8月初，中國(guó)指數(shù)研究院公布，中國(guó)百城7月新建住宅均價(jià)為8717元/m2，環(huán)比6月上漲0.33%，70個(gè)城市環(huán)比上漲，30個(gè)城市環(huán)比下跌。西安市房?jī)r(jià)也跟隨大盤環(huán)比微漲。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為央行多次實(shí)行降息等金融利好政策，促使剛需釋放，市場(chǎng)普遍回暖，預(yù)計(jì)下半年樓市將告別低谷，邁向新一輪的價(jià)格走強(qiáng)；持反對(duì)態(tài)度的人認(rèn)為部分城市房?jī)r(jià)微漲只是個(gè)別企業(yè)一廂情愿的誤判了預(yù)期，政府的堅(jiān)決態(tài)度已然表明，樓市回暖之說(shuō)言之尚早，下半年房?jī)r(jià)不會(huì)反彈。孰是孰非，一時(shí)難以判斷，敬請(qǐng)關(guān)注樓市會(huì)客廳本期話題——

　　本期嘉賓：

　　創(chuàng)典全程地產(chǎn)咨詢有限公司董事兼副總經(jīng)理 張進(jìn)平

　　保億西安名都置業(yè)有限公司副總經(jīng)理 曹彥萍

　　星火實(shí)業(yè)集團(tuán)副總經(jīng)理 袁振濤

　　主持人：本報(bào)房產(chǎn)新聞部記者孟潮

　　時(shí)間：2012年8月6日上午

　　地點(diǎn)：本報(bào)房產(chǎn)會(huì)客廳

　　主持人：各位嘉賓上午好！今天來(lái)的都是知名企業(yè)的老總，堪稱行業(yè)專家。那么大家肯定知道7月以來(lái)樓市進(jìn)入回暖的說(shuō)法。根據(jù)數(shù)據(jù)，7月份西安住宅均價(jià)6771元/平方米，比六月環(huán)比微漲，但成交量卻環(huán)比下跌18.85%，請(qǐng)各位分析一下出現(xiàn)“價(jià)漲量跌”這一現(xiàn)象的原因何在？

　　局勢(shì)矛盾難測(cè)數(shù)據(jù)反映單一

　　袁振濤：央行多次金融政策的刺激，促使剛需釋放，令部分開(kāi)發(fā)商捕捉到了一點(diǎn)回暖的訊號(hào)，做出了微調(diào)價(jià)格的舉動(dòng)；但中央調(diào)控的堅(jiān)定決心，又使人們?cè)诮?jīng)濟(jì)下滑和控制房?jī)r(jià)上漲的矛盾之間難以做出準(zhǔn)確判斷，加上天氣原因，造成成交量不穩(wěn)定或出現(xiàn)下降情況。其實(shí)說(shuō)白了還是三方的暗自較勁、揣測(cè)和博弈。

　　曹彥萍：數(shù)據(jù)把別墅、洋房、多層、小高層、高層等形態(tài)，綜合做平均來(lái)統(tǒng)計(jì)可能略顯籠統(tǒng)化，無(wú)法看到真實(shí)的市場(chǎng)情況。據(jù)我了解剛需產(chǎn)品在量上的體現(xiàn)還是不錯(cuò)的，價(jià)格上漲也正是剛需產(chǎn)品為主導(dǎo)的市場(chǎng)放量形成的結(jié)果。另外，品質(zhì)稍好點(diǎn)的剛改產(chǎn)品現(xiàn)在在市場(chǎng)上也很流行，所以，價(jià)格就會(huì)稍微波動(dòng)，但個(gè)人認(rèn)為這僅僅反映了一個(gè)方面而不是全局。

　　張進(jìn)平：有些樓盤到了尾盤會(huì)做一些清盤降價(jià)的優(yōu)惠和促銷，促使銷量有點(diǎn)起色，也直接影響了新盤的價(jià)格，所以看似是銷量促進(jìn)了價(jià)漲。實(shí)際上，7月以來(lái)樓市在量、價(jià)上都有一定程度的上浮，只是量的積累需要一個(gè)過(guò)程才能完全顯現(xiàn)出來(lái)，比如，數(shù)據(jù)組成的時(shí)效性，七月的數(shù)據(jù)多少有六月后期的數(shù)據(jù)參考；另外，有的買房者辦手續(xù)也需要一段時(shí)間，也存在一定時(shí)差。

　　主持人：天氣炎熱，本是樓市開(kāi)“冷氣”的季節(jié)，但7月樓市打破常規(guī)呈現(xiàn)淡季遇熱的逆市上揚(yáng)之態(tài)，這是否表明樓市已告別淡季，趨向回暖？

　　淡季剛需出手回暖言之尚早

　　曹彥萍：從今年上半年各項(xiàng)目打出的促銷信息便可看出，開(kāi)發(fā)商為了走量，在利潤(rùn)和價(jià)格上均做了很大的讓步。目前雖然 CPI 下降了一些，但我們依然能深刻感知生活中的吃、穿、行都沒(méi)有怎么便宜；而此時(shí)房?jī)r(jià)卻在逆市中持續(xù)走低，剛需、剛改的客戶當(dāng)然會(huì)在此時(shí)出手買房，市場(chǎng)便會(huì)呈現(xiàn)淡季不淡的局面。

　　袁振濤：我認(rèn)為目前只是短暫的剛需釋放，不能充分說(shuō)明市場(chǎng)回暖，并且剛需釋放也只是價(jià)格到位和政策刺激的結(jié)果。畢竟市場(chǎng)上的需求量還有改善性、奢華性等其他需求，需要綜合考慮才能做出準(zhǔn)確判斷，所以樓市回暖之說(shuō)言之尚早。

　　張進(jìn)平：開(kāi)發(fā)商分為兩種人，一種是激進(jìn)派，他們看到一點(diǎn)量上的起色，就盲目的抬高價(jià)格，以期烘暖市場(chǎng)，但這畢竟是少數(shù)；而另一種是比較理性的中庸派，房產(chǎn)投資本身就有風(fēng)險(xiǎn)，他們不會(huì)貿(mào)然看漲，而是會(huì)等到70%的人漲價(jià)才會(huì)跟進(jìn)，所以個(gè)體漲不是漲，大部分都漲才算是復(fù)蘇。就目前來(lái)看，大部分開(kāi)發(fā)商對(duì)調(diào)控政策的放松沒(méi)有太樂(lè)觀的態(tài)度，所以回暖之象暫難顯現(xiàn)。