原標(biāo)題：北京周邊買(mǎi)房三年 收益不如理財(cái)
去年上半年，“京津冀一體化”的出臺(tái)曾讓環(huán)京樓市再次風(fēng)光了一把，保定、廊坊、燕郊等地的“搶房”大戲如今依舊歷歷在目。但好景不長(zhǎng)，很多投資客在買(mǎi)房后才發(fā)現(xiàn)，自己投資的非但不是想象中的“金礦”，而更像是擺脫不了的“燙手山芋”。
雖然從外表數(shù)據(jù)看，很多投資客買(mǎi)到手的房子，并沒(méi)有出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌的虧損，但高額的交易稅費(fèi)讓他們的房子在與供應(yīng)量龐大的新房比較中，價(jià)格上沒(méi)有半點(diǎn)優(yōu)勢(shì)。另外，被透支的環(huán)京區(qū)域和自住房，對(duì)買(mǎi)房人的分流以及缺少大型的聯(lián)網(wǎng)中介公司，都讓二手房流通環(huán)節(jié)十分不暢，一套房子半年甚至一年都賣(mài)不出去已成常態(tài)，“有價(jià)無(wú)市”也讓環(huán)京樓市成了投資客的噩夢(mèng)。一位廊坊當(dāng)?shù)氐闹薪閱T工介紹，如果沒(méi)有大幅優(yōu)惠，戶型沒(méi)有朝南的房間，那么房子變現(xiàn)就更加不可能。于是，蜂擁而至的投資客就這樣被套牢了……
三年前40萬(wàn)買(mǎi)的房42萬(wàn)無(wú)人接手 “大北京”光環(huán)下投資客被套牢
與很多在廊坊、燕郊、香河等地買(mǎi)房的北京人一樣，劉強(qiáng)（化名）在北京有穩(wěn)定的工作和居所，但囊中并不富裕的他，又想依靠樓市增長(zhǎng)財(cái)富，于是就隨大流地選擇了不限購(gòu)且房?jī)r(jià)較低的環(huán)京區(qū)域投資買(mǎi)房。
“十萬(wàn)元的首付款，全精裝修的小戶型，城市最核心的地段，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的盛名，怎么樣看都不會(huì)虧本的�！闭勂�2012年在廊坊萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的投資買(mǎi)房的經(jīng)歷，劉強(qiáng)表示，當(dāng)時(shí)通州和大興的房?jī)r(jià)都超過(guò)了兩萬(wàn)元，而稍遠(yuǎn)一點(diǎn)的廊坊只有大幾千的價(jià)格，并且項(xiàng)目還包括萬(wàn)達(dá)百貨，萬(wàn)達(dá)影院等，這在他看來(lái)都是未來(lái)升值的保證。不僅如此，投資成本還相對(duì)較低，劉強(qiáng)向北京青年報(bào)記者介紹到，當(dāng)時(shí)買(mǎi)房允許分期付款，兩年時(shí)間內(nèi)付清38萬(wàn)元的總房款，就可享受全款購(gòu)房的折扣優(yōu)惠。最后收房時(shí)加上些稅費(fèi)和雜費(fèi)，總計(jì)購(gòu)房成本也就是40萬(wàn)元左右。
按照劉強(qiáng)最初的想法，買(mǎi)房一年后就以不少于50萬(wàn)元的價(jià)格賣(mài)掉，掙點(diǎn)快錢(qián)。但令他意想不到的是，即便2013年萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)正式開(kāi)業(yè)，也沒(méi)能拉升房子的價(jià)值。劉強(qiáng)調(diào)侃道，最初感覺(jué)自己發(fā)現(xiàn)了一座“金礦”，但沒(méi)想到在他看來(lái)萬(wàn)分保險(xiǎn)的項(xiàng)目最后卻成了甩不掉的“燙手山芋”。
一直忍到去年，“京津冀一體化”的提出和環(huán)京樓市的搶房大戲，讓劉強(qiáng)再次看到了“機(jī)會(huì)”，急欲抽身的他，抱著賺些“理財(cái)”錢(qián)的想法，只在當(dāng)?shù)刂薪閽炝?2萬(wàn)元的價(jià)格。但令他倍感失望的是，即便只是42萬(wàn)元的“低價(jià)”，掛牌至今，大半年的時(shí)間，依舊過(guò)問(wèn)者寥寥，少數(shù)打電話咨詢的，也都誠(chéng)意不足再也沒(méi)了下文。
投資了三年，到現(xiàn)在掙兩萬(wàn)元都是奢望。上周劉強(qiáng)再次趕到廊坊萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，他又找了三家中介并登記了賣(mài)房信息�！�42萬(wàn)元對(duì)我來(lái)說(shuō)已經(jīng)是底線了，再賣(mài)不出去就干脆轉(zhuǎn)租算了，畢竟是商業(yè)中心，一個(gè)月租金能在1600元左右。”劉強(qiáng)告訴北青報(bào)記者，2013年開(kāi)業(yè)后，他去了廊坊萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)不下十次了，感覺(jué)人流量也不少，商業(yè)越來(lái)越繁華，怎么賣(mài)房這么難呢？他始終都沒(méi)有想明白。
