作者：解雪薇
發(fā)于2024.4.22總第1137期《中國新聞周刊》雜志
“舊房掛在平臺(tái)快兩年了，價(jià)格從186萬降至145萬，還沒有人買。”66歲的吳剛一家三代六口人住在鄭州市金水區(qū)一處90平方米的三室一廳中。
這個(gè)16年房齡的住所曾因優(yōu)越的綠化環(huán)境和物業(yè)管理，是市場(chǎng)上紅極一時(shí)的“香餑餑”。隨著家庭成員的增多，房屋變得擁擠，進(jìn)入青春期的孫子至今仍無獨(dú)立房間。搬到更寬敞舒適的四室兩廳，成為全家人的愿望。
然而，這個(gè)小區(qū)因缺乏電梯、設(shè)施老化，在如今的市場(chǎng)上成為“燙手山芋”。兩年前，吳剛滿懷希望地將舊房掛牌出售，看房的人來了一茬又一茬，房?jī)r(jià)一降再降也未能脫手。中介告訴他，面前有兩個(gè)選擇：要么進(jìn)一步降價(jià)至“骨折價(jià)”出售，要么就等政府的新政策出臺(tái)。
所謂的新政策，是鄭州于4月1日印發(fā)的《鄭州市促進(jìn)房產(chǎn)市場(chǎng)“賣舊買新、以舊換新”工作方案(試行)》(下稱《方案》)所提出的二手房置換活動(dòng)。鄭州市房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，《方案》的正式發(fā)布，意味著鄭州正式進(jìn)入住房以舊換新時(shí)代。
房產(chǎn)也能以舊換新？
“老房子賣不掉，怎么買新房？”吳剛的心聲恐怕是鄭州許多二手房主的共同想法。他當(dāng)初全款購房時(shí)用掉了大部分積蓄，如今再換房，只能拿到了舊房房款才有購房資金。
中指研究院河南公司總經(jīng)理梁波濤告訴《中國新聞周刊》，當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)下行壓力尚未緩解，居民整體置業(yè)動(dòng)力不足，加上普遍的“買漲不買跌”的心理加劇購房觀望情緒，在二手房存量壓力疊加置業(yè)動(dòng)力不足的影響下，二手房市場(chǎng)的困局仍在持續(xù)。
自2023年以來，全國二手房掛牌量持續(xù)走高。截至今年3月30日，已經(jīng)有重慶、成都、天津、青島、南京、武漢、鄭州等12個(gè)城市二手房掛牌量超過10萬套，當(dāng)中重慶、成都、天津、蘇州、南京、杭州6個(gè)城市的掛牌量已經(jīng)突破15萬套，重慶和成都更是超過了22萬套。
而國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年全國新建商品房銷售面積11.2億平方米，同比下降8.5%，新建商品房銷售額11.7萬億元，同比下降6.5%。
為了破解新房和二手房的困境，不少城市先后通過優(yōu)化限購政策、調(diào)整住房公積金支持政策、降低首付比例和利率門檻、發(fā)放購房補(bǔ)貼、首套房“認(rèn)房不認(rèn)貸”等來鼓勵(lì)購房者入市。
而以舊換新的房產(chǎn)政策也應(yīng)運(yùn)而生。所謂住房以舊換新政策，是由購房者先鎖定新房房源，再由中介、房企等幫助銷售或直接收購舊房，地方政府可提供換房補(bǔ)貼或給予稅收減免優(yōu)惠。
“市面上住房以舊換新模式總體上出于兩方面考量，一是為了滿足改善性的住房需求；二是在較大的一手房市場(chǎng)和二手房存量下，通過以舊換新推動(dòng)一手房市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)的交易�！敝袊嗣翊髮W(xué)商學(xué)院教授、國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院城市與房地產(chǎn)研究中心主任況偉大在接受《中國新聞周刊》采訪時(shí)表示。
