CFP
2014年1至4月主要房企銷(xiāo)售情況
2014年4月70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)變動(dòng)情況
中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的100個(gè)城市新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2014年5月，全國(guó)100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格為10978元/平方米，環(huán)比上月下跌0.32%，是2012年6月以來(lái)連續(xù)環(huán)比上漲23個(gè)月后首次環(huán)比下跌。同比來(lái)看，全國(guó)100個(gè)城市住宅均價(jià)與去年同月相比上漲7.84%，漲幅較上月縮小1.22個(gè)百分點(diǎn)，為連續(xù)第5個(gè)月縮小……
房?jī)r(jià)：同比上漲，環(huán)比下跌
中國(guó)指數(shù)研究院5月監(jiān)測(cè)的100個(gè)城市中，37個(gè)城市環(huán)比上漲，62個(gè)城市環(huán)比下跌，1個(gè)城市與上月持平。與上月相比，5月價(jià)格環(huán)比上漲的城市數(shù)量較上月減少18個(gè)；5月價(jià)格環(huán)比下跌的城市數(shù)量較上月增加17個(gè)。
對(duì)于眾說(shuō)紛紜的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，住建部總經(jīng)濟(jì)師馮俊如是評(píng)價(jià)：“總體上說(shuō)，我們大多數(shù)指標(biāo)都在增長(zhǎng)，整個(gè)增速在下降，但這并不等于負(fù)增長(zhǎng)。以前增速那么高，現(xiàn)在增速下降一點(diǎn)兒，也屬于市場(chǎng)正常的調(diào)節(jié)。目前只有少數(shù)指標(biāo)出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)，比如新開(kāi)工面積、銷(xiāo)售面積、成交量�！�
對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)是不是面臨轉(zhuǎn)折點(diǎn)的問(wèn)題，馮俊表示只做實(shí)證性分析，不想過(guò)多地去預(yù)測(cè)。而在另一位專家國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)宏觀經(jīng)濟(jì)研究院經(jīng)濟(jì)研究所副所長(zhǎng)宋立看來(lái)，當(dāng)前我國(guó)房?jī)r(jià)處于階段性均衡狀態(tài)。這意味在這個(gè)階段房?jī)r(jià)可能會(huì)上下波動(dòng)，出現(xiàn)階段性調(diào)整，但不會(huì)呈趨勢(shì)性長(zhǎng)期下降，更不存在外界所說(shuō)的崩盤(pán)風(fēng)險(xiǎn)。
宋立說(shuō)，我國(guó)城市化進(jìn)程遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有完成，剛需依然存在。房地產(chǎn)價(jià)格還沒(méi)有到趨勢(shì)性下降的時(shí)候。我國(guó)當(dāng)前的實(shí)際城市化率只有38%－39%�！叭绻_(dá)到50%－60%，還需要很長(zhǎng)的時(shí)間。我國(guó)的城鎮(zhèn)化會(huì)催生巨大的住房需求”。
在國(guó)家信息中心經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)部主任祝寶良看來(lái)，階段性轉(zhuǎn)折點(diǎn)可能會(huì)在今年或明年出現(xiàn)，但短期內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)暴跌。對(duì)于房?jī)r(jià)，祝寶良有自己的分析方法。他認(rèn)為，中國(guó)房?jī)r(jià)上升里面40%的原因來(lái)自于剛性需求，30%源于土地價(jià)格的上升，30%的原因帶有投資投機(jī)性。
“剛需方面，中國(guó)第三輪人口高潮是從1981年到1991年，這些人要解決住房，大概需要1200多萬(wàn)套。但是從今年開(kāi)始，隨著這些人年齡進(jìn)一步增長(zhǎng)，這種剛性需求實(shí)際上是會(huì)下降的�！弊毩颊f(shuō)，“2011年以后，中國(guó)的貨幣政策回歸到正常，超發(fā)的貨幣再去追逐房地產(chǎn)的還有，因?yàn)樨泿耪叩挠绊懲鶗?huì)滯后一到兩年。但是到今年，投機(jī)性的需求也不多了，再加上限購(gòu)、限貸政策，都導(dǎo)致房?jī)r(jià)穩(wěn)中有降�！�
