在美國的房地產(chǎn)泡沫引發(fā)全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)之際，德國人正為自己有著穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)——十多年來大多數(shù)城市房價(jià)沒有上漲而自豪。其實(shí)秘訣就在于德國以憲法為主導(dǎo)的健全的法律機(jī)制及國家實(shí)行的福利住房政策。

　　2010年年初，聯(lián)邦政府向議會(huì)提交了一份議會(huì)2007年3月作的有關(guān)德國住房和房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查報(bào)告，這份報(bào)告由多家中立的研究機(jī)構(gòu)與聯(lián)邦交通、建筑和城市建設(shè)部共同完成。報(bào)告的第一句話便是：德國的住房供應(yīng)情況良好。報(bào)告指出，德國住房的自有率為43%，住房供需基本平衡且房屋質(zhì)量高。自有房屋多為人們的一種投資和養(yǎng)老保險(xiǎn)方式。但在某些大型城市有可能會(huì)慢慢出現(xiàn)供不應(yīng)求的情況，必須要對(duì)此注意并適時(shí)采取相應(yīng)措施。另外，德國政府對(duì)住房市場(chǎng)扶持的導(dǎo)向應(yīng)繼續(xù)在改造已有房屋上，使其變得更生態(tài)、節(jié)能，并適應(yīng)人口老齡化的需要，將房屋改建得適合老年人居住。

　　二戰(zhàn)后的建設(shè)期：

　　解決住房需求

　　二戰(zhàn)后德國的許多城市都被夷為平地，數(shù)以萬計(jì)的人無家可歸。只有900萬多個(gè)公寓（包括所有應(yīng)急住所）供1460萬戶家庭居住，每個(gè)居民的平均居住面積僅為15平方米。在這種狀況之下住房緊缺，但同時(shí)又不能放開房屋租金，否則會(huì)導(dǎo)致房東的漫天要價(jià)，更多的人流浪街頭，造成社會(huì)的不穩(wěn)定。

　　于是國家為了刺激建房，滿足居民的住房需求，采取了三項(xiàng)主要措施。

　　其一，鼓勵(lì)福利房的建設(shè)。1950年4月出臺(tái)了第一部建房法，據(jù)此住房建造人可從聯(lián)邦和州的預(yù)算里得到無息并30到35年清償期的貸款，但同時(shí)要求他們?cè)谫J款償還期間只能將住房出租給收入不超過一定界限的用戶。到1960年為止，400萬套出租公寓中60%都是由國有資金扶持建造的。

　　其二，通過采取稅法上的優(yōu)惠措施（優(yōu)惠的地稅和地產(chǎn)購買稅以及高額房屋折舊費(fèi)）鼓勵(lì)人們建造或購買自用住房。

　　其三，通過建房獎(jiǎng)金法鼓勵(lì)購房成為居民財(cái)產(chǎn)的一個(gè)重要組成部分。所謂的建房獎(jiǎng)金，即如果某一居民每年將一定資金存為建房儲(chǔ)蓄，那么根據(jù)建房獎(jiǎng)金法里確定的一個(gè)百分比，國家每年把所存資金和這個(gè)百分比的乘積數(shù)額獎(jiǎng)勵(lì)給這個(gè)居民。

　　上述后兩項(xiàng)的措施主要對(duì)中上層收入群體非常具有吸引力，對(duì)促進(jìn)這個(gè)階層購買自有房產(chǎn)起了重要作用。1956年議會(huì)通過了第二部建房法，主要確定了重點(diǎn)鼓勵(lì)中產(chǎn)階層和家庭建房的導(dǎo)向，同時(shí)將福利房的建設(shè)縮減到滿足供應(yīng)最低收入家庭的需要即可。
 

　　削減干預(yù)措施的開始：

　　社會(huì)矛盾顯現(xiàn)

　　經(jīng)過10多年政府對(duì)住房市場(chǎng)的嚴(yán)格調(diào)控并形成了一定體系后，上世紀(jì)60年代開始，德國政府計(jì)劃減少干預(yù)，放開了租金市場(chǎng)。在所有地區(qū)，如果住房供需差別小于3%，那么從1963年開始就解除對(duì)租金的法定限制，如果住房供需差別大于3%，那么從1966年開始解除限制。

　　上世紀(jì)70年代的通貨膨脹和放開了的房屋租金使得大批人投資房地產(chǎn)業(yè)。1971年在聯(lián)邦德國共建造了70多萬套公寓，即每天大約兩千套，德國自此以后再也沒有達(dá)到過這樣的水平。解除了對(duì)租金的法定限制后房東們開始紛紛漲價(jià)。為了達(dá)到目的，房東往往會(huì)單方解除租賃合同，要求租房人搬出房屋，社會(huì)矛盾開始出現(xiàn)。

　　新一輪干預(yù)措施：

　　高福利住房市場(chǎng)體系形成

　　為解決上述社會(huì)矛盾，同時(shí)又保證住房市場(chǎng)的供需平衡，防止用大量國有資金盲目造房，1965年，德國開始引入住房補(bǔ)貼制度，從而進(jìn)入了一個(gè)不以對(duì)"物"即房屋，而以對(duì)"人"提供資助為主的一個(gè)新時(shí)代。住房補(bǔ)貼的對(duì)象為收入低或沒有收入，無法為自己解決住房問題的群體。根據(jù)被補(bǔ)貼對(duì)象的收入、家庭大小和房租高低，國家完全承擔(dān)或部分承擔(dān)其房租。1992年共有68億馬克被用來支付住房補(bǔ)貼。此項(xiàng)財(cái)政支出在2006年聯(lián)邦制改革后由聯(lián)邦和州平分承擔(dān)。2008年有大約56萬戶需要住房補(bǔ)貼。2007年的住房補(bǔ)貼為平均每戶370歐元，國家另外還承擔(dān)用戶的取暖費(fèi)用。