2022年，深圳南山一個(gè)樓盤推出“以房換房、以舊換新”活動(dòng)，以開發(fā)商的公寓房換業(yè)主的住宅房。不過，這一嘗試在當(dāng)時(shí)飽受質(zhì)疑，被認(rèn)為是開發(fā)商花樣促銷的“噱頭”。
這一政策真正成為網(wǎng)絡(luò)熱詞是在去年8月底，山東淄博推出《“以舊換新”省心購房倡議書》，自帶流量的淄博將此模式一下子拉進(jìn)大眾視野。隨后，類似模式逐漸落地多個(gè)城市，南京、泰安、太倉、揚(yáng)州、連云港、寧波、宣城、亳州等地紛紛入局。據(jù)《中國新聞周刊》不完全統(tǒng)計(jì)，至少有超過30個(gè)城市表態(tài)參與住房以舊換新。
從實(shí)施效果來看，不同地區(qū)差異很大。早在去年10月就加入住房以舊換新陣營的寧波市場(chǎng)反應(yīng)較積極，在“換新購”啟動(dòng)后的第一周內(nèi)，據(jù)寧波市房產(chǎn)交易信息服務(wù)網(wǎng)數(shù)據(jù)，二手房成交量環(huán)比上升15%，創(chuàng)下半年單周成交量新高；新房備案量環(huán)比上升20%。
也有部分城市市場(chǎng)反響一般。中指研究院本月的報(bào)告指出，整體來看，盡管不少區(qū)域提出了住房以舊換新的政策，但仍處于探索階段，當(dāng)前整體效果尚不明顯。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉并不看好這一政策。他認(rèn)為，參與置換的房源品質(zhì)一般不太好或價(jià)位不合適，否則根本不愁賣，也無需參與以舊換新。因此住房以舊換新模式本質(zhì)上是將“賣不出去的二手房”置換“賣不出去的一手房”，“將一個(gè)難題置換成另一個(gè)難題”。
在這些前提下，鄭州的住房以舊換新方案不可謂不是“大手筆”�！斗桨浮访鞔_今年設(shè)下1萬套的換購目標(biāo)：其中在主城區(qū)的5000套指標(biāo)是由鄭州城市發(fā)展集團(tuán)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“鄭州城發(fā)”)作為收購主體，用作保障性租賃住房；余下5000套的任務(wù)，則通過購房者、中介機(jī)構(gòu)、房企“三方協(xié)商”的市場(chǎng)化方式完成。
國資入局
要理解鄭州的《方案》，需要先理解不同城市試水住房以舊換新的三大類型。
第一種模式是在政策實(shí)施期間，向參與以舊換新的房企或個(gè)人發(fā)放補(bǔ)貼。如浙江海寧就提出，在2023年9月27日至2024年9月26日期間，鼓勵(lì)房企購買意向購房人的存量房，對(duì)房企購買存量房的，給予企業(yè)總購房款2%的財(cái)政補(bǔ)貼，江蘇揚(yáng)州、蘇州等地則為購房者發(fā)放契稅補(bǔ)貼。
第二種模式則是由購房者、開發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)三方簽訂協(xié)議，確定意向的購房者向開發(fā)商鎖定新房房源并繳納定金，同時(shí)中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)優(yōu)先推售購房者的舊房。協(xié)議約定時(shí)間內(nèi)，若舊房售出，則辦理新房購買手續(xù)；若未售出，可解除新房認(rèn)購合同，開發(fā)商全額退還認(rèn)購金。江蘇南京和南通、山東淄博、浙江寧波等城市正在實(shí)施這種模式。
第三種模式是由購房者、開發(fā)商兩方簽訂協(xié)議，由民企或國企開發(fā)商兜底收房的模式。具體來說，符合房企收購條件的舊房經(jīng)評(píng)估后，其售房款會(huì)用于購買該房企的新房項(xiàng)目。
