近半個月來，廈門樓市仿佛打了“雞血”。
截至昨日，廈門近10天內(nèi)竟然交易了超過2000套二手住宅，不少島內(nèi)區(qū)域，單價漲幅每平方米超過千元，新樓盤開盤入市數(shù)小時，就被搶購一空。業(yè)內(nèi)人士稱，這和不少購房者“怕漲”的恐慌心態(tài)不無關(guān)系。
此外導(dǎo)報記者近日采訪中發(fā)現(xiàn)，坊間流傳著“4月份要調(diào)高計稅評估價”和“5月份營改增稅費會增加”兩種說法，不少中介人士也向購房者推銷，“早點買房還可以省下一筆稅費”。
這兩種說法到底有何依據(jù)？昨天導(dǎo)報記者從官方權(quán)威消息處了解到，都是謠言。
part1 現(xiàn)象
二手房火爆 春節(jié)前后相差超十萬
上周末剛簽下購房合同的市民葉女士，昨天前往廈門市行政服務(wù)中心辦理二手房權(quán)籍過戶登記手續(xù)時，被眼前的一幕嚇了一跳。
在辦事大廳里，密密麻麻地擠滿了前來辦理二手房過戶手續(xù)的市民。早上8點就來排隊的中介人士幫忙預(yù)約取了號，到了昨天上午快10點時，前面依然有超過20人在排隊等待辦理。
說起購房，葉女士連續(xù)說了三次“虧大了”。葉女士告訴導(dǎo)報記者，她去年底把房子賣了，打算換房，但是當時沒有看到滿意的，便一拖再拖。“直到現(xiàn)在終于看中滿意的，但房價已經(jīng)漲了20多萬元�！比~女士說，就算虧也沒辦法，只能咬咬牙買，“不然再漲上去就更虧了”。
世紀聯(lián)合房產(chǎn)總經(jīng)理郭忠宗說，特別是最近這一周以來，坐地起價的房東越來越多，“甚至有一房東早上才說135萬元出手，下午就改成145萬元出手了”。
郭忠宗說，相比春節(jié)前，島內(nèi)一些熱門區(qū)域單價漲幅甚至達到了每平方米2000元甚至3000元，“等于買套100平方米的房子，最近要比春節(jié)前多花二三十萬元，對改善型購房者建議買賣同時進行”。
檳榔片區(qū)的中介小黃說，最近不僅房東坐地起價，捂房惜售的客戶也開始出現(xiàn)，“都是為了讓房價再漲一點再賣出去”。導(dǎo)報記者了解到，在春節(jié)前，二手住宅房源很多，而這半個多月時間的消化后，現(xiàn)在可選的已經(jīng)不多了，因而不少島內(nèi)的二手房中介經(jīng)紀人，除了帶客戶看房、簽單外，還要花更大的力氣去找房源。
購房者怕漲 就趕緊出手了
最近廈門的二手房市場，到底有多火爆？
據(jù)官方數(shù)據(jù)顯示，從3月7日到3月16日這10天時間里，廈門二手住宅網(wǎng)簽累計2216套，扣除其間周末兩天無成交記錄，等于平均每天交易了277套房子。值得注意的是，這是自2014年至今二手住宅短期成交量最高的一次，并且不斷出現(xiàn)超300套的日成交量。
再看看新建商品住宅市場，上周末幾個新開樓盤，成績都很耀眼，甚至出現(xiàn)數(shù)小時內(nèi)就賣光的現(xiàn)象。導(dǎo)報記者多處走訪后發(fā)現(xiàn)，最近的新房價格也比年前上漲，多數(shù)單價漲幅在千元以上，甚至有個別樓盤每平方米均價漲了3000元。
業(yè)內(nèi)人士稱，造成樓市這么火爆的原因，除了政策扶持力度加大外，和購房者“怕漲”的恐慌心理不無關(guān)系。
“受部分一線城市房價暴漲的影響，不少市民擔心廈門會一樣，于是就助推了樓市�！彼{火置業(yè)副總經(jīng)理鐘國發(fā)說，在前段時間一手房供應(yīng)量少，二手房市場自然火爆，“而火爆的二手房市場又反向助推了一手房市場，這樣一來就形成了全面火熱的局面�！�
