原標(biāo)題：樓宇與信心一起“長高”
“盼星！盼月！終于等到您回家”——這是鄭州一個“保交房”項(xiàng)目表達(dá)的對于業(yè)主到來的喜悅，而這份喜悅實(shí)則凝聚了各方的共識與努力。
自2022年7月底召開的中共中央政治局會議提出“保交樓、保民生”的政策方向后，關(guān)于“保交樓”的各類支持舉措不斷推出。今年以來，政策支持力度“更上一層樓”，從“保交樓”到“保交房”，各地因城施策，金融機(jī)構(gòu)做好相關(guān)服務(wù)，多方合力馳援房企，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了積極變化。
近期，《證券日報》記者實(shí)地探訪河南省鄭州市兩個順利交付的“保交房”項(xiàng)目。記者了解到，正是政策支持、政府統(tǒng)籌、金融發(fā)力等因素共同促成了項(xiàng)目的順利交付，而交付也進(jìn)一步鼓舞了當(dāng)?shù)貙τ跇鞘械男判摹?/p>
事實(shí)上，作為保交房“一項(xiàng)目一策”處置模式在全國的首個試點(diǎn)城市，鄭州“保交房”工作的推進(jìn)是全國“保交房”工作的縮影，也對其他城市繼續(xù)推進(jìn)“保交房”具有一定程度的樣本意義。
鄭州多樓盤順利交付
市場整體信心增強(qiáng)
走進(jìn)被鄭州市民譽(yù)為“高新區(qū)品質(zhì)改善住房天花板”的金橋西棠小區(qū)，現(xiàn)代式景觀園林、上千種綠植綠意盎然、互動式的水系與草坪映入眼簾，隨處可見的休閑沙發(fā)及座椅上坐滿了前來看房以及咨詢的購房者，該樓盤的火熱程度可見一斑。
與此形成巨大反差的是，該樓盤曾是鄭州市高新區(qū)“保交樓”重點(diǎn)項(xiàng)目。記者在采訪中了解到，金橋西棠項(xiàng)目原由當(dāng)?shù)貎纱蠓科蠼饦蚝陀劳?lián)合開發(fā)，2021年底，先因股東之間糾紛被曝“永威退出”，隨后又有超10億元資金被股東挪用的消息傳來，一時之間，金橋西棠項(xiàng)目陷入巨大爭議中。
為做好“保交樓”工作，鄭州市高新區(qū)成立了“永威西棠”專班組。針對業(yè)主擔(dān)心的資金保障問題，2022年7月2日，該專班組表示，在多方協(xié)調(diào)下10.115億元被股東挪用資金已追回，將由鄭州市高新區(qū)管委會委派國資公司監(jiān)管項(xiàng)目資金使用，10.115億元追回的資金、后續(xù)銷售收入全部轉(zhuǎn)入國資名下監(jiān)管賬戶，用于保障后續(xù)項(xiàng)目建設(shè)，�？顚Ｓ�、封閉運(yùn)行。
最終，在多方共同努力下，金橋西棠項(xiàng)目于2024年7月15日正式交付。該項(xiàng)目銷售中心工作人員透露，項(xiàng)目共規(guī)劃房屋2500套左右，目前已售出近90%。
鄭州某房產(chǎn)中介經(jīng)理告訴《證券日報》記者，金橋西棠項(xiàng)目風(fēng)波事件代表著一類“保交房”項(xiàng)目存在的問題，也給市場起到了警示作用，即如何加強(qiáng)對預(yù)售資金的監(jiān)管。
“目前，河南省已經(jīng)實(shí)行預(yù)售資金專項(xiàng)監(jiān)管。為確保預(yù)售資金安全，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房取得的全部收入，包括定金、首付款、分期付款、一次性付款和銀行按揭貸款、住房公積金貸款等，均應(yīng)納入商品房預(yù)售資金監(jiān)管范圍。”該房產(chǎn)中介經(jīng)理進(jìn)一步介紹，包括工商銀行、建設(shè)銀行、中原銀行、鄭州銀行等在內(nèi)的多家商業(yè)銀行分支機(jī)構(gòu)具備承接商品房預(yù)售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)資格。
鄭州市一家商業(yè)銀行工作人員告訴記者，為了確保專項(xiàng)資金落到實(shí)處、取得實(shí)效，該行積極配合“保交房”工作安排，嚴(yán)格按照資金監(jiān)管協(xié)議，做好資金監(jiān)管和支付工作，保障資金使用的合規(guī)性。
