中新網(wǎng)4月16日電 據(jù)最高人民檢察院微信公眾號(hào)消息，近日，最高人民檢察院印發(fā)6件涉房地產(chǎn)糾紛民事檢察監(jiān)督典型案例。據(jù)介紹，作為“檢護(hù)民生”專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)系列典型案例之一，該批典型案例聚焦“一房二賣(mài)”、逾期辦理產(chǎn)權(quán)證、違約金調(diào)整等高發(fā)監(jiān)督事項(xiàng)，具體闡述檢察機(jī)關(guān)依法能動(dòng)履職，實(shí)質(zhì)性化解糾紛，持續(xù)做實(shí)人民群眾可感受、能體驗(yàn)、得實(shí)惠“檢護(hù)民生”的檢察履職要義。
這6件案例分別是張某等71戶(hù)業(yè)主與貴州省安順市某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司商品房預(yù)售合同糾紛檢察和解系列案，孫某與衡水某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司確認(rèn)合同無(wú)效糾紛民事檢察和解案，張某仲與唐某房屋租賃合同糾紛檢察和解案，宋某軍、趙某、劉某源申請(qǐng)不予執(zhí)行仲裁裁決執(zhí)行監(jiān)督系列案，黃某海等27人與某房地產(chǎn)公司商品房銷(xiāo)售合同糾紛系列抗訴案，寧波某建筑裝飾有限公司與寧波某文藝創(chuàng)作工作室裝飾裝修合同糾紛檢察和解案。
最高檢第六檢察廳負(fù)責(zé)人表示，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)事關(guān)人民群眾切身利益，事關(guān)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展大局，檢察機(jī)關(guān)要結(jié)合典型案例中的監(jiān)督要點(diǎn)，全面深刻理解“三個(gè)善于”的新時(shí)代檢察履職要求，持續(xù)推動(dòng)開(kāi)展“檢護(hù)民生”專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)，高質(zhì)效辦好每一個(gè)案件，努力讓人民群眾在每一個(gè)司法案件中感受到公平正義，聚焦“國(guó)之大者”，強(qiáng)化一體、綜合、能動(dòng)履職，及時(shí)回應(yīng)社會(huì)關(guān)切，依法能動(dòng)履職，不斷提升檢察和解實(shí)效，實(shí)質(zhì)性化解涉房地產(chǎn)糾紛案件，以個(gè)案為切口延伸檢察履職，助推房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范化、法治化建設(shè)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
張某等71戶(hù)業(yè)主與貴州省安順市某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司商品房預(yù)售合同糾紛檢察和解系列案
【關(guān)鍵詞】
商品房預(yù)售合同 逾期辦證違約金 檢察和解 檢護(hù)民生
【基本案情】
2015年6月30日，張某與貴州省安順市某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)某房開(kāi)公司)簽訂商品房預(yù)售合同，購(gòu)買(mǎi)該公司開(kāi)發(fā)的商品房。合同約定：出賣(mài)人承諾于2015年12月31日前，取得該商品房所有權(quán)初始登記，并將辦理商品房轉(zhuǎn)移登記的有關(guān)文書(shū)交付買(mǎi)受人，逾期不能交付的，出賣(mài)人按已付房?jī)r(jià)款的萬(wàn)分之一向買(mǎi)受人承擔(dān)違約責(zé)任。合同簽訂后，張某依約支付了購(gòu)房款336757元，某房開(kāi)公司于2016年8月1日交付房屋，但一直未辦理產(chǎn)權(quán)登記。2018年12月25日，張某訴至貴州省安順市西秀區(qū)人民法院，請(qǐng)求判令某房開(kāi)公司交付辦理商品房轉(zhuǎn)移登記的有關(guān)文書(shū)，配合其辦理房屋所有權(quán)證，并以購(gòu)房款為基數(shù)，按日萬(wàn)分之一的標(biāo)準(zhǔn)支付2016年1月至2018年12月25日期間的逾期辦證違約金共計(jì)36706.51元，此后繼續(xù)按日萬(wàn)分之一的標(biāo)準(zhǔn)以購(gòu)房款為基數(shù)支付違約金，直至辦妥房屋所有權(quán)證之日止。
該案經(jīng)一審、二審，貴州省安順市中級(jí)人民法院于2019年5月29日作出終審判決，以案涉房屋尚未申請(qǐng)辦理商品房現(xiàn)房備案手續(xù)，達(dá)不到辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)的條件為由，對(duì)辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)的訴訟請(qǐng)求未予支持。對(duì)于逾期辦證違約金，認(rèn)為張某在接收房屋時(shí)怠于發(fā)現(xiàn)案涉房屋不具備辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)的條件，并放棄了拒絕接收該房屋的權(quán)利，本身也存在過(guò)錯(cuò)，故酌情判令某房開(kāi)公司支付2016年1月1日至2019年1月7日期間的逾期辦證違約金3980元。駁回張某的其他訴訟請(qǐng)求。
