插圖

　　王金輝H120

　　一家企業(yè)20年前買下一套房子作為給有功員工的獎勵，沒成想房子卻被銷售商轉賣。一房二賣的事實明擺著，可無辜的買方打了幾年官司，卻屢屢敗訴，為什么呢？

　　工作有功獲房屋獎勵

　　找到宋彥祿律師時，劉江華和她所在的醫(yī)藥企業(yè)已經(jīng)為這件倒霉事打了近7年官司。20年前買下的這套房愣是在她一直居住的情況下落到了別人名下。房子沒了，房款也沒拿回來。而且，打了幾次官司，一直是敗訴。

　　劉江華是一家醫(yī)藥企業(yè)的研發(fā)人員，上世紀90年代，以她為主力研發(fā)成功的一種新藥廣受市場好評。對于這樣的有功人員，企業(yè)決定買一套房子獎給劉江華。

　　房子位于東三環(huán)邊上，兩居，近百平方米，每平方米5000多元，價格不低。那是1995年的夏天。

　　由于房款要從企業(yè)賬上支出，商品房購銷合同便由醫(yī)藥企業(yè)與銷售商簽訂。按合同約定，銷售商保證在一年內(nèi)辦完產(chǎn)權過戶手續(xù)。企業(yè)也和劉江華說好，屆時就把房子落在她名下。

　　拿到新房的鑰匙后，劉江華很快裝修、進住。一年時間過得很快，眼看合同中約定的辦理產(chǎn)權手續(xù)的日期已經(jīng)過了，可銷售商還沒有動靜。劉江華一次次追問，得到的總是敷衍的答復。

　　產(chǎn)權未過戶欠費對抗

　　20年前的劉江華和社會上的絕大多數(shù)老百姓一樣，法律意識遠不如今天。

　　產(chǎn)權遲遲辦不下來，劉江華沒有選擇訴訟。鑒于銷售商和小區(qū)的物業(yè)公司是一家，劉江華便以拒交供暖費的方式來“報復”。她覺得，這樣他們就該著急給她辦產(chǎn)權手續(xù)了吧？但她錯了。

　　2006年，在劉江華已經(jīng)拖欠了十年供暖費之際，她所在的醫(yī)藥企業(yè)被銷售商告上了法院，索要供暖費。

　　法律規(guī)定很明確，劉江華和企業(yè)也沒什么可說的，雙方達成調(diào)解，一次性交齊拖欠的費用。

　　然而，供暖費官司了結了，銷售商仍然沒有給劉江華辦理過戶手續(xù)。有了之前的“過節(jié)”，劉江華干脆搬家了。

　　2008年10月，銷售商通知藥企，劉江華住的這套房子已經(jīng)被他們另售他人，而且已經(jīng)辦理過戶手續(xù)了。物業(yè)公司甚至借著劉江華不在此居住的“便利”，撬開門，換了鎖。

　　劉江華都傻了。經(jīng)過調(diào)查，他們這才知道，這套房子早就被轉賣給了第三人陳先生。陳先生可比劉江華“聰明”得多，2008年8月，他將銷售商告上法院，要求其協(xié)助辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。雙方在法庭上達成調(diào)解，銷售商同意并很快為其辦理了過戶。

　　劉江華住了十幾年的房子就這么變成了別人的。

　　劉江華簡直不敢相信，銷售商怎么敢一房二賣？而且同一套房子，陳先生和銷售商的交易房價只有36萬余元，比他們當年買的還便宜了十幾萬。

　　一房二賣的蹊蹺謎團

　　劉江華所在的醫(yī)藥企業(yè)起訴銷售商與陳先生，以雙方惡意串通，侵害該公司利益為由，請求法院確認銷售商與陳先生的買賣合同無效，將房產(chǎn)過戶給醫(yī)藥企業(yè)。

