近年來，伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的大變革，不動產(chǎn)領域的金融創(chuàng)新動作愈發(fā)頻繁。民生銀行在這方面就走在了前列。2007年9月，民生銀行在行業(yè)內(nèi)率先對公司業(yè)務進行事業(yè)部制改革，地產(chǎn)金融事業(yè)部是首批成立的事業(yè)部之一，全行的房地產(chǎn)公司信貸業(yè)務由其集中經(jīng)營，實現(xiàn)了專業(yè)化銷售、專業(yè)化評審和專業(yè)化管理。2014年，地產(chǎn)金融事業(yè)部又提出了“五大轉(zhuǎn)型”：從項目經(jīng)營向圍繞客戶經(jīng)濟活動的綜合經(jīng)營轉(zhuǎn)變，從住宅為主向包含各類產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的新概念地產(chǎn)轉(zhuǎn)變，從房地產(chǎn)開發(fā)建設為主向全產(chǎn)業(yè)鏈金融服務轉(zhuǎn)變，從債權融資為主向主動管理風險的股債結合的資產(chǎn)管理轉(zhuǎn)變，從國內(nèi)市場為主向國內(nèi)外市場協(xié)同發(fā)展轉(zhuǎn)變。
顯然，突破原有住宅開發(fā)貸款的范疇，金融已參與到商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)等各類地產(chǎn)以及房地產(chǎn)上下游各產(chǎn)業(yè)鏈之中，與此同時，資產(chǎn)證券化、互聯(lián)網(wǎng)金融等新的金融手段也風生水起。據(jù)中國民生銀行地產(chǎn)金融事業(yè)部總裁葉天放透露，目前，地產(chǎn)金融事業(yè)部的收入已經(jīng)有一半來自于非傳統(tǒng)銀行業(yè)務。
中國民生銀行地產(chǎn)金融事業(yè)部總裁 葉天放
那么，大地產(chǎn)、大金融時代，作為其中重要參與者的金融機構，在不動產(chǎn)金融領域能有哪些創(chuàng)新作為？面對行業(yè)增長放緩、風險不斷累積的局面，又當如何去應對？就此，地產(chǎn)中國網(wǎng)專訪了葉天放先生。
風控升級倒逼金融創(chuàng)新
記者：在目前傳統(tǒng)的房地產(chǎn)行業(yè)和金融行業(yè)均面臨著大變革的環(huán)境下，您認為，作為金融機構的金融創(chuàng)新方向主要有哪些？
葉天放：金融機構的創(chuàng)新主要表現(xiàn)在以下幾個層面：第一是風險控制，設計出相應的金融產(chǎn)品幫助改善企業(yè)的資產(chǎn)負債表，讓他們運轉(zhuǎn)更加良性，變得更加健康。
第二是投資并購重組，把行業(yè)里面的核心能力整合好，通過兼并重組，將好的資產(chǎn)加以集中，最終的目的是提高資產(chǎn)配置效率，降低運營成本，把風險真正降下去，把服務優(yōu)質(zhì)化。
第三是資產(chǎn)證券化，讓資產(chǎn)的流動性更好。經(jīng)過幾十年的發(fā)展，我國房地產(chǎn)市場居住的剛性需求已經(jīng)得到了很大程度的滿足，增量市場目前已經(jīng)發(fā)展比較充分，但存量資產(chǎn)中還有很多低效、閑置以及流動性不夠的資產(chǎn)，需要通過資產(chǎn)證券化的手段將其變得流動、高效起來，變成整個社會可以享受的金融投資品，這個領域有比較大的創(chuàng)新空間。
第四是供應鏈金融，原來我們的金融機構并沒有把房地產(chǎn)當做鏈條來考慮，都是單個企業(yè)各自為陣，今后可以借助互聯(lián)網(wǎng)技術等來建立更加高效的交易平臺，讓交易變得更加高效和低成本，讓社會資源配置變得更加高效，這也是我們資源配置的終極目標。
