昨天上海公積金個(gè)人貸款額度正醞釀上調(diào)，幅度可能達(dá)到75%，這預(yù)示著包括一線城市地產(chǎn)堅(jiān)冰開(kāi)始裂開(kāi)，新一波房地產(chǎn)政策“春風(fēng)”吹來(lái)。
李克強(qiáng)總理在今年兩會(huì)后的記者招待會(huì)上指出，中國(guó)還是一個(gè)發(fā)展中國(guó)家，住房既是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，更是民生問(wèn)題。中國(guó)政府有保障群眾基本居住條件的責(zé)任。中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程還在加快，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求是剛性的，鼓勵(lì)居民自住性住房和改善性住房需求，保持房地產(chǎn)長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展。
上海市公積金上調(diào)方案將于3月底前在公積金管委會(huì)上討論，確定最終的上調(diào)額度并盡快落地。一旦公積金額度提高，將釋放樓市購(gòu)買力。為鼓勵(lì)居民自住需求，公積金這個(gè)工具理應(yīng)發(fā)揮更大效力。
目前，上海公積金規(guī)定為：?jiǎn)稳俗罡呖少J40萬(wàn)元，每戶最高可貸80萬(wàn)元。有媒體報(bào)道，公積金個(gè)貸限額可能將一次性大幅提高75%，調(diào)整為單人可貸70萬(wàn)元，每戶最高可貸140萬(wàn)元。
經(jīng)濟(jì)之聲特約評(píng)論員、浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)丁建剛認(rèn)為，額度提高多少都是技術(shù)性問(wèn)題，重要的是給房地產(chǎn)業(yè)釋放了一個(gè)重要的信號(hào)。
丁建剛：不想不管這個(gè)公積金放多少，肯定是放，它釋放了一個(gè)重要的市場(chǎng)信號(hào)，就是政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的判斷和理念發(fā)生了根本的變化。其實(shí)這個(gè)根本的變化是從3月5號(hào)李克強(qiáng)總理的政府工作報(bào)告中開(kāi)始的，這次的政府工作報(bào)告沒(méi)有像過(guò)去多年那樣，甚至連調(diào)控兩個(gè)字都提，調(diào)控、抑制、遏制等等這樣的字眼，房?jī)r(jià)也沒(méi)有提。相反提的是穩(wěn)定住房消費(fèi)，這一條是首次寫進(jìn)政府工作報(bào)告。那么也是6年來(lái)再次提到支持居民自住和改善性的需求，同時(shí)這個(gè)提了很多穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的這樣的一些理念。
所以從這個(gè)時(shí)候?qū)嶋H上我們的政策已經(jīng)根本轉(zhuǎn)向了，那么住建部也表態(tài)，至于上海的公積金，實(shí)際上這是一個(gè)技術(shù)性的問(wèn)題了。要看地方政府看自己的公積金額度，比如調(diào)到120萬(wàn)，調(diào)到100萬(wàn)它至少是向市場(chǎng)釋放了一個(gè)重要的信號(hào)，這一點(diǎn)要遠(yuǎn)比額度調(diào)多少更重要。
未來(lái)的幾天之內(nèi)，甚至很快的時(shí)間，各地的暖市支持穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策就都會(huì)出臺(tái)，事實(shí)上比如中央政府的這一次政策的轉(zhuǎn)向，使得地方政府出臺(tái)這樣一些暖市，拖市的這樣一些政策措施實(shí)際上都已經(jīng)打開(kāi)了綠燈了，那我相信還有些政策比如說(shuō)，落實(shí)政府工作報(bào)告，支持改善型需求，我們現(xiàn)在的二套房首付高達(dá)6成，貸款利率還要1.1倍的基準(zhǔn)利率，這實(shí)際上不是支持，是懲罰。這兩條一定也會(huì)改，也很快會(huì)出臺(tái)。二手房交易的盈利稅，現(xiàn)在的免征期仍然是5年，我相信這一條也應(yīng)該盡快的修訂，所以未來(lái)的一段時(shí)間內(nèi)我們看整個(gè)政策會(huì)發(fā)生非常明確的這樣一個(gè)指向型變化。
從今年1、2月份房地產(chǎn)各項(xiàng)數(shù)據(jù)來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)年銷售情況堪憂。數(shù)據(jù)顯示，1、2月份，全國(guó)房地產(chǎn)投資增速、銷售、拿地等指標(biāo)全面下滑。上海的這一波政策暖風(fēng)能使得房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫嗎？又能在多大程度上保障居民的自住或改善需求？
經(jīng)濟(jì)之聲特約評(píng)論員、上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭做出解析。
