國家統(tǒng)計局昨日發(fā)布的2015年12月70個大中城市住宅銷售價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格延續(xù)11月走勢，環(huán)比繼續(xù)小幅上漲。70個城市中，深圳漲幅位居全國之首。
新建商品住宅價格環(huán)比漲幅為3.2%，二手住宅價格漲幅為3.3%，廣州則分別環(huán)比上漲0.7%和1.0%，環(huán)比漲幅較11月輕微擴(kuò)大。值得一提的是，四個一線城市的新建商品住宅價格同比漲幅穩(wěn)居全國前四位，北上廣深分別上漲10.4%、18.2%、9.2%和47.5%。
文/廣州日報記者賴偉行
一線城市：
房價大漲可能性小 取消限購可能性低
對于2016年的樓市走勢，偉業(yè)我愛我家分析，適度寬松的貨幣政策和降準(zhǔn)降息等寬松化政策手段，對樓市成交將產(chǎn)生利好，房企和購房人都將受益。從樓市政策基調(diào)來看，去庫存仍將是2016年樓市重要調(diào)控方向。為化解高庫存壓力，未來將有望繼續(xù)通過購房貸首付款降低、減少交易環(huán)節(jié)稅收、公積金貸款政策進(jìn)一步放松等利好組合拳來擴(kuò)大有效需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。在宏觀政策環(huán)境利好刺激的前提下，一線城市及重點省會城市改善型購房需求將持續(xù)釋放，“量增價漲”或?qū)⒗^續(xù)主導(dǎo)新房樓市。同時，還應(yīng)該看到，目前的購房需求主要以改善型和首次置業(yè)型客戶為主力軍，投資客逐漸隱去，房價大漲的可能性不大。對于缺乏產(chǎn)業(yè)支撐、人口流入吸引力不大的三、四線城市，市場銷售壓力較大，存在降價走量、降低庫存、回籠資金的機(jī)會，房價上漲乏力。
經(jīng)緯行研究中心則指出，在樓市調(diào)控方面，住建部調(diào)控政策將視不同城市不同情況實施不同的調(diào)控政策，因此預(yù)計去庫存的寬松政策更可能在庫存量大的三、四線城市實施。由于有分城施策的前提，一線城市取消限購的可能性更低。
廣州去年租金漲幅超二手房
在廣州去年樓價上漲幅度有限的情況下，二手樓市平均租金的上漲幅度罕有地超過了二手住宅的漲幅。記者從滿堂紅鏈家市場部發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)了解到，2015年全年廣州市(不含增城、從化)二手住宅平均月租金為48.4元/平方米，同比上升2.8%，而同年二手住宅均價同比上漲2.3%。假設(shè)出租期滿12個月，2015年全年的住宅出租回報率為2.8%，與2014年持平。
為更準(zhǔn)確監(jiān)測不同面積的物業(yè)出租回報率變化情況，滿堂紅鏈家市場部對2014年和2015年全年促成的廣州市二手住宅買賣、租賃個案劃分成不同的面積區(qū)間，并統(tǒng)一計算各面積區(qū)間的年度出租毛回報率。發(fā)現(xiàn)，2015年面積區(qū)間回報率最高的是30平方米以下的小單間，為4.0%，比2014年提高0.5個百分點；144平方米以上的非普通住宅出租回報率則比2014年回落0.1個百分點，數(shù)值是2.7%，這也是2015年出租回報率唯一出現(xiàn)同比回落的面積區(qū)間。
滿堂紅鏈家市場部高級經(jīng)理周峰分析，2015年全年兼有“長線投資”作為目的入市購房的客戶比例為48.4%，比2014年增加6.7個百分點，其中第三季度該比例高達(dá)52.8%。受廣州限購政策持續(xù)執(zhí)行的影響，投資客購入住宅類物業(yè)在短期內(nèi)轉(zhuǎn)售獲利的成功率明顯下降，以出租的租金抵償購房成本雖然是相當(dāng)花費時間的做法，但在目前信貸利率相對較低的前提下，能有效抵抗政策的沖擊。小業(yè)主只要持有物業(yè)到政策適度放松的時間段，便可獲得更多溢價轉(zhuǎn)售的機(jī)會。
周峰認(rèn)為，2015年罕有地出現(xiàn)平均樓價升幅不及平均租金升幅的情形，雖然給了非投資類客戶有積極入市的動力，但這并不是“常態(tài)”。一旦租金受市場需求群體的減少或經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的變化而下調(diào)，其出租回報率也會隨之變化，不排除未來一段時間還有繼續(xù)走低的可能性。
廣州樓價漲幅走勢平穩(wěn)
國家統(tǒng)計局表示，上月，新建商品住宅價格同比上漲的城市有21個，二手住宅價格同比上漲的城市有35個。而70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格同比綜合平均漲幅分別為7.7%和7.6%，分別高于去年11月1.2和1.4個百分點。
記者整理發(fā)現(xiàn)，相比上海和深圳，廣州樓價去年走勢較為平穩(wěn)。一季度呈現(xiàn)平穩(wěn)且稍微略降的態(tài)勢，二季度一、二手價格均走出了一波小高潮，在剛性需求有所消耗之下，三四季度的價格又進(jìn)入穩(wěn)步微升的階段。