雖然沒有對外公布任何文件，但是和國管公積金一樣，市管公積金也悄然取消了首套自住房90平方米“大限”對貸款額度的限制。原本90平方米以上只能貸款80萬元的公積金貸款申請門檻被取消，統(tǒng)一改為最高可以貸款120萬元。北京住房公積金管理中心相關(guān)負(fù)責(zé)人昨日向記者證實(shí)了此事。
2月份已悄然取消“大限”
北京住房公積金管理中心相關(guān)負(fù)責(zé)人回應(yīng)稱，上月公積金系統(tǒng)就已經(jīng)發(fā)布了內(nèi)部通知，其大致內(nèi)容為“對借款申請人購買自住型商品房，且為首套自住房的，比照政策性住房辦理其貸款業(yè)務(wù)”�！拔覀冎皇菦]有對外公布，其實(shí)從2月9日開始，這個(gè)政策就已經(jīng)開始執(zhí)行�！彼忉尩馈�
記者進(jìn)一步獲悉，由于2月期間有春節(jié)假期，一部分曾經(jīng)預(yù)計(jì)將在2月初辦理申請手續(xù)的個(gè)人或者代辦公司尚未將材料提交給各市管公積金中心管理部，因此相關(guān)自住房借款人肯定可以享受到即使自住房超過90平方米、仍舊可以貸款120萬元的優(yōu)惠。
按照市公積金管理中心去年年底公布的政策，如果購房人為單身，那么個(gè)人每月繳納840元，就可以申請到120萬元的貸款，如果是夫妻兩口子，雙方加起來的個(gè)人繳存部分需要達(dá)到每月971元。
不同貸款方式“首套”定義不同
對于購房人來說，只要在購房時(shí)名下沒有位于北京市域范圍內(nèi)的住宅，就可以算成“首套”。如果購房人申請了商業(yè)貸款，只要其別的房貸已經(jīng)還完，即使名下有房，只要還符合限購政策可以買房，就可以重新按照首套房的標(biāo)準(zhǔn)申請商貸。但是對于申請公積金貸款來說，“首套”標(biāo)準(zhǔn)則需要滿足其家庭名下沒有公積金貸款記錄、沒有以購房名義提取公積金余額的記錄、沒有商業(yè)貸款記錄、在市住建委系統(tǒng)內(nèi)查詢屬于無房戶這4個(gè)條件。
“這些要求是并列存在的，借款人需要滿足所有條件，才可以按照首套申請公積金貸款�！笔泄e金管理中心的工作人員說。
這也就是說，如果購房人曾經(jīng)在北京貸款買過房子，那么只要在中國人民銀行征信系統(tǒng)中查詢到了貸款記錄，他即使已經(jīng)將這套房賣掉，也不能以首套房名義申請公積金貸款。如果他曾經(jīng)買過房子，雖然沒有貸款，但是留存過以購房名義領(lǐng)取公積金余額的記錄，那么即使賣掉這套房，也不能再視為首套貸款。
以一套總價(jià)款為180萬元的自住房為例。如果購房家庭成員中此前都沒有過相應(yīng)的記錄，那么當(dāng)他首付達(dá)到60萬元的時(shí)候，就可以申請120萬元的純公積金貸款，目前利率為4%。但如果他曾經(jīng)在京買房并且留下了貸款記錄，那么按照要求，他的首付要達(dá)到60%，即108萬元。而他的公積金最多也只能貸款72萬元，同時(shí)貸款利率還會(huì)上浮10%，達(dá)到4.4%。而按照目前商業(yè)貸款和公積金貸款對于“首套房”認(rèn)定的標(biāo)準(zhǔn)差別，這個(gè)購房家庭就不如繳納54萬元、即總房款30%的首付，再申請126萬元的商貸，目前商貸利率為5.9%。業(yè)內(nèi)估計(jì)由于商貸普遍有折扣，對于目前拿不出那么多首付的購房人來說，與其按照“二套房”使用公積金貸款，不如按照“首套房”標(biāo)準(zhǔn)使用商貸。
退還部分首付款很難實(shí)現(xiàn)
“市管公積金貸款也提高了？那我們是不是可以要求開發(fā)商退出一部分首付款，用公積金貸款補(bǔ)齊了？”在金隅匯景苑業(yè)主群里，一位購房者起了個(gè)頭兒，引發(fā)了持續(xù)好幾個(gè)小時(shí)的新話題。
“是呀，當(dāng)時(shí)說公積金最多能貸80萬元，我就把剩下的錢全當(dāng)首付交了；那現(xiàn)在能貸120萬元了，我要重新申請貸款，是不是就能把那40萬元要回來干點(diǎn)兒別的？”有人接茬兒說。
對此，相關(guān)管理部門的負(fù)責(zé)人給出了否定的答案。
“對于首套自住房，公積金的最高貸款額度雖然調(diào)整成了120萬元，但也不意味著每個(gè)購房人都能貸出120萬元的全額來。”這位負(fù)責(zé)人舉例說，如果一套房的全款總共就是120萬元整，那么即使購房人的資質(zhì)符合貸款120萬元的條件，也只能批出120萬元總價(jià)減去首付款的剩余額度，批不出120萬元全額來。
而即使房屋總價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過120萬元，如果在已經(jīng)繳納了大額首付的情況下，那么公積金中心肯定會(huì)看到需要貸款的額度，也不可能在購房人申請80萬元的情況下，給他批出120萬元來。
那么問題就轉(zhuǎn)移到了開發(fā)商身上。開發(fā)商能否降低購房人的首付款，然后讓購房人重新提交申請，改成一個(gè)比較低的首付，再申請足額公積金貸款呢？相關(guān)負(fù)責(zé)人回應(yīng)稱，這一步很難實(shí)現(xiàn)。
“目前對于預(yù)售房屋實(shí)行的都是資金監(jiān)管政策。為了防止開發(fā)商挪用資金，首付款部分、和后續(xù)各貸款機(jī)構(gòu)放貸之后的資金會(huì)直接進(jìn)入銀行和政府監(jiān)管的資金賬戶，只有工程到達(dá)相應(yīng)節(jié)點(diǎn)的時(shí)候，才可以按照比例領(lǐng)取�！边@位負(fù)責(zé)人說，購房人的首付款都已經(jīng)進(jìn)入了資金監(jiān)管賬戶，不能隨意取出，開發(fā)商無法用“給業(yè)主退一部分首付”的名義取出其中的部分存款。因此購房人也就不存在能夠被退回一部分首付款、轉(zhuǎn)而申請更多公積金貸款的可能。記者 耿諾 實(shí)習(xí)生 曹曉晨