經(jīng)濟(jì)之聲：一線城市暫時(shí)不能放松限購(gòu)，公積金是地方手中可用的一大工具，公積金政策的調(diào)松對(duì)于上海鼓勵(lì)居民自住性住房來(lái)說(shuō)，有什么意義？
楊紅旭：實(shí)際上它確實(shí)能夠降低相關(guān)購(gòu)房者的成本，因?yàn)樯虾Ｒ恢惫e金額度比較少，個(gè)人最高是40萬(wàn)，假如說(shuō)沒(méi)有補(bǔ)助公積金的話還要少，加起來(lái)才80萬(wàn)。這個(gè)明顯低于北京，也低于很多的一些大城市。所以說(shuō)這一次的調(diào)高就等于說(shuō)這個(gè)幅度等于說(shuō)門檻放低了75%。據(jù)說(shuō)這樣的一大門檻幅度降低，對(duì)于這種剛需尤其是使用公積金的人，這個(gè)是降低了門檻，而且省了很多力氣，因?yàn)楣e金的利息比商代的利息低15%-20%。
經(jīng)濟(jì)之聲：在現(xiàn)在的這個(gè)降息的過(guò)程當(dāng)中公積金的貸款還是非常有吸引力的？
楊紅旭：公積金的貸款利率是跟基準(zhǔn)利率的，它有一個(gè)浮動(dòng)空間，隨著降息它也會(huì)同步降。所以它的差距，這個(gè)優(yōu)惠的幅度是一直存在的。前段時(shí)間上海市長(zhǎng)也在兩會(huì)上說(shuō)，今年限購(gòu)不放松。這樣好像是一個(gè)利空消息，那么公積金貸款放松的這樣利好，也會(huì)對(duì)沖一下相對(duì)放松這樣的利空，這對(duì)上海的購(gòu)房者也是一種心理上的安慰。
據(jù)說(shuō)是政府并不是不想扶持樓市，并不是不想保護(hù)剛需。限購(gòu)的話是內(nèi)部還有些其他的考慮因素，至少公積金的話表明上海官方也希望能夠保護(hù)自住和改善需求的，這個(gè)信號(hào)的話會(huì)使人們預(yù)期向好。
經(jīng)濟(jì)之聲：當(dāng)然我們也希望借著這個(gè)機(jī)會(huì)，這個(gè)公積金的貸款的手續(xù)什么也能改革一下。因?yàn)橹斑@塊雖然說(shuō)了很多年，但是大家可能用起來(lái)，不光是額度的問(wèn)題，還有手續(xù)也是比較煩瑣的，咱們也期待進(jìn)一步的出臺(tái)。
日前，福建省三部門出臺(tái)穩(wěn)定住房消費(fèi)支持剛性住房需求的相關(guān)指導(dǎo)意見(jiàn)，提出放寬全省首套房、首改房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，首次申請(qǐng)公積金貸款的首付比例降到20%。廣州、濟(jì)南方面也表示，利用公積金貸款購(gòu)買首套房時(shí)，首付比例最低為20%。各地政策暖風(fēng)頻吹，會(huì)取得什么樣效果？
楊紅旭：首先政府放松是必然的。因?yàn)槔羁藦?qiáng)總理在報(bào)告中已經(jīng)說(shuō)了，要支持自主性購(gòu)房需求和改善購(gòu)房需求。最近住建部也對(duì)公積金政策有些部署，有進(jìn)一步的降低門檻，增加額度。希望各地能夠大力支持這種自助行購(gòu)房需求。
上海也是在落實(shí)中央，包括住建部的一些精神，使各地公積金管理部門都會(huì)有些動(dòng)作出來(lái)，而且本周預(yù)計(jì)這個(gè)房地產(chǎn)主管部門可能還會(huì)有些穩(wěn)定樓市，包括就是說(shuō)是這個(gè)穩(wěn)定住房消費(fèi)的一些政策會(huì)釋放出來(lái)，本周可能就會(huì)有政策出來(lái)。整個(gè)中央部門，包括政府在接下去的一、兩個(gè)月都會(huì)掀起一波新的穩(wěn)定樓市刺激住房消費(fèi)，其實(shí)也是救樓市的一些措施，它對(duì)樓市的影響是顯而易見(jiàn)的，就是使樓市繼續(xù)的復(fù)蘇和回暖。
目前成交價(jià)格還在跌大部分城市，預(yù)計(jì)2季度大部分城市都會(huì)止跌。然后會(huì)反轉(zhuǎn)，目前的話一線城市實(shí)際價(jià)格已經(jīng)開(kāi)始漲了。
經(jīng)濟(jì)之聲：上周在廣州開(kāi)盤的某房地產(chǎn)項(xiàng)目，總計(jì)100套房源在開(kāi)盤當(dāng)天售罄。久違的“日光盤”項(xiàng)目再次出現(xiàn)，是偶然現(xiàn)象，還是房?jī)r(jià)止跌信號(hào)？
楊紅旭：從市場(chǎng)的表現(xiàn)來(lái)看，確實(shí)一線城市其實(shí)已經(jīng)反轉(zhuǎn)了。去年4季度以來(lái)我一直是在說(shuō)整個(gè)政策面，暖風(fēng)頻吹，一線城市的成交量在去年四季度已經(jīng)起來(lái)了。所以說(shuō)比廣州還要猛的應(yīng)該是深圳，深圳的房?jī)r(jià)去年過(guò)后的話漲幅非常明顯，很多的房源已經(jīng)漲到10%到15%了。
北京、上海接下去也會(huì)像深圳、廣州一樣市場(chǎng)會(huì)回暖，因?yàn)檫@個(gè)就是整個(gè)市場(chǎng)大勢(shì)包括政策的雙重的因素導(dǎo)致市場(chǎng)必然會(huì)出現(xiàn)恢復(fù)，其中一線是率先恢復(fù)。