jià)的優(yōu)勢(shì)迅速成為了開(kāi)發(fā)商搶奪市場(chǎng)的有力工具。
在2015年，商住項(xiàng)目趨于高端化。均價(jià)“3萬(wàn)+”的項(xiàng)目已經(jīng)成為新興商住項(xiàng)目的主流。從去年8月到目前，商住項(xiàng)目成交排名前10的項(xiàng)目中，“3萬(wàn)+”項(xiàng)目占了整整一半。
目前，北京市南五環(huán)到南六環(huán)一帶，近期有多個(gè)新的商住項(xiàng)目入市，多以高端項(xiàng)目為主，均價(jià)幾乎都在3萬(wàn)元/平方米左右。這些新入市的商住產(chǎn)品在拿地之初，就因?yàn)榈貎r(jià)高企而不得不打造成高端項(xiàng)目。
據(jù)了解，華遠(yuǎn)西紅世在去年12月20日開(kāi)盤(pán)，售價(jià)在3萬(wàn)元/平方米左右。豐臺(tái)的新項(xiàng)目魯能·釣魚(yú)臺(tái)美高梅公館更是達(dá)到了均價(jià)7.5萬(wàn)元/平方米，包括此前已開(kāi)盤(pán)的泰禾中央廣場(chǎng)、恒大未來(lái)城、旭輝6號(hào)院等都是剛推出不久的商住項(xiàng)目，定價(jià)也都在3萬(wàn)元/平方米左右。雖然看似單價(jià)很貴，但在同區(qū)域內(nèi)，商住類(lèi)的改善型產(chǎn)品實(shí)際仍處于一個(gè)低位。以旭輝6號(hào)院為例，在同區(qū)域內(nèi)，普通住宅類(lèi)的別墅產(chǎn)品單價(jià)早已超過(guò)4萬(wàn)元，總價(jià)更是達(dá)到了500萬(wàn)元/套起，而該項(xiàng)目單價(jià)僅3萬(wàn)元/平方米，總價(jià)則在350萬(wàn)元左右。這足以看出商住的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。
供應(yīng)覆蓋京城各地
此外，不得不說(shuō)的是，在目前住宅限購(gòu)的市場(chǎng)背景下，將可售商業(yè)公建開(kāi)發(fā)成為可商亦可住的商住項(xiàng)目產(chǎn)品是最符合政策環(huán)境和需求導(dǎo)向的，未來(lái)商住項(xiàng)目的市場(chǎng)供應(yīng)規(guī)模將會(huì)大幅增加。
但對(duì)于商住產(chǎn)品來(lái)說(shuō)，北京卻并不會(huì)陷入供應(yīng)降低的情況。相反，在2015年各個(gè)區(qū)域都不會(huì)缺少商住的身影。
據(jù)記者了解，今年通州的商住、商辦物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，預(yù)計(jì)屆時(shí)入市體量將達(dá)到400萬(wàn)平方米。而在這一區(qū)域，共有綠地、保利、富力、遠(yuǎn)洋等十余家品牌房企的多個(gè)項(xiàng)目聚集，戶型多以100平方米以內(nèi)的小戶型為主。
此外，順義也將是今年供應(yīng)商住產(chǎn)品的主要區(qū)域。包括ID CITY、金地未未來(lái)等項(xiàng)目預(yù)計(jì)可以提供近4000套以上的房源。
在西部，以門(mén)頭溝和石景山為主的區(qū)域也成為了商住產(chǎn)品的主要供應(yīng)地區(qū)。在石景山，綠地Air群商中心、景山財(cái)富中心、綠地環(huán)球文化金融城、金融街(長(zhǎng)安)中心都有部分公寓類(lèi)的產(chǎn)品入市。而在門(mén)頭溝，遠(yuǎn)洋新天地、鴻坤七星長(zhǎng)安、華潤(rùn)悅景灣、融創(chuàng)西長(zhǎng)安壹號(hào)等項(xiàng)目也將撐起商住的供應(yīng)大旗。
本報(bào)記者 徐楠