張某不服，向貴州省高級(jí)人民法院申請(qǐng)?jiān)賹彛撛褐噶畎岔樖兄屑?jí)人民法院再審。安順市中級(jí)人民法院再審認(rèn)為，張某不能舉證證實(shí)逾期辦證對(duì)其造成的損失，結(jié)合房開(kāi)公司違約的主客觀過(guò)錯(cuò)、合同實(shí)際履行情況等因素，綜合轄區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、物價(jià)及收入水平等情況，酌情判令某房開(kāi)公司按日萬(wàn)分之零點(diǎn)一五為標(biāo)準(zhǔn)，支付2016年1月1日至2018年12月25日期間的逾期辦證違約金共計(jì)5500.93元；2018年12月26日起至某房開(kāi)公司交付案涉房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證之日期間的逾期辦證違約金，以張某已交付購(gòu)房款為基數(shù)，按日萬(wàn)分之零點(diǎn)一五進(jìn)行計(jì)付；駁回張某的其他訴訟請(qǐng)求。
同時(shí)期，另有70戶(hù)業(yè)主也對(duì)某房開(kāi)公司提起訴訟，請(qǐng)求判令辦理房產(chǎn)證并支付逾期辦證違約金，安順市中級(jí)人民法院經(jīng)再審作出類(lèi)似判決。
【檢察機(jī)關(guān)履職情況】
受理及審查情況 張某等71戶(hù)業(yè)主不服再審判決，向貴州省安順市人民檢察院申請(qǐng)監(jiān)督，該院于2021年5月25日受理該案。該院審查認(rèn)為，再審判決未按當(dāng)事人合同約定計(jì)算逾期辦證違約金理?yè)?jù)不足，適用法律錯(cuò)誤，并據(jù)此提請(qǐng)貴州省人民檢察院抗訴。為妥善處理該系列糾紛，貴州省人民檢察院從案件事實(shí)、法律適用、某房開(kāi)公司履行能力等方面充分評(píng)估案件監(jiān)督的法定性和必要性。一是經(jīng)與人民法院溝通了解到，近年來(lái)受房地產(chǎn)市場(chǎng)下行影響，因延遲交房、逾期辦證等引發(fā)的商品房糾紛增多，若按照合同約定裁判，不但得不到執(zhí)行，還可能導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)，從而出現(xiàn)購(gòu)房戶(hù)權(quán)益更難保障的后果。考慮到房開(kāi)企業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)困難及后期執(zhí)行問(wèn)題，人民法院對(duì)合同約定的違約金多有調(diào)減。二是經(jīng)類(lèi)案檢索發(fā)現(xiàn)，對(duì)于涉商品房逾期辦證違約金，全省各地法院調(diào)減規(guī)則不盡統(tǒng)一。參照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十四條的規(guī)定，該系列案件違約金調(diào)減幅度較大，與當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平不相適應(yīng)，達(dá)不到督促合同各方當(dāng)事人秉持誠(chéng)實(shí)信用原則履行合同義務(wù)的效果。三是某房開(kāi)公司因案涉糾紛被多次投訴，正常運(yùn)轉(zhuǎn)遭受?chē)?yán)重影響，且尚有其他債務(wù)糾紛，存在破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，不具備按照日萬(wàn)分之一標(biāo)準(zhǔn)支付違約金的能力。但其在某商業(yè)銀行繳存的工程質(zhì)量保證金尚余50萬(wàn)元，且有車(chē)位租賃費(fèi)收益，實(shí)際承受能力高于生效判決確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)。四是雖然案涉房開(kāi)項(xiàng)目因未申請(qǐng)辦理商品房現(xiàn)房備案，導(dǎo)致無(wú)法辦理房產(chǎn)證。但經(jīng)溝通，住建、不動(dòng)產(chǎn)登記等部門(mén)表示在完善相關(guān)資料的情況下，將優(yōu)先協(xié)助企業(yè)辦理產(chǎn)權(quán)證。
檢察和解 考慮到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)面臨的復(fù)雜嚴(yán)峻形勢(shì)和后續(xù)執(zhí)行問(wèn)題，貴州省人民檢察院認(rèn)為，簡(jiǎn)單提出抗訴并不能解決張某等業(yè)主的實(shí)際問(wèn)題，難以從源頭上徹底化解矛盾，檢察和解可能是處理案件比較好的方式。省、市兩級(jí)檢察院圍繞矛盾癥結(jié)，主動(dòng)加強(qiáng)與人民法院、相關(guān)行政主管部門(mén)、銀行等部門(mén)溝通，協(xié)同開(kāi)展和解工作。一是積極協(xié)調(diào)住建部門(mén)、不動(dòng)產(chǎn)登記中心，通過(guò)完善相關(guān)資料，為71戶(hù)業(yè)主辦理了產(chǎn)權(quán)證，解決了張某等人最關(guān)心、最擔(dān)憂(yōu)的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，為全面和解奠定基礎(chǔ)。