□通訊員 馬俐 史華松 金陵晚報(bào)記者 陳菲
在房屋買賣交易中，買家拒絕收房的理由有很多，但此案的理由實(shí)屬罕見。周先生購(gòu)買了一套聯(lián)排別墅，但就這一套房子，開發(fā)商卻讓他簽訂了三份買賣合同。直到收房當(dāng)天，周先生才解開心中疑慮。原來，開發(fā)商將原本規(guī)劃為三套普通商品住宅的項(xiàng)目，“三合一”成為一套別墅項(xiàng)目賣給了他。如今，他面臨的是難道是：要為這一套別墅辦理三份產(chǎn)權(quán)證。
得知實(shí)情后，周先生難以接受，他買房本是投資，如今要辦三份產(chǎn)權(quán)證，不僅貸款受限，轉(zhuǎn)手也難。于是，周先生拒收房屋。孰料，其因拒絕收房成了被告，因違約被開發(fā)商告上法庭，面臨50余萬(wàn)的賠償。
買一套別墅要簽三份合同
2009年，周先生通過現(xiàn)場(chǎng)考察樣板房及毛坯房后，決定購(gòu)買一套聯(lián)排別墅。在簽合同時(shí)，項(xiàng)目開發(fā)商某置業(yè)公司卻拿出三份《商品房買賣合同》，周先生對(duì)此提出疑問，但銷售人員告知他是土地的要求，他購(gòu)買的就是一套房屋，讓周先生放心簽合同。
三份合同約定，由周先生向置業(yè)公司購(gòu)買102幢104室、204室、304室，房屋總面積近250平方米，總價(jià)為248萬(wàn)余元。當(dāng)天，雙方還簽訂了一份補(bǔ)充協(xié)議，明確由某置業(yè)公司對(duì)周先生所買的三套商品房進(jìn)行改造，改造費(fèi)用由該公司承擔(dān)，原《商品房買賣合同》所附平面圖不再作為交付標(biāo)準(zhǔn)，周先生不得以此作為拒絕接受商品房的理由，原《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》 相關(guān)內(nèi)容已經(jīng)不再適用，周先生不得據(jù)此向某置業(yè)公司提出任何權(quán)利主張。
雖然心存疑問，周先生還是簽署了三份合同和補(bǔ)充協(xié)議。
“一房三證”業(yè)主拒收房
2010年5月6日，某置業(yè)公司向周先生發(fā)出交房通知書，周先生按期前去收房時(shí)，結(jié)果得知這一套聯(lián)排別墅需辦理三份房產(chǎn)證。他買房是為了投資，受到限貸政策等影響，這種情況勢(shì)必造成別墅難以轉(zhuǎn)手，因此周先生拒絕收房。
某置業(yè)公司多次催告無果，遂將周先生告上法庭，要求周先生支付違約金12萬(wàn)余元及房屋保管費(fèi)41萬(wàn)余元。
周先生很冤，覺得自己被騙了。因?yàn)殇N售人員在售房時(shí)并沒有如實(shí)告知他要辦三份房產(chǎn)證，如此，他同意收房，但不同意支付違約金和房屋保管費(fèi)。對(duì)此，置業(yè)公司表示，周先生購(gòu)房時(shí)已明確告知其需辦理三份產(chǎn)權(quán)證。
將別墅拆分開來賣的秘密
開發(fā)商為何要大費(fèi)周章，把一套別墅硬生生拆分成三套小戶型房屋來賣？吳中法院查明，涉訟房屋所在地塊的建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃要求住宅套型建筑面積90平方米以下的建筑面積所占比例須達(dá)到住宅總建筑面積的20%以上。而置業(yè)公司對(duì)外宣傳該樓盤為“純山地別墅區(qū)”，用以銷售展示的樣板房也是別墅樣式。為符合規(guī)劃要求，同時(shí)實(shí)現(xiàn)按照純別墅項(xiàng)目銷售的目的，置業(yè)公司將部分小戶型房屋“三合一”，即采取與購(gòu)房者簽訂三份小戶型房屋商品房買賣合同，并簽訂補(bǔ)充協(xié)議約定由開發(fā)商對(duì)三套商品房進(jìn)行改造的方式，事實(shí)上仍作為別墅項(xiàng)目出售。
承辦法官前往該樓盤進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，與周先生購(gòu)買了同類型房屋的業(yè)主表示，置業(yè)公司在售房時(shí)并未告知需辦理三份權(quán)屬證書，而是到交房時(shí)才被告知。
應(yīng)酌情減輕買家違約責(zé)任
日前，記者從江蘇省高級(jí)人民法院獲悉，此案經(jīng)吳中法院審理，有了一審結(jié)果。
法院認(rèn)為，原告按照別墅項(xiàng)目銷售涉訟房屋，交房時(shí)也按照別墅項(xiàng)目交付，被告作為普通購(gòu)房者認(rèn)為購(gòu)買一套別墅辦理一份權(quán)屬證書符合社會(huì)公眾的一般認(rèn)知，不應(yīng)苛求購(gòu)房者有更高的認(rèn)知注意義務(wù)。
結(jié)合法院向其他業(yè)主的調(diào)查情況，認(rèn)定原告在售房時(shí)未明確說明需要辦理三份權(quán)屬證書。被告因房屋權(quán)屬證書事宜與原告發(fā)生爭(zhēng)議，是其未及時(shí)辦理房屋交付手續(xù)的主因。
但被告在知曉此事后，并未以存在締約時(shí)意思表示不真實(shí)的法定事由向原告主張撤銷《商品房買賣合同》，故撤銷權(quán)行使期間屆滿、撤銷權(quán)消滅后，被告仍應(yīng)及時(shí)辦理房屋交付手續(xù)，因此被告并不能完全免除違約責(zé)任。綜合原被告的過錯(cuò)程度，法院酌定由被告向原告支付違約金3.8萬(wàn)元。
綜上，判決周先生辦理房屋交接手續(xù)，并向置業(yè)公司支付違約金3.8萬(wàn)元，駁回置業(yè)公司的其他訴求。
原建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。若購(gòu)房者遇到開發(fā)商違反規(guī)劃要求，將一套房屋作分割拆零銷售的情況，可以提出撤銷房屋買賣合同。按照合同法的規(guī)定，具有撤銷權(quán)的當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi)行使撤銷權(quán)，購(gòu)房者同時(shí)應(yīng)注意這一期限。本案判決酌情減輕購(gòu)房者的違約責(zé)任，也體現(xiàn)了司法裁判對(duì)開發(fā)商違規(guī)建設(shè)、銷售的否定性評(píng)價(jià)。