在多位業(yè)主以及從事房地產(chǎn)工作的人士看來，金橋西棠項(xiàng)目的順利交付，為鄭州“保交房”工作起到了積極的示范和借鑒作用，也在一定程度上增強(qiáng)了市場的整體信心。
今年9月份，鄭州市民口中“最大的爛尾樓”中原區(qū)啟福城項(xiàng)目也終于實(shí)現(xiàn)交房。《證券日報》記者在現(xiàn)場看到，啟福城·慧苑小區(qū)門口人頭攢動，水電、吊頂、裝修、封陽臺等各類商家及裝修隊(duì)聚集在此，招攬生意。小區(qū)內(nèi)，一幅寫著“盼星！盼月！終于等到您回家”的紅色條幅格外醒目。
“歷經(jīng)十年，終于交房了，心里的一塊兒石頭也落地了。感謝‘保交樓’政策，救活了啟福城，保障了我們購房者權(quán)益。”小區(qū)內(nèi)一位業(yè)主表示。
金橋西棠項(xiàng)目、啟福城項(xiàng)目的交付只是鄭州“保交樓”“保交房”工作的一個縮影。8月23日，在國務(wù)院新聞辦公室舉行的“推動高質(zhì)量發(fā)展”系列主題新聞發(fā)布會上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長董建國表示，指導(dǎo)各地實(shí)行“一項(xiàng)目一方案一專班一銀行一審計(jì)一法官”處置模式。該模式在鄭州首先試點(diǎn)探索，將向全國推廣。
金融支持房地產(chǎn)有力有效
“白名單”項(xiàng)目融資加速推進(jìn)
“保交房”需要多方合力，其中，資金是關(guān)鍵一環(huán)。
自今年年初城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制正式建立后，一系列政策陸續(xù)推出，各地“白名單”項(xiàng)目加速落地。與此同時，商業(yè)銀行落實(shí)盡職免責(zé)要求“應(yīng)貸盡貸”，為房企融資打開新渠道。
董建國在前述新聞發(fā)布會上表示：“目前，商業(yè)銀行已經(jīng)按照審批程序通過了‘白名單’項(xiàng)目5300多個，審批貸款金額近1.4萬億元，這些資金正在按照項(xiàng)目的工程進(jìn)度陸續(xù)發(fā)放到位，有力支持了項(xiàng)目建設(shè)交付。”
“現(xiàn)在大家常說的‘保交房’其實(shí)并非曾經(jīng)都爛尾過，而是當(dāng)?shù)卣崂沓鲆慌酌麊巍?xiàng)目，這些項(xiàng)目中的樓盤必須要保質(zhì)保量完成按時交付、交房，我們稱為‘保交房’，主要針對市場上那些讓客戶沒有太多信心的樓盤�！编嵵菔幸幻麖氖路康禺a(chǎn)銷售工作的人士告訴記者。
《證券日報》記者從中原銀行獲悉，在鄭州市保交房、安置房建設(shè)攻堅(jiān)戰(zhàn)中，中原銀行鄭州分行“真金白銀”的助力從未間斷。該行積極落實(shí)國家政策，迅速成立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制工作專班，逐個對接項(xiàng)目，優(yōu)化業(yè)務(wù)流程，全力推進(jìn)鄭州市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制落地見效，今年以來對“白名單”項(xiàng)目批復(fù)貸款近56億元，投放資金近29億元。
從今年上半年商業(yè)銀行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)情況來看，其對房企的支持力度也在逐漸加大。《證券日報》記者梳理6家國有大型商業(yè)銀行半年報數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，其中有3家房地產(chǎn)業(yè)貸款余額占比（以集團(tuán)公司類發(fā)放貸款和墊款為口徑）較2023年末有所增長，1家保持不變。從房地產(chǎn)業(yè)不良貸款率來看，上半年，6家銀行的房地產(chǎn)業(yè)不良貸款率較年初呈現(xiàn)“5降1平”局面。