祝寶良同時(shí)表示，由于剛性需求的存在，房?jī)r(jià)短期絕不會(huì)暴跌。他說(shuō)，雖然部分城市供過(guò)于求了，但是像北京這樣的一線城市，一旦房?jī)r(jià)降30%，就會(huì)引來(lái)大量購(gòu)買(mǎi)。所以雖然短期內(nèi)購(gòu)房者可能受預(yù)期的影響會(huì)有觀望，導(dǎo)致房?jī)r(jià)適當(dāng)下降，但是不會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的破裂。
分類調(diào)控：追求供求平衡、市場(chǎng)平穩(wěn)
5月1日，銅陵，在住房公積金貸款、契稅補(bǔ)貼等方面配套制定了一系列利好政策。5月7日，鄭州，房貸可獲政策性擔(dān)保。5月12日，央行提出“優(yōu)先滿足首次購(gòu)房貸款”等五項(xiàng)要求。5月20日揚(yáng)州，恢復(fù)住房公積金“又提又貸”政策。5月23日，杭州，如果商品房實(shí)際成交價(jià)低于備案價(jià)格超過(guò)15%，將限制網(wǎng)簽，且需重新申報(bào)備案。6月1日，海口，在海口市行政區(qū)域購(gòu)買(mǎi)單套建筑面積120平方米以上新建商品住房，并已合同備案的本省籍購(gòu)房人，可在該市申請(qǐng)登記戶口人數(shù)總計(jì)不超過(guò)5人。在樓市觀望情緒嚴(yán)重的情況下，不少地方政策已經(jīng)開(kāi)始有所微調(diào)，產(chǎn)業(yè)內(nèi)關(guān)于取消限購(gòu)的呼聲更是越來(lái)越烈。
關(guān)于是否取消限購(gòu)的問(wèn)題，馮俊稱，目前整體的宏觀調(diào)控政策是鼓勵(lì)、保護(hù)消費(fèi)需求，遏制投資需求，每個(gè)地方根據(jù)自己的實(shí)際情況作出判斷�！皬哪壳暗玫降男畔⒖�，還沒(méi)有一個(gè)地方公開(kāi)說(shuō)要取消限購(gòu)。從我們制定的限購(gòu)政策來(lái)看，限購(gòu)對(duì)老百姓的消費(fèi)需求是沒(méi)有影響的，只是對(duì)過(guò)度投資需求有限制�！�
“經(jīng)過(guò)了十多年的高速發(fā)展，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整階段，這是很正常的，應(yīng)當(dāng)理性看待。”國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀經(jīng)濟(jì)部研究員張立群分析，部分三四線城市由于產(chǎn)業(yè)支撐和人口流入有限，房?jī)r(jià)回調(diào)已持續(xù)了一段時(shí)間，這使得房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期有所變化。
馮俊表示，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)出現(xiàn)了一定的分化，有些地方庫(kù)存量過(guò)大，有些地方比較短缺。關(guān)于這個(gè)問(wèn)題，今年政府工作報(bào)告已經(jīng)提出了“分類調(diào)控”的基本原則。對(duì)那些庫(kù)存量大的，供過(guò)于求的城市，要執(zhí)行好首套房最低首付款比例、貸款利率優(yōu)惠的政策，目的是滿足自住型的、改善性住房需求；對(duì)供求矛盾比較突出、房?jī)r(jià)上漲壓力比較大的城市，要加快中小套型普通商品住房的供應(yīng)，形成有效供給，繼續(xù)遏制投資投機(jī)型需求，也要增加共有產(chǎn)權(quán)住房的供應(yīng)。
“房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控主要目標(biāo)是追求供求平衡、市場(chǎng)平穩(wěn)，我們把價(jià)格作為調(diào)控目標(biāo)過(guò)于狹義化。當(dāng)然市場(chǎng)供求是否平衡、市場(chǎng)是否平穩(wěn)，價(jià)格是重要信號(hào)。通過(guò)價(jià)格分析供求平衡、市場(chǎng)平穩(wěn)這兩個(gè)目標(biāo)是不是處于正常區(qū)域。整體宏觀調(diào)控的目標(biāo)都是對(duì)著這個(gè)來(lái)的�！瘪T俊表示，我們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控始終要堅(jiān)持保護(hù)消費(fèi)需求、遏制投資需求這個(gè)原則。消費(fèi)性需求就是通常所說(shuō)的自住性需求。整個(gè)調(diào)控當(dāng)中始終鼓勵(lì)保護(hù)消費(fèi)需求，遏制投資需求，這是我們政策的基調(diào)。
全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟執(zhí)行主席顧云昌接受媒體采訪時(shí)表示，現(xiàn)在政府考慮的不是樓市的漲跌問(wèn)題，而是穩(wěn)定，是樓市不要出現(xiàn)大幅度下降的問(wèn)題——不是讓它升，而是讓它穩(wěn)定下來(lái)。
兩輪驅(qū)動(dòng)：關(guān)鍵在于托底到位