此外鐘國發(fā)認為，目前廈門外地購房群體占了六成左右，其中不少人對廈門房價不像廈門市民那么敏感，“單價漲個一兩千他們覺得沒什么，隨著購房潮就買了”。
part2 辟謠
要上調(diào)計稅評估價？沒計劃！
部分房產(chǎn)中介灌輸?shù)摹?月份要調(diào)高計稅評估價”和“5月份營改增稅費會增加”理念也是二手房熱搶的重要推手。
事實真的如此嗎？導(dǎo)報記者了解到，有關(guān)4月份調(diào)高計稅評估價的傳聞最早來源于深圳，深圳市房地產(chǎn)評估中心的官網(wǎng)顯示，將在4月1日起，對房產(chǎn)評估價格進行例行更新，二手房交易評估值將上調(diào)50%左右。
評估價作為二手房征稅的基數(shù)，其變動在很大程度上影響了交易稅費。深圳的新聞被網(wǎng)友們轉(zhuǎn)來轉(zhuǎn)去，就變成了傳聞中的“廈門也要上調(diào)”。
昨日，導(dǎo)報記者就此問題咨詢了廈門地稅局相關(guān)處室，廈門地稅局明確表示，廈門市政府有關(guān)部門目前無調(diào)整二手房計稅評估價格計劃。意思就是，二手房的交易稅費不會增加。
營改增會增加稅負？不會！
至于另一條5月營改增會增加二手房交易稅費的傳聞，專家也專門出來澄清：結(jié)論是錯誤的。
3月13日，國家稅務(wù)總局王軍局長在談及“營改增”方案時表示，這次“營改增”首次涉及自然人繳納增值稅征管，如個人二手房交易。
于是，有的媒體開始舉例計算，比如：濟南市民王先生有一套未滿2年的住宅,以80萬元的價格轉(zhuǎn)手賣出,他需要繳納成交價格5.6%的營業(yè)稅,也就是4.48萬元。改繳增值稅后,假設(shè)增值稅稅率定為10%,該住房買入價為30萬元，增值稅=銷項稅額-進項稅額,需要繳納5萬元的增值稅(80×10%-30×10%)；若該住房買入價為60萬元,則只需繳納2萬元(80×10%-60×10%)。
對于這類推測案例，《中國稅務(wù)報》3月15日刊發(fā)知名稅務(wù)專家段文濤所撰文章，明確指出：“營改增”后個人出售二手房繳納的增值稅與原應(yīng)繳的營業(yè)稅也將持平或略有下降。
他指出，增值稅是按不含稅價即銷售額來計稅的，前述例題中都是以營業(yè)稅的含稅價計稅方式來計算稅額，均是錯誤的。
而且，例題中均是按一般計稅方式來計算稅額，即增值稅一般納稅人才適用的銷項稅額減去進項稅額得出應(yīng)繳稅額的方式。而按照已有的增值稅管理規(guī)定，個體工商戶以外的其他個人（自然人），是不能被認定為一般納稅人的，這就意味著出售二手房的個人只能按照小規(guī)模納稅人的計稅方式，也就是簡易征稅方式來計繳增值稅，而絕無可能按照例題中那樣來計稅。
同時，按照財政部新聞發(fā)言人有關(guān)“營業(yè)稅改征增值稅全面推開期間，擬對稅收優(yōu)惠政策原則上予以延續(xù)”的表述，原營業(yè)稅對于二手房交易的相關(guān)征免規(guī)定極可能得以延續(xù)。
他還舉例說，假設(shè)某套二手房以100萬元成交，應(yīng)繳納的營業(yè)稅是100萬×稅率；而繳納的增值稅是100萬÷（1＋征收率）×征收率。
可見，除了將延續(xù)享受免稅的以外，即使是要征稅的情形，“營改增”后個人出售二手房繳納的增值稅與原應(yīng)繳的營業(yè)稅也將持平或者還略有下降。