鄭州的方案，是三種模式的結(jié)合：既有30%的契稅補(bǔ)貼，又有中介、開發(fā)商都參與的市場(chǎng)化模式，還有國資入局收購。
而最受大眾關(guān)注的，則是國資入局兜底收房的舉動(dòng)——想要換房的市民可以通過鄭州市房產(chǎn)交易服務(wù)平臺(tái)登記擬出售房源信息，同時(shí)選定意向購房源，與開發(fā)企業(yè)簽訂《商品住房認(rèn)購協(xié)議》，隨后鄭州城發(fā)安居有限公司(鄭州城發(fā)全資子公司)對(duì)舊房進(jìn)行信息復(fù)核、實(shí)地勘查，具備收購條件的房屋交由評(píng)估機(jī)構(gòu)出具價(jià)格評(píng)估結(jié)果(換房群眾不承擔(dān)評(píng)估費(fèi)用)，城發(fā)安居公司與換房市民進(jìn)行洽談收購、向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款等事項(xiàng)。若洽談成功，二手房出售資金將劃入三方監(jiān)管資金賬戶，款項(xiàng)用于購置新建商品房。最后，換房群眾、城發(fā)安居公司和開發(fā)企業(yè)三方辦理二手住房交接手續(xù)。
據(jù)《中國新聞周刊》統(tǒng)計(jì)，鄭州并不是國資入局兜底住房以舊換新的第一個(gè)城市，目前至少有8地的國有獨(dú)資企業(yè)入局住房以舊換新，包括江蘇蘇州的太倉市和相城區(qū)、連云港市、無錫的梁溪區(qū)、南通的啟東市和海安市，安徽宣城等。
最早試水的是江蘇太倉。2023年9月28日起，太倉市域范圍內(nèi)滿足一定條件的舊房，可置換國資企業(yè)推出的新房，經(jīng)第三方評(píng)估后，用舊房?jī)r(jià)抵扣部分新房款。
太倉的政策做出過三次調(diào)整。在第一批次中，太倉市城發(fā)集團(tuán)(以下簡(jiǎn)稱“太倉城發(fā)”)推出了三個(gè)小區(qū)的100套房源。第二批次，國資方面除了城發(fā)集團(tuán)，城投集團(tuán)也入局了，可購買的新房小區(qū)擴(kuò)大到了七個(gè)，限定了800個(gè)報(bào)名名額。第三批次，也就是今年1月12日，太倉又調(diào)整了一系列政策。如優(yōu)化了置換門檻，將原本的“一套換一套”升級(jí)到了“多套換一套”。當(dāng)中頗受好評(píng)的補(bǔ)丁政策是，老房子的學(xué)區(qū)入學(xué)資格保留兩年。
關(guān)于調(diào)整政策，太倉城發(fā)相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受媒體采訪時(shí)指出，第一批次以舊換新工作結(jié)束后，通過分析未置換的客戶群體發(fā)現(xiàn)，新房供給選擇有限，便在第二批次加入更多不同區(qū)域、不同面積段、不同總價(jià)段的新房。兩批置換工作結(jié)束后，又回訪報(bào)名未置換的市民得知，存在學(xué)區(qū)困擾、一套換一套資金不足、車位車庫無法置換、購房人年齡無法貸款的情況，于是在市各部門的支持下，又改進(jìn)了政策。
國資入局住房以舊換新被多位專家看作加快存量房去化速度的手段。梁波濤認(rèn)為，在當(dāng)前鄭州二手房的成交量已高于新房的情況下，政府參與及主導(dǎo)，有助加快存量流動(dòng)性。他進(jìn)一步指出，市場(chǎng)化“換新房”周期相對(duì)較長、不確定性因素多，國資入場(chǎng)作為其補(bǔ)充，有助于提高住房以舊換新的效率。