今年，中央財(cái)政預(yù)算安排城鎮(zhèn)保障性安居工程補(bǔ)助資金1980億元，較去年實(shí)際下達(dá)數(shù)增加250億元。截至4月底，已開(kāi)工286萬(wàn)套(其中各類棚戶區(qū)184萬(wàn)套)，基本建成125萬(wàn)套，分別占全年目標(biāo)任務(wù)的40%和25%，與去年同期基本持平。1到4月份，完成保障性安居工程投資3600億元，比去年同期多1100億元。
“怎么解決老百姓的住房需求，要兩條腿或者兩個(gè)輪子驅(qū)動(dòng)�！瘪T俊解釋說(shuō)，第一條腿，發(fā)展住房市場(chǎng)，讓盡可能多的老百姓通過(guò)自己的努力在市場(chǎng)上購(gòu)置或者租賃住房；第二條腿，為那些沒(méi)有能力住上合適住房的家庭提供住房保障。
馮俊表示，2008年四季度以來(lái)，我國(guó)大規(guī)模實(shí)施了城鎮(zhèn)保障性安居工程，加快租賃型和購(gòu)置型的保障房建設(shè)、加快各類棚戶區(qū)改造。黨中央、國(guó)務(wù)院先后確定了“十二五”時(shí)期開(kāi)工建設(shè)各類保障性住房和棚戶區(qū)改造住房3600萬(wàn)套(戶)、2013年至2017年改造各類棚戶區(qū)1000萬(wàn)戶的目標(biāo)。2011年至2013年底，全國(guó)城鎮(zhèn)保障性安居工程累計(jì)開(kāi)工近2500萬(wàn)套(其中，棚戶區(qū)改造近1100萬(wàn)戶)，基本建成1500多萬(wàn)套。到2013年底，全國(guó)累計(jì)用實(shí)物方式解決了3400萬(wàn)戶城鎮(zhèn)家庭的住房困難(其中，2011年至2013年間新增解決了約1200萬(wàn)戶)。
財(cái)政部財(cái)科所所長(zhǎng)賈康表示，現(xiàn)在政府決策層已經(jīng)有了新的調(diào)控思路。一方面以建3600萬(wàn)套保障房為代表的基本保障房建設(shè)正在推進(jìn)，有效供給在未來(lái)幾年內(nèi)就要到位，這樣，低收入階層、收入夾心層人群“住有所居”的需求就托起來(lái)了。另一方面在商品房領(lǐng)域，市場(chǎng)應(yīng)在小幅正常波動(dòng)中優(yōu)化配置，健康發(fā)展。我們現(xiàn)在越來(lái)越有可能接近這個(gè)境界了。
此外，從去年底開(kāi)始，共有產(chǎn)權(quán)房的模式再次走入公眾視野，今年的政府工作報(bào)告中也加以強(qiáng)調(diào)。馮俊認(rèn)為，在整個(gè)住房供應(yīng)體系當(dāng)中要解決的問(wèn)題是：買(mǎi)商品房買(mǎi)不起，住公租房又不符合條件，因?yàn)樗钟幸欢ǖ慕?jīng)濟(jì)能力。怎么辦？通過(guò)共有產(chǎn)權(quán)的方式，可以使得一部分群眾自己支付一部分錢(qián)解決自己住房問(wèn)題。
賈康認(rèn)為，目前政府已清晰地把重點(diǎn)放在更努力地把保障房托底的事情做到位。保障房的有效供給在幾年之內(nèi)跟上來(lái)，就可以讓商品房、產(chǎn)權(quán)房軌道上的市場(chǎng)機(jī)制更好地發(fā)揮作用。那么，現(xiàn)在就沒(méi)有必要特別強(qiáng)調(diào)在商品房、產(chǎn)權(quán)房這個(gè)概念上才有意義的房?jī)r(jià)調(diào)控。調(diào)控不是說(shuō)不存在，而是我們現(xiàn)在不必刻意針對(duì)房?jī)r(jià)去強(qiáng)調(diào)這兩個(gè)字。(本報(bào)記者 陳恒)
專家觀點(diǎn)
中房協(xié)名譽(yù)副會(huì)長(zhǎng)朱中一：
當(dāng)前，市場(chǎng)調(diào)整期的供求關(guān)系重新平衡給限購(gòu)等手段淡出留出了時(shí)間和空間，此時(shí)正是改革的關(guān)鍵時(shí)間節(jié)點(diǎn)。
清華大學(xué)經(jīng)管學(xué)院教授李稻葵：
北上廣深等一線城市仍然具有價(jià)格上漲的壓力，不大可能出現(xiàn)房?jī)r(jià)的大幅、大面積下降。這一輪調(diào)整不能以過(guò)分犧牲交易量為代價(jià)，否則會(huì)導(dǎo)致整個(gè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的放緩。
住建部政策研究中心主任秦虹：
中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還沒(méi)有掉頭向下走回頭路，還是有增長(zhǎng)空間的。經(jīng)歷了十幾年的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)不是鐵板一塊的市場(chǎng)，分化非常明顯。
國(guó)務(wù)院發(fā)展中心市場(chǎng)所所長(zhǎng)任興洲：
針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的新特征，以及市場(chǎng)分化的趨勢(shì)，政府應(yīng)更加重視調(diào)控的針對(duì)性和分類指導(dǎo)，這是一個(gè)大趨勢(shì)。(楊亮整理)