漲勢(shì)之外的“環(huán)京”樓市 二手房中介給不出賣(mài)房期限
帶著劉強(qiáng)的疑惑，北青報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，事實(shí)上不止是廊坊，很多環(huán)京區(qū)域的二手房都面臨賣(mài)房難的困惑。
即便是在去年上半年，受“京津冀一體化”影響，環(huán)京樓市價(jià)格普遍上漲時(shí)，周邊的二手房市場(chǎng)仍舊表現(xiàn)遜色。
以位于將通車(chē)的京臺(tái)高速邊上的永清為例，雖然目前房?jī)r(jià)已漲至7000元/平方米，但2011年在永清以3000元/平方米買(mǎi)了3套房的張先生，最近想以原價(jià)3000元/平方米價(jià)格甩賣(mài)，同樣無(wú)人問(wèn)津。
在固安新城做二手房交易的嘉誠(chéng)房產(chǎn)一位門(mén)店經(jīng)理介紹，他代理的永定河·孔雀英國(guó)宮(樓盤(pán)資料)二手房項(xiàng)目，售價(jià)約7000元/平方米(目前英國(guó)宮新房售價(jià)9500元/平方米)�！昂芏喽址窟�沒(méi)有拿到房本，不太好賣(mài)。而且二手房涉及交易稅費(fèi)及過(guò)戶費(fèi)，即使價(jià)格低于一手房也不好賣(mài)�！鄙鲜鲩T(mén)店經(jīng)理表示，最令他擔(dān)憂的是，周邊新房供應(yīng)充足，且房?jī)r(jià)還有松動(dòng)的趨勢(shì)。別看新房漲價(jià)對(duì)于二手房沒(méi)能起到拉升作用，但一旦新房降價(jià)，那二手房無(wú)疑就更難賣(mài)了。
即便是房地產(chǎn)交易市場(chǎng)相對(duì)成熟的燕郊，也面臨二手房難賣(mài)的處境。在記者走訪一家名為興達(dá)恒遠(yuǎn)的中介門(mén)店時(shí)，里面僅有二三個(gè)業(yè)務(wù)員在忙著給客戶打電話。“您想買(mǎi)哪的房子？”業(yè)務(wù)員看見(jiàn)記者后來(lái)了興致也提高了嗓門(mén)，但當(dāng)了解到記者不是買(mǎi)房，而是咨詢賣(mài)房事宜時(shí)，業(yè)務(wù)員的態(tài)度也冷淡了許多，“房子有的是，我們也不確定什么時(shí)候能賣(mài)掉�！碑�(dāng)記者再三詢問(wèn)交易周期有多長(zhǎng)時(shí)，業(yè)務(wù)員打開(kāi)了一個(gè)柜子指著里面的二三十把鑰匙說(shuō)，“你看，房源是很充足的，真的不能保證多久能賣(mài)套房子，不過(guò)，位置好朝向好，價(jià)格低于市場(chǎng)價(jià)五萬(wàn)元左右的，那估計(jì)兩三個(gè)月就能成交，不好的話半年或者一年也沒(méi)譜”。
隨后記者又走訪了恒華房產(chǎn)、中房置業(yè)等多家中介公司，得到的都是雷同的答復(fù)，賣(mài)房沒(méi)有時(shí)間表。
正是在這樣的大環(huán)境下，很多環(huán)京樓市的房產(chǎn)投資客都處于被套牢狀態(tài)，堅(jiān)決割肉出局者，只是少數(shù)，一般都選擇出租，或者干脆空置，也有一些是以高于市場(chǎng)價(jià)很多的掛牌價(jià)掛在中介門(mén)店上,拒絕虧損出售。
每年都有利好消息 落地的卻沒(méi)幾個(gè)
即便已經(jīng)有很多先行投資者被套在環(huán)京樓市的大坑里，但環(huán)京區(qū)域每年仍能爆出各種各樣的利好消息，吸引著一批一批新的投資客進(jìn)入。
即使不算上去年最為火熱的“京津冀一體化”概念，環(huán)京樓盤(pán)仍舊頻頻出招，制造著新的利好。去年12月底，北京地鐵6號(hào)線二期剛一通車(chē)，燕郊就有樓盤(pán)宣稱開(kāi)通幸福公車(chē)，從燕郊的樓盤(pán)項(xiàng)目直達(dá)6號(hào)線最東端的通州潞城站，但據(jù)當(dāng)?shù)鼐用穹从�，該公�?chē)車(chē)次很少，噱頭意義更大，并不能解決出行問(wèn)題。
不僅如此，環(huán)京區(qū)域“即將”加入北京010開(kāi)頭的區(qū)號(hào)，城鐵與北京相連，第二機(jī)場(chǎng)落戶等利好等更是屢屢被環(huán)京區(qū)域的項(xiàng)目拿做宣傳，但實(shí)際上這些利好要么是捕風(fēng)捉影，要么就是距離落實(shí)還有好幾年的時(shí)間。