浙江工業(yè)大學(xué)中國住房和房地產(chǎn)研究院院長虞曉芬在接受《中國新聞周刊》采訪時(shí)也表示，國資背書的以舊換新模式，具有提振市場(chǎng)信心、促進(jìn)市場(chǎng)活躍度等影響。但她也坦言，面對(duì)市場(chǎng)上量大面廣的二手房，國資有限數(shù)量的以舊換新，能在緩解當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)基本面上發(fā)揮多大作用，仍需要觀察。
錢從哪來？
相較其他地方國資入局時(shí)，目標(biāo)都較為謹(jǐn)慎，比如蘇州太倉、南通海安和無錫梁溪定下的住房以舊換新首批目標(biāo)基本都是100套和200套，而鄭州初始就定下了5000套目標(biāo)。
況偉大認(rèn)為，鄭州人口基數(shù)大，潛在改善型換新的需求更高，5000套的數(shù)量應(yīng)是當(dāng)?shù)卣C合交易量等其他因素估算得出的。鄭州某地產(chǎn)人士陳望也認(rèn)為，鄭州本地二手房和新房庫存量大，定下“高標(biāo)準(zhǔn)”的目標(biāo)不足為奇。
收購舊房，考驗(yàn)的是開發(fā)商的資金籌集以及資產(chǎn)處置能力。國資入局對(duì)地方國有平臺(tái)公司的財(cái)政資金實(shí)力提出了很高的要求。張大偉表示，如果以舊換新的整體規(guī)模不大，比如一二百套的目標(biāo)，較易完成，“但像鄭州5000套的目標(biāo)，較難實(shí)現(xiàn)”。尤其是當(dāng)前地方財(cái)政“過緊日子”，“國家隊(duì)”入局的資金來源確實(shí)是個(gè)問題。
陳望算了一筆賬。鄭州的二手房以單價(jià)1.2萬元、套均面積100平方米計(jì)算，一套房子的購房款為120萬元，5000套需要60億資金。而作為鄭州此輪收購主體的鄭州城發(fā)2023年三季報(bào)顯示，其負(fù)債總計(jì)1185.17億元。
鄭州此舉的資金來源，需要綜合考量鄭州國資收購二手房的去向。根據(jù)《方案》，國有保障房運(yùn)營公司收購的房源要滿足區(qū)域位置、教育等產(chǎn)業(yè)配套優(yōu)越的條件，之后這些二手住房將用于豐富保障性租賃住房供應(yīng)。
從公開信息看，去年鄭州拿到了一筆有關(guān)保障房的錢。2023年1月，中國人民銀行印發(fā)《關(guān)于開展租賃住房貸款支持計(jì)劃試點(diǎn)有關(guān)事宜的通知》，設(shè)立“租賃住房貸款支持計(jì)劃”，額度為1000億元，向重慶、濟(jì)南、鄭州、長春、成都、福州、青島、天津8個(gè)試點(diǎn)城市發(fā)放租賃住房購房貸款，用于收購存量住房、擴(kuò)大保障性租賃住房和長租房供給。貸款利率原則上不超過3%，對(duì)于符合要求的貸款，人民銀行按貸款本金的100%予以資金支持，利率為1.75%。
目前，福州、濟(jì)南、天津、青島、重慶5個(gè)城市已經(jīng)獲批貸款，除重慶外的4個(gè)城市共獲批40.86億元。當(dāng)中，重慶和青島明確將收購的4207套和2319套房源用于新市民、青年人等群體保障性租賃住房。這5個(gè)城市貸款的運(yùn)營主體均有國資背景。
同作為“租賃住房貸款千億支持計(jì)劃”的試點(diǎn)城市，鄭州國資入局收購存量房用作保障性租賃住房的思路如出一轍。
在《方案》印發(fā)當(dāng)天，鄭州市房管局也公布了2024年主要目標(biāo)任務(wù)，其中提到，加快住房保障體系建設(shè)，包括加大資金支持力度，對(duì)符合條件的項(xiàng)目，積極申報(bào)中央、省、市資金補(bǔ)助和地方政府專項(xiàng)債券支持范圍，確保完成1.5萬套保障性租賃住房年度任務(wù)。