以上這些方向，既是市場期待的，也是我們自己未來業(yè)務的發(fā)展方向。用新技術、新理念、新方法，加上新的金融工具，去改善整個行業(yè)管理的精細度和運行效率。
記者：您剛提到的這些方向，民生銀行在不動產(chǎn)投資領域的轉(zhuǎn)型中應該都有涉及，尤其是去年地產(chǎn)金融事業(yè)部還提出了五大轉(zhuǎn)型方向。請問目前這些轉(zhuǎn)型的成效如何？未來還會有哪些創(chuàng)新之舉？
葉天放：民生銀行在不動產(chǎn)金融領域目前的業(yè)務主要有投資并購、資產(chǎn)管理、交易銀行，這三個方面我們都是有一些創(chuàng)新發(fā)展的。
投資并購業(yè)務背后的邏輯其實來自于市場發(fā)展的需要。在大變革過程中，市場的參與主體發(fā)生了很大變化，原先我們借貸方主要考慮的是項目，現(xiàn)在進入存量市場之后，同一塊地不同的主體來操作，所產(chǎn)生的結果也是不同的，這充分反映了交易主體對不同項目的把控能力。所以，在這種情況下我們寧可跟優(yōu)質(zhì)的客戶去做投資、去做并購重組，將項目放到更有優(yōu)勢的團隊和企業(yè)中去運作，也不能隨便跟一個項目主體去做借貸。
我們真正地需要把自己主動管理風險的能力進一步加強，參與投資，共同管理，對市場風險的判斷我們也需要參與意見。“商行”變“投行”，它背后的邏輯是找到更好的交易對手，風險控制的理念要加入到我們的投資行為中去，這是投資業(yè)務需要發(fā)展的原因。未來市場的波動變化會比較大，金融機構已經(jīng)不能再用簡單的借貸業(yè)務去硬抗市場的風險。
多業(yè)態(tài)參與同樣也是基于目前房地產(chǎn)行業(yè)的大勢，住宅剛需已經(jīng)被滿足的情況下，一味地投資住宅產(chǎn)業(yè)，就變成在過剩產(chǎn)能里面玩兒了，所以我們要跟著旅游、文化、產(chǎn)業(yè)、舊城改造等這些改善型需求來走，還有文化旅游醫(yī)療這些新的需求在滿足的過程中產(chǎn)生的需要。
產(chǎn)業(yè)鏈金融也是一樣，就是要把核心的能力加以整合。
我們所提出的“五大轉(zhuǎn)型”背后都有我們對于行業(yè)以及行業(yè)金融理解的支撐，歸根到底，還是風險的分散以及風險控制能力的提升。表面上看，我們做的業(yè)務更復雜了，實際上我們是在跟更好的交易對手玩高難度動作，在陽光明媚的大草原上去做高難度的動作，相對于在泥沼地里慢慢挪步要安全得多，這也是我們風險控制理念的一個變化。
接下來我們還將繼續(xù)在以上的幾個方向里繼續(xù)深入，明年在資產(chǎn)證券化、投資并購以及供應鏈金融等方面會有一些創(chuàng)新的案例，還有互聯(lián)網(wǎng)金融平臺的進一步完善和細化。
有嚴密風控體系的互聯(lián)網(wǎng)金融才能走得更遠
記者：去年以來，互聯(lián)網(wǎng)的蓬勃興起進而帶來了互聯(lián)網(wǎng)金融的發(fā)展熱潮，您認為這對于不動產(chǎn)金融的創(chuàng)新會產(chǎn)生怎樣的影響？其中又存在怎樣的風險和困難？
葉天放：互聯(lián)網(wǎng)金融主要是信息技術和互聯(lián)網(wǎng)手段在傳統(tǒng)領域的運用，對于金融行業(yè)是有促進的，金融的本質(zhì)就是貨幣的有效匹配，離不開渠道、價格這些要素，互聯(lián)網(wǎng)金融在逐步形成這些要素�；ヂ�(lián)網(wǎng)的最大優(yōu)勢便是資源配置的廣泛、高效、透明。渠道逐步形成，信用逐步積累，就慢慢形成金融的要素和屬性了，它對于金融和地產(chǎn)都有很大的改變可能性。
