一個月前,國務(wù)院總理李克強主持召開國務(wù)院常務(wù)會議時再次提出,我國要培育、發(fā)展住房租賃市場,并拋出了完善稅收優(yōu)惠政策等四大措施。而近日, 國務(wù)院正式出臺《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》(以下簡稱《意見》),包括曾被中央提起的各類租房稅收減免,以及允許商業(yè)用房調(diào)整用途改建租賃住房等內(nèi)容都包含其中。不過,對于這項政策,多位業(yè)內(nèi)專家坦言,由于租房稅收繳納不規(guī)范、一二線城市房主租賃意愿不強等原因,《意見》并沒有觸及市場痛點,實際發(fā)揮效果可能會打折扣。

稅收減免未切要害

新政出臺,其中列出的稅收減免措施吸引了各方關(guān)注。具體來說,《意見》明確,對個人出租住房的,由按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值 稅;對個人承租住房的租金支出,結(jié)合個人所得稅改革,統(tǒng)籌研究有關(guān)費用扣除問題;對房地產(chǎn)中介機構(gòu)提供住房租賃經(jīng)紀代理服務(wù),則適用6%的增值稅稅率。此外,對一般納稅人出租在實施營改增試點前取得的不動產(chǎn),允許選擇適用簡易計稅辦法,即按照5%的征收率計算繳納增值稅。

然而,不少業(yè)內(nèi)人士指出,減免稅收只是看上去很美。“就目前來看,不少地方住房租賃市場繳稅行為十分不規(guī)范。”某資深房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)專家告訴北京商報記者,實際上,出租交易中的征稅操作難度較大，出租雙方如果不主動申報，根本無從查處。更有某中介機構(gòu)的工作人員透露，在他們經(jīng)手的業(yè)務(wù)中，出租雙方包括中介自身都不曾繳納任何稅款，也未接到任何降低稅收的通知。業(yè)內(nèi)人士表示，由此可見，新政中的稅收優(yōu)惠基本處于不痛不癢的尷尬境地。

在上述專家看來,目前出臺的稅收政策還只是國家層面粗略搭起的框架,“要真正落到實處,實現(xiàn)執(zhí)行便利、監(jiān)管得當(dāng)、成本低及讓利明顯,還是要看各地方的實施細則”。

房主重交易輕租賃難動搖

其實,在《意見》發(fā)布后沒多久,不少業(yè)內(nèi)人士的目光就已經(jīng)鎖定一項看似低調(diào),實則用意頗深的規(guī)定了,即我國將允許改建房屋用于租賃。具體來說《意見》明確,我國允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房,土地使用年限和容積率不變,土地用途調(diào)整為居住用地,調(diào)整后用水、用電、用氣價格應(yīng)當(dāng)按照居民標準執(zhí)行。

對此,中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,這項新政確實能夠更充分地利用部分城市閑置商業(yè)房產(chǎn), 但對于住房租賃需求集中的一二線城市來說,這種房屋類型并不多,即使此前部分地區(qū)曾經(jīng)出現(xiàn)商場閑置、寫字樓出租難等情況,但將這類房屋改造成住宅也需要面臨配套設(shè)施難對接的問題,出租能否彌補改造利益還是未知數(shù),產(chǎn)權(quán)所有方改建住宅出租風(fēng)險還是較大的。

而且,放眼新政更廣泛地鼓勵個人出租住房等相關(guān)內(nèi)容,業(yè)界對實施效果也并不樂觀。“如果房價漲幅依然維持在高位的話,鼓勵住房租賃的政策就很難完全發(fā)揮出效果,特別是在當(dāng)下市場分化愈發(fā)明顯的情況下,一二線城市房源短缺,商用房出租雖然可能會緩解部分市場需求,但目前房產(chǎn)交易保有環(huán)節(jié)成本很低,很多房主為了出手方便,情愿空置待售也不愿被租約限制出售;而三四線城市房源已經(jīng)過剩,外來轉(zhuǎn)移人口又 很有限,沒有形成成熟的租賃市場,因而市場也就難掀起太大波瀾了。”張大偉表示。

備案制執(zhí)行不徹底

“之所以業(yè)界對于《意見》的出臺普遍興致不高,一定程度上就是因為新政內(nèi)容尚未充分觸及市場痛點,不少政策的實施條件還不充分。”有專家告訴北京商報記者。