剛剛過(guò)去的上周末，備受關(guān)注的北上廣深國(guó)五條細(xì)則陸續(xù)落地。
3月30日落地的“京版19條”，無(wú)疑為各地中最嚴(yán)版本。
在清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉看來(lái)，“京19條”中最有力度的兩個(gè)條款，一個(gè)是細(xì)化20%售房個(gè)稅，嚴(yán)打二手房市場(chǎng)過(guò)熱；一個(gè)是限制新建商品住宅價(jià)格，嚴(yán)防一手房不合理定價(jià)。“這是繼2011年2月國(guó)八條政策后的再一次升級(jí)。”
“相比其他地方，北京以行政手段控制房?jī)r(jià)已經(jīng)發(fā)揮到了極致，從拿地環(huán)節(jié)到預(yù)售審批，再到市場(chǎng)監(jiān)管等，核心是擠壓開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)以達(dá)到穩(wěn)定房?jī)r(jià)。”北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉評(píng)價(jià)說(shuō)，其對(duì)于新建住宅的影響有望超過(guò)個(gè)稅20%對(duì)于二手房市場(chǎng)的影響，也可能抑制商品房開(kāi)發(fā)和入市。
北京一位不愿具名的國(guó)企人士甚至認(rèn)為，按照北京的限價(jià)要求，“預(yù)計(jì)后續(xù)的商品房利潤(rùn)將不會(huì)超過(guò)5%，和建保障房的利潤(rùn)相當(dāng)”。
記者自北京住建委相關(guān)人士獲悉，為確保上述政策的執(zhí)行，北京市政府將進(jìn)行任務(wù)分解，責(zé)任到區(qū)縣，并將強(qiáng)化對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)、住房保障等工作的監(jiān)督、檢查和考核，工作不得力的，將進(jìn)行約談和問(wèn)責(zé)。
市長(zhǎng)辦公會(huì)爭(zhēng)議激烈
作為樓市調(diào)控的最嚴(yán)版本，本報(bào)記者獲悉，北京的“國(guó)五條”細(xì)則的落地并非一帆風(fēng)順。
據(jù)一位接近北京住建委的人士介紹，“市長(zhǎng)辦公會(huì)議審議時(shí)，一些核心政策條款曾引發(fā)分歧，使得‘京19條’一度延期通過(guò)。”
比如從嚴(yán)執(zhí)行20%個(gè)稅是否要“一刀切”，就存在不同聲音，“審議時(shí)，部分領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)為落地時(shí)需考慮差別化執(zhí)行，比如2年之內(nèi)轉(zhuǎn)手嚴(yán)格執(zhí)行20%個(gè)稅，2-5年內(nèi)轉(zhuǎn)手減半(10%左右)。”
另外，為確保剛需利益，細(xì)則中規(guī)定唯一房產(chǎn)滿五年可免稅費(fèi)。“討論中，有關(guān)‘唯一’是否存留存在爭(zhēng)議。”上述人士解釋，家庭如果有兩套房，可以通過(guò)離婚、分割財(cái)產(chǎn)規(guī)避該條款。
“也就是說(shuō)，按照這一政策，唯一房產(chǎn)滿五年就會(huì)造成大量的離婚案，這是政策的漏洞。”上述人士稱，但若去掉“唯一”，又會(huì)產(chǎn)生囤房問(wèn)題，長(zhǎng)期來(lái)看不利于存量房市場(chǎng)放量。
上述人士進(jìn)一步解釋，國(guó)稅總局2006年版本有此規(guī)定，而且北京市并無(wú)修改的權(quán)力，只能依靠現(xiàn)存的法律執(zhí)行，大家只是研討執(zhí)行環(huán)節(jié)可能存在的漏洞。
另外，審議中還有人指出，限購(gòu)擴(kuò)容亦可能在執(zhí)行環(huán)節(jié)存在漏洞，“上述政策并不能影響部分利用離婚手段購(gòu)買(mǎi)多套房的人士，因?yàn)橐话銥榱速?gòu)房而選擇離婚，大部分會(huì)選擇將所有房產(chǎn)轉(zhuǎn)移至夫妻另外一方，如此可以享受一套房待遇”。
不過(guò)，張大偉認(rèn)為，此政策實(shí)際限制的需求量并不大，但政策所象征的從緊意義很大。
商品房利潤(rùn)不超5%？
根據(jù)最終出臺(tái)的“京19條”，政府將通過(guò)“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”等方式增加自住型、改善型住房的土地供應(yīng)，并首次提出，“對(duì)報(bào)價(jià)明顯高于項(xiàng)目前期成交價(jià)格和周邊在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格且不接受指導(dǎo)的商品房項(xiàng)目，可暫不核發(fā)預(yù)售許可證書(shū)或暫不辦理現(xiàn)房銷(xiāo)售備案”。
“也就是說(shuō)，在商品住房的供地階段就明確將來(lái)的房?jī)r(jià)。”北京房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)陳志表示，先鎖定商品房上市銷(xiāo)售價(jià)格，再通過(guò)預(yù)售環(huán)節(jié)限制其上市年限和收益，以此將確保剛需和改善性樓盤(pán)價(jià)格合理，并將其逐步納入限價(jià)房序列管理。
有關(guān)“報(bào)價(jià)明顯高于項(xiàng)目前期成交價(jià)格和周邊在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格”，陳志認(rèn)
為，考慮到人員、相關(guān)建材成本以及樓盤(pán)占用資金量上漲，不同期或者不同樓盤(pán)會(huì)存在價(jià)格差異，但是大幅上漲的情況需被圍堵。