　　與此同時，醫(yī)藥企業(yè)還向法院就房產(chǎn)銷售商與陳先生調(diào)解過戶房屋產(chǎn)權一案申請再審。

　　庭審過程中，更蹊蹺的事情暴露出來。銷售商與醫(yī)藥企業(yè)和陳先生雙方都簽訂了購房合同，而且兩份合同除了購房人及房價款不同之外，其余內(nèi)容包括合同編號、簽訂日期竟是完全一樣的。

　　對于醫(yī)藥企業(yè)提出的種種質(zhì)疑，陳先生表示，1995年，銷售商的老總欠他錢，于是拿房子抵債，只是讓陳先生補交了差價。當時說房子出租著，到期后再交付。后來該老總去世，事情就拖下來了。直到2008年他起訴才拿到了產(chǎn)權。

　　而銷售商也辯解說，原來公司老總去世后留下一個爛攤子，公司連購房人資料都沒有。為了解決產(chǎn)權問題，公司曾發(fā)布公告，要求購房人到物業(yè)公司辦理過戶手續(xù)，結果陳先生提交了購房合同，而醫(yī)藥企業(yè)卻沒交。直到打供暖費的官司，公司才發(fā)現(xiàn)醫(yī)藥企業(yè)也有一份購房合同。

　　2010年，醫(yī)藥企業(yè)提起的再審申請和訴訟先后有了結果。法院認定銷售商與陳先生達成的產(chǎn)權過戶的調(diào)解協(xié)議沒有違反法律法規(guī)的規(guī)定，且已經(jīng)實際辦理了過戶手續(xù)，因此醫(yī)藥企業(yè)要求撤銷該調(diào)解協(xié)議的再審申請理由不成立，駁回其申請。

　　另外一案，雖然法院確認了銷售商一房二賣的行為是錯誤的，侵犯了醫(yī)藥企業(yè)的利益。但由于銷售商與陳先生的購房合同經(jīng)過訴訟并已實際履行，醫(yī)藥企業(yè)也沒能提供充分證據(jù)證明雙方是惡意串通，因此駁回其訴訟請求。

　　兩份裁判文書給醫(yī)藥企業(yè)傳遞了一個相同的信號，可以另行主張賠償，但房子是別想要了。

　　劉江華和單位不甘心啊，時間過去這么久，北京的房價已是天壤之別！

　　只能吃啞巴虧減少損失

　　看完醫(yī)藥企業(yè)一方的訴訟材料，宋彥祿律師找到了多年敗訴的癥結。

　　宋律師說，要房是之前醫(yī)藥企業(yè)的唯一訴求。但不能否認的是，陳先生與銷售商簽訂的合同已由法院確認，在沒有證據(jù)證明雙方惡意串通的情況下，陳先生就是善意第三人，他所獲得的房產(chǎn)也屬善意取得，受法律保護。雖然醫(yī)藥企業(yè)很無辜，也看似占著理，但要房子的訴求卻得不到法律的支持。

　　宋律師告訴劉江華和醫(yī)藥企業(yè)，如今只能現(xiàn)實一點，盡可能要回錢來，挽回一些損失。

　　2014年8月，宋彥祿律師代理醫(yī)藥企業(yè)再次起訴銷售商，請求解除《商品房購銷合同書》，退還房款并承擔違約責任，給付利息損失。

　　法院完全采納了代理律師的觀點，判決解除雙方簽訂的購房合同，銷售商返還藥企50余萬元購房款，并按照中國人民銀行規(guī)定的同期貸款利率標準支付利息，利息總額幾乎等同于購房款。

　　宋彥祿律師提示說，現(xiàn)實中一房二賣的情形并不是個例，購房人在購房時一定要萬分警惕，一旦知道自己的合法權益受到侵害，應及時、積極地利用法律來維護自己的合法權益。就像此案中的醫(yī)藥企業(yè)，如果在當年約定的過戶之日到期后就立即訴訟，也不會吃了這么大一個啞巴虧。

　　(文中涉案當事人為化名)

　　本報記者孫瑩 J001