多位專家均對(duì)《中國新聞周刊》推測(cè)，上述貸款很可能是鄭州國資入局住房以舊換新模式資金的其中一個(gè)來源。事實(shí)上，國資入局的模式中，況偉大梳理發(fā)現(xiàn)，舊房去向基本是與住房保障體系建設(shè)結(jié)合，“也就是說可能有住房保障的資金在里面”。
二手房如何定價(jià)？
收購哪類二手房、如何定價(jià)，是國資入局住房以舊換新模式中，最被外界質(zhì)疑的問題。虞曉芬也認(rèn)為，二手房成交價(jià)格少則幾十萬、多則上百萬，涉及利益大，且非標(biāo)準(zhǔn)化商品，難以找到科學(xué)決策收購房源的依據(jù)，進(jìn)而很容易存在利益輸送。
4月15日，鄭州城發(fā)聯(lián)合鄭州市住宅與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布消息稱，試點(diǎn)階段收購的二手住房性質(zhì)須為普通商品住房，已取得房產(chǎn)證或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，且自房屋竣工備案之日起至今不超過15年。
這一條件引發(fā)了外界的爭(zhēng)議。始終在期待國資托底政策落地的吳剛很失望，自己家的住房有16年房齡，被排除在外。“既然政府是為了支持改善性住房需求，是15年內(nèi)的老房子需要改善還是超過20年房齡的舊房需要改善？”陳望也認(rèn)為，國資介入并托底的意義是改善剛需和解決換房難的問題，其中之一便是置換房齡大的二手房。如今高房齡的舊房被排除在外，“還不如直接交給市場(chǎng)自由交易”。
也有輿論認(rèn)為，房齡規(guī)定恐怕與此類舊房的最終去向是住房保障體系建設(shè)有關(guān)。畢竟未來老舊房屋出租后，還有可能面臨漏水、房屋設(shè)施老化等一大堆問題，后期國資的運(yùn)維成本較高。
除此之外，收購二手房究竟如何定價(jià)也受人關(guān)注。
從已披露的信息看，二手房收購價(jià)格的確定，與評(píng)估主體直接相關(guān)。在鄭州，城發(fā)安居公司會(huì)從評(píng)估機(jī)構(gòu)名單庫中隨機(jī)抽取機(jī)構(gòu)，后者按照市場(chǎng)化原則，對(duì)擬收購的二手住房進(jìn)行交易價(jià)格評(píng)估。太倉則明確會(huì)在5家具有專業(yè)資質(zhì)的機(jī)構(gòu)中隨機(jī)抽取3家，分別對(duì)舊房估價(jià)，取平均值得出最終收購價(jià)。
收購價(jià)格之所以重要，是因?yàn)槠渲苯雨P(guān)乎二手房主購買新房時(shí)的價(jià)差。一些城市明確提出了存量二手商品住房總價(jià)需不高于新購房源總價(jià)的百分比，比如無錫市梁溪區(qū)規(guī)定這一數(shù)值是60%。換言之，舊房可以抵最多60%的新房購房款，即如果舊房評(píng)估價(jià)為200萬元，則需要購買333萬元以上的新房。在太倉，這一比例則由最早的60%調(diào)整為80%，也就是說賣掉200萬的舊房之后，必須要購買250萬元以上的房子。
太倉城發(fā)一位置業(yè)顧問告訴《中國新聞周刊》，以舊換新的流程是先選擇意向房，再對(duì)舊房進(jìn)行估價(jià)，如舊房新房?jī)r(jià)格不符合比例要求，需要重新選擇符合條件的房源。而新房源的價(jià)格是固定價(jià)，“不會(huì)因?yàn)橐獫M足比例要求而去抬高新房?jī)r(jià)格”。
如何保障舊房款確實(shí)流向新房市場(chǎng)？在海安，是由銀行開具與二手房等價(jià)的房票交給客戶；鄭州則是將二手房出售資金劃入第三方監(jiān)管資金賬戶。
