中新網11月17日電(房產頻道 孫建永)北京土地市場的成交熱度依然在持續(xù)。昨天，順義仁和鎮(zhèn)兩地塊被北京城建以49.89億元的價格收入囊中，據(jù)機構初步測算，兩地塊超3萬元/平米的樓面價已遠超當?shù)卦谑圩≌鶅r。據(jù)了解，近期北京土地市場多宗地塊都以高出區(qū)域在售樓盤的價格拍出，房企拿地熱情可見一斑。
昨天，北京土地市場再度迎來地塊競拍，經過現(xiàn)場多輪舉牌，順義仁和鎮(zhèn)兩地塊被北京城建一舉拿下，50%的溢價率再次創(chuàng)造區(qū)域樓面地價新高。從區(qū)位分布看，以上兩地塊都位于六環(huán)外，周邊樓盤在售均價僅在2萬元/平米左右，兩地塊樓面價遠遠超出在售樓盤價格。
中新網房產頻道從北京市國土資源局網站看到，11月份截止目前，北京已成交8宗地塊，其中經營性地塊6宗，出讓金共計205.27億元，繼續(xù)了10月份的土地成交熱度。
近段時間北京土地供應驟然加速，房企拿地熱情高漲，不乏高總價、高單價項目競出。綜合各地塊的成交情況可以發(fā)現(xiàn)，目前北京土地市場已呈現(xiàn)出高樓面價、多配建面積等特點。
“面粉”貴過“面包”區(qū)域樓面價不斷超出在售房價
隨著北京順義仁和鎮(zhèn)兩宗住宅地塊的成交，高地價再次引發(fā)業(yè)內熱議。近期，北京土地市場已有多宗地塊高溢價成交，每每成交都刷新區(qū)域內樓面價記錄，被業(yè)內戲稱為北京“無地塊，不地王”。
從本文開頭的數(shù)據(jù)可以看到，昨天成交的順義兩地塊樓面價都超出當?shù)卦谑鄯績r，被形象地成為“面粉”貴過“面包”，這樣的地塊打造出來的樓盤房價高漲自然無法避免。
同樣，11月13日成交的平谷地塊溢價率接近100%，折合樓面價高達1.5萬元/平米，創(chuàng)下平谷區(qū)住宅用地的樓面價新高，同時，通州臺湖鎮(zhèn)地塊樓面價達到3.8萬元/平米，同樣居區(qū)位之首。而朝陽常營地塊66000元的樓面單價也遠遠高于當?shù)?2000元/平米的住宅平均售價。
房企聯(lián)合體拿地頻繁 生出變故在所難免
聯(lián)合體拿地已并不新鮮。但在熱點城市土地市場尤其是北京，聯(lián)合體拿地呈現(xiàn)上升趨勢，聯(lián)合體組成由兩家遞增至三家甚至是四家房企。
根據(jù)亞豪機構統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2012年及以前，在北京土地市場經營性用地出讓當中，聯(lián)合拿地的比重多在30%以內。而進入2013年之后，這一比重快速提升至39%，而到了2015年這一比例已達到46%，接近全部經營性用地整體成交的半數(shù)。
來自中國指數(shù)研究院的分析顯示，房企聯(lián)合拿地仍為主要競得方式，利于實現(xiàn)資源與優(yōu)勢互補。從競得方式來看，北京住宅用地成交總價前十個地塊中，七個地塊為企業(yè)聯(lián)合拿地，地塊規(guī)劃用途除居住用外，還有基礎教育、社區(qū)配套服務設施、文化設施、郵政設施、醫(yī)療衛(wèi)生、綜合性商業(yè)金融服務業(yè)等多方面用途，房企傾向于聯(lián)合拿地，既能減緩資金壓力、分攤風險，又能夠利用本企業(yè)背后的資源，實現(xiàn)資源與優(yōu)勢的互補。
不過，房企聯(lián)手拿地并非萬無一失。對此，郭毅分析表示，雖然出資比例與對項目定位的掌控權在前期多有協(xié)議，但是在合作過程中難免會出現(xiàn)一些變故，例如近期碧桂園聯(lián)合中國金茂所拿地塊，因高出拍地資金授權范圍，碧桂園欲退出。為此，金茂只能選擇全盤接受或者等待對方找到“下家”，對項目運作周期不無影響。
地塊多配建保障房 房企拿地熱情不減
不難發(fā)現(xiàn)，近些年北京出讓的地塊多配建保障性住房，11月份成交的6宗經營性地塊也僅有平谷地塊沒有配建條件。以昨天順義兩地塊為例，房企需配建共計39000平米限價商品房。11月12日朝陽區(qū)常營宅地需配建28000平米限價商品房，以及36000平方米自住型商品房。
更具代表性的地塊為通州臺湖鎮(zhèn)地塊。該地塊需配建12000平米限價房，加上原本固定的35000平米的限價房及41400平米的自住房，該地塊保障房配建高達88400平米，占全部建筑規(guī)模的75%。
中國指數(shù)研究院的分析稱，高價地誕生后，開發(fā)的住宅項目主要分為兩類，一類為按國家要求配建的保障房，一類為商品房。保障房的配建比例根據(jù)國家規(guī)定及競拍土地過程中已經確定，為保證收益，開發(fā)商將聚焦于高端住宅產品的設計開發(fā)。
對此，郭毅分析認為，由于競建配套保障房這種出讓形式，使得市場開始向著低端與豪宅二元主導的畸形模式發(fā)展，并且為市場參與者所詬病，因此國土部分在土地出讓方式上也開始尋求新的途徑。而從平谷地塊的表現(xiàn)可以看出，即便沒有配建條件，北京住宅用地市場價格仍然是居高不下，由此也可以看出開發(fā)企業(yè)對于土地的熱切程度。(中新網房產頻道)