有業(yè)內(nèi)人士表示，除了部分剛需外，燕郊、廊坊等地來(lái)自北京的購(gòu)房需求中，有相當(dāng)一部分是投資性需求，而投資性需求主要看預(yù)期。雖然京津冀一體化確實(shí)給環(huán)北京樓市帶來(lái)了一些利好，但長(zhǎng)期過(guò)度的透支，導(dǎo)致環(huán)京樓市已經(jīng)處于價(jià)格高位，缺乏穩(wěn)定的投資收益。
“環(huán)京”樓市價(jià)格被過(guò)早透支 投資者遭遇房?jī)r(jià)大起大落
也正是由于北京周邊地區(qū)樓市的需求以投資性需求為主，使得這些地區(qū)的房?jī)r(jià)彈性比較大，市場(chǎng)好的時(shí)候房?jī)r(jià)漲得很快，而市場(chǎng)差的時(shí)候跌得同樣很快�！斑@些地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)不具備穩(wěn)定的保值增值能力。”亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示。
來(lái)自58同城的數(shù)據(jù)顯示，燕郊房?jī)r(jià)從2012年的均價(jià)6000元/平方米，漲至目前的1.1萬(wàn)元/平方米。廊坊樓市則從2012年的5000元/平方米，漲至現(xiàn)在的7000元/平方米。受益于北京第二機(jī)場(chǎng)的建設(shè)，固安樓市從去年一路瘋漲，從6000元/平方米一下子跳漲到萬(wàn)元左右。
過(guò)高的價(jià)格，在利好趨于平靜后，很快出現(xiàn)了回落。
位于保定的某項(xiàng)目正在銷(xiāo)售90-140平方米的高層產(chǎn)品，售價(jià)約為5500元/平方米�！艾F(xiàn)在的價(jià)格很劃算，去年項(xiàng)目的底層板樓還賣(mài)出過(guò)7000元/平方米的價(jià)格”，銷(xiāo)售人員告訴記者。就在去年5月份，保定因?yàn)椤案敝行摹钡南⒍霈F(xiàn)價(jià)格暴漲，很多樓盤(pán)的售價(jià)都突破了7000元/平方米，如今看來(lái)，也早已恢復(fù)了平靜。
另外，早已沖破萬(wàn)元門(mén)檻的燕郊樓市，近期房?jī)r(jià)也松動(dòng)明顯。某項(xiàng)目此前賣(mài)出過(guò)售價(jià)12000元/平方米的價(jià)格，現(xiàn)在9800元/平方米就能買(mǎi)到。
一位熟知燕郊樓市的業(yè)內(nèi)人士表示，龐大的供應(yīng)量和提前透支的利好，讓燕郊的多個(gè)在售項(xiàng)目舉步維艱。起起伏伏的價(jià)格，對(duì)于追求穩(wěn)定收益的投資客來(lái)說(shuō)，更是大忌。
自住房分流“環(huán)京”樓市買(mǎi)家 投資客面臨無(wú)人接盤(pán)
不僅是價(jià)格波動(dòng)的影響，對(duì)于那些有接盤(pán)可能的剛性需求而言，環(huán)北京地區(qū)也不再是一個(gè)很好的選擇。相比之下，北京的自住房項(xiàng)目似乎更有吸引力。這也進(jìn)一步加劇了環(huán)京區(qū)域房產(chǎn)投資客的脫身難。
目前北京不少自住房項(xiàng)目的均價(jià)都在15000元/平方米以下，其中大興區(qū)采育鎮(zhèn)滿庭芳項(xiàng)目的均價(jià)只有9500元/平方米。盡管大部分自住房項(xiàng)目的價(jià)格比起北京周邊地區(qū)的房?jī)r(jià)仍然要高不少，但這些項(xiàng)目畢竟還是在北京。并且一些自住房已經(jīng)將選房人群放開(kāi)到非京籍和非優(yōu)先家庭，像大興的采育自住房就有216套提供給了非京籍和非優(yōu)先家庭。
因此，對(duì)于剛需人群來(lái)說(shuō)，既然在北京也有希望買(mǎi)到低價(jià)房，那就沒(méi)有必要舍近求遠(yuǎn)到外地買(mǎi)房了。
對(duì)于投資客來(lái)說(shuō)，可能接手的買(mǎi)房人也會(huì)越來(lái)越少。更倒逼了環(huán)京樓市的價(jià)格調(diào)整。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，環(huán)北京地區(qū)一些項(xiàng)目的降價(jià)可能只是開(kāi)始。以目前這些地區(qū)去庫(kù)存的速度來(lái)看，開(kāi)發(fā)商們的資金壓力將會(huì)越來(lái)越大，降價(jià)的可能性也會(huì)越來(lái)越大。
也有業(yè)內(nèi)人士建議已經(jīng)買(mǎi)房的投資客“走為上計(jì)”，在區(qū)域房?jī)r(jià)起伏不斷，接盤(pán)者寥寥的背景下，建議購(gòu)房人要放正心態(tài)，尋找適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)賣(mài)房脫身。本版文/本報(bào)記者 李桁