錢眼
記者從業(yè)內(nèi)多方人士處獲悉，近日，上海銀監(jiān)局對轄內(nèi)各商業(yè)銀行下發(fā)了“關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)融資風(fēng)險的通知”，其中提到，截至今年9月，上海各商業(yè)銀行對149個城市綜合體發(fā)放貸款余額已破700億，較去年同比增長30%-40%。
“地產(chǎn)商從拿地開始就靠金融手段撬動資金，開發(fā)周期漫長，資金鏈也被越拉越長。”亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓告訴記者，部分商業(yè)地產(chǎn)房企的資金杠桿，很可能已經(jīng)超出了銀行的控制能力。
地產(chǎn)商如何撬動金融杠桿？某股份制銀行的一名支行行長舉了一個“2億資金套出10億房產(chǎn)”的模型案例，其中地產(chǎn)商前后三次融資，資金鏈秘訣在于“新貸還舊賬”。
第一次融資是土地款籌集階段。造樓要先有地，按傳統(tǒng)做法，拿地資金應(yīng)當(dāng)是房企自有。但上述支行行長表示，“現(xiàn)在已經(jīng)有銀行可以做創(chuàng)新的‘土地過橋’業(yè)務(wù)”。
“地產(chǎn)商也可能通過信托、基金、風(fēng)投等方式融資�！敝x逸楓說。而銀行也可能以某種方式參與其中。
以上述支行行長所舉的融資模型為例，房企A公司需要4億土地款，自有資金很可能只需要一半，即2億；余下的2億，可以通過銀行完成�！坝械你y行可以發(fā)放一種投行性質(zhì)的融資，銀行不以債權(quán)形式，而是以股權(quán)形式參與其中�！�
在上述融資模型中，房企實際已欠債2億。后續(xù)開發(fā)成本高企，這筆高額借貸要怎么還？“再借一筆錢來還�！鄙鲜鲋行虚L如是說。
拿到地后房企即可將土地證抵押后向銀行正式進(jìn)行土地開發(fā)貸款。在上述模型中，該支行行長說，憑借4億拿地價格一般可向銀行貸出3億開發(fā)貸，房企即可還上上一筆融資，大數(shù)上還余下1億，進(jìn)入后續(xù)開發(fā)。
在此時接近“空手套白狼”狀態(tài)的房企靠什么造樓？一名地產(chǎn)商告訴記者其業(yè)內(nèi)公開的秘密：“墊資”。即建筑總包方需要墊資建設(shè)；材料供應(yīng)商無論是和建筑方簽合同，還是和房企直接達(dá)成意向，都需要墊資供貨。
上述模型中資金鏈緊繃的房企若能熬到拿到房產(chǎn)證，就可還上模型中3億的開發(fā)貸款，只不過方法依然是：新貸還舊賬。
“物業(yè)封頂驗收結(jié)束后就可領(lǐng)產(chǎn)證，假設(shè)房企賣樓，則靠銷售回籠資金，假設(shè)房企自己經(jīng)營，則可向銀行申請經(jīng)營性物業(yè)貸款�！鄙鲜鲋行虚L稱。第一財經(jīng)日報