在落實(shí)好房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的同時，商業(yè)銀行把好了資產(chǎn)選擇關(guān)。工商銀行副行長王景武在該行中期業(yè)績會上表示，工行著力構(gòu)建分散多元均衡的房地產(chǎn)投融資結(jié)構(gòu)，加大風(fēng)險房企和項(xiàng)目的處置出清力度，提高撥備提取比例，房地產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)質(zhì)量總體穩(wěn)定。上半年，工行房地產(chǎn)業(yè)不良率較年初下降了2個基點(diǎn)。
一系列支持舉措及穩(wěn)中向好的數(shù)據(jù)帶動了居民置業(yè)意愿。中指研究院近期發(fā)布的《2024年8月居民置業(yè)意愿調(diào)查報告》顯示，2024年以來，政府加力推進(jìn)“保交房”，強(qiáng)化地方融資協(xié)調(diào)機(jī)制落地，對合規(guī)“白名單”項(xiàng)目“應(yīng)貸盡貸”，推動項(xiàng)目持續(xù)建設(shè)、竣工，促進(jìn)居民交付風(fēng)險預(yù)期持續(xù)下滑。8月份，居民購房觀望情緒出現(xiàn)一定下滑，占比約為24%，較高位下降2個百分點(diǎn)。
“當(dāng)前，我國要加快建立租購并舉的住房制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，就是要建設(shè)適應(yīng)人民群眾新期待的‘好房子’，更好滿足剛性和改善性住房需求�！鞭r(nóng)業(yè)銀行副行長劉洪在中期業(yè)績會上透露了下階段該行重點(diǎn)工作，一是全面助力做好“保交房”工作。強(qiáng)化與政府溝通對接，創(chuàng)新運(yùn)用多種方式，做好相關(guān)項(xiàng)目融資和風(fēng)險處置，跟蹤探索存量房消化金融服務(wù)有效模式。二是提升房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制服務(wù)質(zhì)效。持續(xù)跟進(jìn)“白名單”項(xiàng)目，完善全流程服務(wù)機(jī)制，量質(zhì)并舉做好貸款投放。三是持續(xù)做好“三大工程”融資。動態(tài)對接“平急兩用”項(xiàng)目清單，推動保障性住房成熟項(xiàng)目審查審批，加快融資落地。
中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜對《證券日報》記者表示，推動需要融資支持的項(xiàng)目應(yīng)納盡納，有助于更多項(xiàng)目獲得融資支持，為項(xiàng)目建設(shè)交付提供了重要保障。未來，項(xiàng)目融資“白名單”有望進(jìn)一步深入推進(jìn)落實(shí)，也將在“保交房”、穩(wěn)定市場預(yù)期等方面發(fā)揮更大作用。
AMC多措并舉紓困房企
持續(xù)助力項(xiàng)目盤活
除商業(yè)銀行外，在房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險化解、企業(yè)重組紓困、危機(jī)救助等方面，還有一類金融機(jī)構(gòu)有著豐富的經(jīng)驗(yàn)，發(fā)揮著區(qū)別于其他金融機(jī)構(gòu)的作用，那便是資產(chǎn)管理公司（AMC）。
“在鄭州，有一些爛尾樓的開發(fā)商沒有資金，公司宣布倒閉后，就會由AMC接手進(jìn)行注資，通過代建的方式，繼續(xù)將樓盤蓋好。”前述某房產(chǎn)中介經(jīng)理說。
當(dāng)前，在穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風(fēng)險方面，AMC已取得諸多積極成果�！蹲C券日報》記者在采訪中了解到，鄭州信達(dá)天樾九章、未來公元因原項(xiàng)目方現(xiàn)金流斷裂導(dǎo)致停工，影響近1500戶村民安置。2023年8月份，中國信達(dá)總部牽頭，旗下河南分公司、信達(dá)投資、信達(dá)地產(chǎn)、信達(dá)資本協(xié)同參與項(xiàng)目紓困，以“保交付、保品質(zhì)”為原則，協(xié)調(diào)解決業(yè)主、村民及供應(yīng)商等多方訴求，在地方政府的大力支持下，推動項(xiàng)目于當(dāng)年8月中旬復(fù)工。