但由于互聯(lián)網(wǎng)本身的屬性，它對交易性質(zhì)的金融服務有巨大的推動作用，比如供應鏈金融、買賣房子、按揭貸款，包括在資產(chǎn)管理端那些標準資產(chǎn)的分銷、存量資產(chǎn)的金融化、證券化，這些在互聯(lián)網(wǎng)的平臺上倒是能提高很多效率，相對改善消費者的服務體驗。而對真正風險高的、復雜的操作，比如股權投資等，我認為目前還有一些難度，主要原因在于它的風險管理和對沖工具的運用的要求很高。所以像股權眾籌這樣的事情，它對于滿足消費的終極目標是有意義的，但在股權投資獲取超額風險收益上沒有優(yōu)勢。所以說真正的房地產(chǎn)股權投資領域，眾籌能起到多大的作用，我認為還值得探討。因為投資本身是要根據(jù)自身的偏好對風險進行分類的，而風險的識別技術是比較復雜的。
所以互聯(lián)網(wǎng)金融也好，互聯(lián)網(wǎng)在傳統(tǒng)行業(yè)的運用也好，空間是很大的。但目前來說，在真正的資本層面還是有一定局限性，用互聯(lián)網(wǎng)金融去重構金融行業(yè)的提法，我覺得為時尚早，除非把它的風險控制技術做的更加完善。
說到底，金融實際上是有經(jīng)營風險的，銀行也有經(jīng)營風險，如果互聯(lián)網(wǎng)金融在風險模型和風控的工具或手段優(yōu)化方面不能做好的話，就走不遠�；ヂ�(lián)網(wǎng)金融要想有大的突破，一定是要有自己的風控體系，單純解決信息匹配的問題并沒有太大的發(fā)展空間，因為技術壁壘很容易被突破。
記者：您如何看待現(xiàn)在比較熱門的眾籌建房的提法？
葉天放：眾籌實際上是共享經(jīng)濟發(fā)展的必然，未來一定是一個很大的趨勢。但是如果涉足股權投資范疇，可能在小額股權投資眾籌上有戲，但在房地產(chǎn)投資這種大宗、風險高的領域，以獲取投資收益或為開發(fā)商融資渠道的眾籌，我認為比較難，因為它畢竟涉及比較復雜的風險管理。
眾籌更多的我認為應該在交易環(huán)節(jié)有所作為，應該是讓消費者參與到生產(chǎn)過程中，去滿足消費者自身個性化需求，在這個領域中去提高效率、降低成本，更好地滿足客戶需求。眾籌在讓消費者參與到建造過程中的意義比它為開發(fā)商籌資、讓購房者拿到投資回報這件事有意義得多。
作為融資渠道的眾籌是很危險的，如果把眾籌變成一個融資的模型，往往會落入到金融風險的怪圈。所以我不認為眾籌在股權投資領域能有很好的顛覆作用，真正復雜的投資技術是需要專業(yè)的資產(chǎn)管理機構幫助去管理的。
眾籌可以用低門檻的方式，讓普通的低風險承受人，用少量的資金參與到高風險高收益的領域，從而忽略了其背后風險的評判，但這很容易引起社會投資價值觀的混亂。我們傳統(tǒng)的做投資的都是需要提前對投資人的風險承受能力做專門的評判的，但是眾籌試圖去打破，這不一定是科學的。
記者：在金融創(chuàng)新的大時代下，這些新的嘗試對于整個金融行業(yè)的發(fā)展來說有著怎樣的影響？
葉天放：金融創(chuàng)新也是被逼出來的，人們往往有路徑依賴，習慣于自己熟悉的模式。像互聯(lián)網(wǎng)金融這樣的所謂“門口野蠻人”，是推動創(chuàng)新的動力，促使我們?nèi)ニ伎夹└顚哟蔚膯栴}。有些東西我們不一定認同，但是卻不一定不改變自己。事實上，金融機構在互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)營中的探索嘗試也都不差，也在改造自己，不斷地探索。
銀行這么多年積累下來的管控風險的能力還在，互聯(lián)網(wǎng)金融改善金融服務，提升客戶服務體驗，會促使銀行變革，但是說就要消滅銀行，還不那么簡單。當然，互聯(lián)網(wǎng)金融領域里不乏會出偉大的公司，這個是一定的。我們需要做的，首先是順應這個潮流，但還是要把自己的事情扎扎實實做好，做好風險管控和組織管理。銀行真正的核心競爭力是團隊、風險管理的一套體系，這些是實實在在的東西。