國資入局的模式最終取得的效果還有待觀察。太倉城發(fā)一位置業(yè)顧問在接受媒體采訪時(shí)說，首批200套的名額，最終只成交了不到40套。太倉城發(fā)總經(jīng)理李旭接受當(dāng)?shù)孛襟w采訪時(shí)說，第二批800套名額，報(bào)名市民超過300人。
太倉一家房地產(chǎn)中介公司的負(fù)責(zé)人姬義康告訴《中國新聞周刊》，前期反響平淡，核心矛盾是參與以舊換新的樓盤價(jià)格普遍較貴，且是指定樓盤，參與者則是迫于要改善住房環(huán)境，不得不支付較高價(jià)差，因此只有置換需求特別強(qiáng)烈的少部分人才參與。
舊房如何處置？
除了資金的來源和流向，在國資入局模式中，另一個(gè)需要求解的問題是，舊房的管理和處置。
目前來看，舊房的去向是被用作保障性住房或人才公寓。如在海安，舊房將被用作人才公寓、外來務(wù)工人員租賃住房或納入保障性租賃住房體系內(nèi)。而在太倉，舊房將會(huì)改造成人才公寓或者保障房。
虞曉芬認(rèn)為，國資入局收購二手房用作保障房是出于兩方面的考慮：一是當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ系男枰�，相較于新建保障房，收購二手房可快速滿足城市中低收入家庭和人才對(duì)住房需求；二是進(jìn)一步激活房地產(chǎn)市場(chǎng)，當(dāng)前，不少城市面臨可銷售房源存量大、交易周期長、價(jià)格下行等壓力，通過國資收購部分二手房，帶動(dòng)一、二手房聯(lián)動(dòng)，促進(jìn)改善性住房需求釋放。
保障性住房建設(shè)分為配租型和配售型兩種保障性住房，因此出租還是出售都是可選項(xiàng)。易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)推斷，國資模式下，應(yīng)該是以租為主，不太可能賣，“不過也可以先租后賣，租期達(dá)到五年可以出售，后續(xù)各地可以慢慢探索”。
不過，多位專家都指出，相較于政府集中建設(shè)的保障房，散落在居民區(qū)收購得來的保障房，如何有效管理也成為一大挑戰(zhàn)。以鄭州為例，目前，保障性住房以政府自建為主。陳望說，去年鄭州市政府鼓勵(lì)現(xiàn)有土地新建、擴(kuò)建、在建工程改建參與市保障性租賃住房，并給予金融支持。此前已有成功案例，大部分是通過回購村集體安置房用于保障性租賃住房。
陳望認(rèn)為，從市場(chǎng)需求來看，分散分布的保障性租賃住房具有一定的合理性，因?yàn)槠淇梢詽M足不同客戶的需求。但是從政府運(yùn)營的角度來看，難度太大，加上現(xiàn)在租賃市場(chǎng)也是過度飽和的狀態(tài)，他并不看好。
鄭州某平臺(tái)中介張林也向《中國新聞周刊》表達(dá)了疑惑，如果是零散地收購二手房，讓其成為保障性住房，可能會(huì)引發(fā)其他業(yè)主不滿，甚至影響潛在消費(fèi)者購買小區(qū)二手房的意向。
舊房分配也面臨公平問題。正如張大偉所說，國資入局住房以舊換新的本質(zhì)是政府拿用于保障低收入群體的錢補(bǔ)貼給了改善居住條件的人群，這本身就已造成不公。而在舊房分配時(shí)，保障房的品質(zhì)和地理位置等有差異，如何分配，分配給誰都是難題。虞曉芬也認(rèn)同，由于一房一價(jià)，在分配這些房源時(shí)，就存在價(jià)值相對(duì)高的和相對(duì)差的落差，對(duì)保障對(duì)象或人才恐怕會(huì)形成不公平待遇。
住房以舊換新，效果仍待進(jìn)一步觀察。
(文中吳剛、陳望、張林為化名)
《中國新聞周刊》2024年第15期
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