目前，未來公元一號院、二號院已成功交付，天樾九章預(yù)計(jì)今年年底交付。中國信達(dá)相關(guān)負(fù)責(zé)人對《證券日報》記者表示，在上述兩個項(xiàng)目中，中國信達(dá)通過紓困項(xiàng)目聯(lián)動、新項(xiàng)目引入、多項(xiàng)目資源共享的協(xié)同紓困方式，實(shí)現(xiàn)多項(xiàng)目共同“破局、修復(fù)、造血”。期間，中國信達(dá)總部及各分子公司高效聯(lián)動、綜合施策，對項(xiàng)目進(jìn)行股權(quán)、資金、管理、技術(shù)等多維度實(shí)質(zhì)性重組，采用了資產(chǎn)端做加法、負(fù)債端做減法、權(quán)益端做調(diào)整、成本端做優(yōu)化、品牌端做注入等“五步修復(fù)法”，推動問題項(xiàng)目活化。
中國中信金融資產(chǎn)則積極打造了“中信金融資產(chǎn)增量投入重組盤活+中信信托有效隔離+中信咨詢、中信泰富地產(chǎn)、實(shí)業(yè)公司代管代建運(yùn)營提升+存量金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險化解+配合政府監(jiān)管資金”的中信特色產(chǎn)融協(xié)同紓困地產(chǎn)模式，兼顧地方政府、居民、銀行、受困房企等各方訴求，為項(xiàng)目量身定制、開出了多方共贏的“綜合藥方”。
記者從中國中信金融資產(chǎn)獲悉，近期，中國中信金融資產(chǎn)實(shí)施的融創(chuàng)董家渡紓困項(xiàng)目（外灘壹號院二期）二批次正式開盤，110套房源開盤當(dāng)日售罄，實(shí)現(xiàn)成交額56.74億元。這是繼今年4月份首開清盤后，該項(xiàng)目二開二罄，總成交金額達(dá)到156億元，標(biāo)志著該項(xiàng)目紓困取得重大成效。
總體來看，各家AMC對房企的紓困模式主要有三種：一是“AMC接管+增量資金投入+代建”協(xié)作模式，即重組后再開發(fā)；二是AMC通過“債權(quán)+股權(quán)”工具箱，直接或聯(lián)合其他銀團(tuán)提供增量資金，繼續(xù)由房企操盤；三是AMC與地方國資合作成立地產(chǎn)紓困基金或平臺等。
中國東方此前發(fā)布的《中國金融不良資產(chǎn)市場調(diào)查報告2024》顯示，綜合外部專家學(xué)者、商業(yè)銀行、資產(chǎn)管理公司、中介機(jī)構(gòu)四類受訪者的問卷調(diào)查結(jié)果來看，2024年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行呈現(xiàn)出積極因素增多，動能持續(xù)增強(qiáng)，社會預(yù)期改善，增長較快、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、質(zhì)效向好的基本特征。要抓緊構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，結(jié)合房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的新變化、人民群眾對優(yōu)質(zhì)住房的新期待，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施。
在中國東方相關(guān)負(fù)責(zé)人看來，接下來，進(jìn)一步發(fā)揮AMC更大的紓困救助作用，還需要相關(guān)專項(xiàng)政策，特別是資金成本等方面的專項(xiàng)政策支持。因?yàn)椴糠猪?xiàng)目在銷售去化困難的同時，存量債務(wù)風(fēng)險仍在不斷累積，環(huán)環(huán)相扣使得困境項(xiàng)目深陷泥潭，救助難度不斷加大，需要以時間換空間，分步分批解決。