二是通過(guò)協(xié)調(diào)有關(guān)銀行，對(duì)某房開(kāi)公司已經(jīng)驗(yàn)收合格的項(xiàng)目預(yù)存的50萬(wàn)元工程質(zhì)量保證金解除查封，為房開(kāi)企業(yè)清償業(yè)主違約金提供條件。三是做好對(duì)張某等人的釋法析理工作，耐心解釋介紹當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和房開(kāi)企業(yè)經(jīng)營(yíng)困難情況，分析違約金增加后可能面臨的難以執(zhí)行到位問(wèn)題，張某等71戶(hù)業(yè)主最終同意按照日萬(wàn)分之零點(diǎn)三支付違約金。在檢、法、行政機(jī)關(guān)等多方共同努力下，雙方當(dāng)事人最終達(dá)成和解，由某房開(kāi)公司用工程質(zhì)量保證金50萬(wàn)元支付逾期辦證違約金，不足部分用車(chē)位租賃費(fèi)抵扣，71戶(hù)業(yè)主向檢察機(jī)關(guān)撤回監(jiān)督申請(qǐng)。
【典型意義】
(一)檢察機(jī)關(guān)在辦理涉房地產(chǎn)監(jiān)督案件中，應(yīng)著眼實(shí)質(zhì)性解決購(gòu)房者困難問(wèn)題，依法能動(dòng)履職，切實(shí)維護(hù)民生民利。住房問(wèn)題涉及人民群眾的切身利益，依法妥善處理房地產(chǎn)糾紛是“檢護(hù)民生”的重要內(nèi)容。檢察機(jī)關(guān)在辦理涉房地產(chǎn)糾紛案件中，要結(jié)合房地產(chǎn)調(diào)控政策和市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀，充分評(píng)估購(gòu)房者訴求實(shí)現(xiàn)的可能性，并以此為導(dǎo)向，選擇最優(yōu)處理方式。本系列案中，法院調(diào)減違約金依據(jù)不足，違背合同誠(chéng)實(shí)信用原則，但“一抗了之”既無(wú)法解決辦證問(wèn)題，也將面臨再審后按照合同判決無(wú)法執(zhí)行的情況。鑒于此，檢察機(jī)關(guān)在全面調(diào)查核實(shí)的基礎(chǔ)上，充分評(píng)估實(shí)質(zhì)化解爭(zhēng)議的可能性，能動(dòng)開(kāi)展檢察和解，引導(dǎo)雙方當(dāng)事人依法合理解決矛盾糾紛，一攬子解決購(gòu)房者反映強(qiáng)烈的辦證問(wèn)題及違約金問(wèn)題，最大限度保障了購(gòu)房者的合法權(quán)益，彰顯了民事檢察為民司法的情懷和擔(dān)當(dāng)。
(二)檢察機(jī)關(guān)對(duì)涉房地產(chǎn)監(jiān)督案件開(kāi)展矛盾化解，應(yīng)強(qiáng)化一體、綜合、能動(dòng)履職，多方聯(lián)動(dòng)形成合力，提升檢察和解實(shí)效。近年來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)下行壓力增大，大量商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛進(jìn)入民事訴訟，其中以逾期交房、逾期辦證糾紛居多，呈現(xiàn)出涉訴人數(shù)多、涉訴標(biāo)的大、當(dāng)事人矛盾尖銳的特點(diǎn)，化解難度大。檢察機(jī)關(guān)在開(kāi)展檢察和解中，要充分運(yùn)用法治思維和法治方式，通過(guò)上下一體、檢法聯(lián)調(diào)、府院聯(lián)動(dòng)，形成多向發(fā)力、分層遞進(jìn)、銜接配套多元解紛格局，積極推進(jìn)一體綜合能動(dòng)履職，在促進(jìn)行政審批、查找房企財(cái)產(chǎn)、加強(qiáng)釋法說(shuō)理和風(fēng)險(xiǎn)防控等方面協(xié)作配合，提升檢察和解效果。
孫某與衡水某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司確認(rèn)合同無(wú)效糾紛民事檢察和解案
【關(guān)鍵詞】
商品房買(mǎi)賣(mài)合同 格式條款 檢察和解 訴源治理
【基本案情】
2017年9月22日，孫某與衡水某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)某房地產(chǎn)公司)簽訂了商品房買(mǎi)賣(mài)合同一份，合同約定孫某購(gòu)買(mǎi)位于衡水市故城縣鄭口鎮(zhèn)京杭大街西側(cè)美林水岸某號(hào)商鋪。商品房買(mǎi)賣(mài)合同中附件三《裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)》第七條約定：二樓樓頂平臺(tái)歸三樓住戶(hù)使用，具體使用面積詳見(jiàn)設(shè)計(jì)圖紙。入住之后，因三樓住戶(hù)在二樓樓頂平臺(tái)私自搭建圍欄、庭院、菜園等，嚴(yán)重破壞了樓頂結(jié)構(gòu)，導(dǎo)致孫某所購(gòu)的商鋪常年漏雨；且因上述合同內(nèi)容約定，三樓住戶(hù)禁止孫某到樓頂進(jìn)行維修，漏雨問(wèn)題一直存在，影響了孫某的日常經(jīng)營(yíng)生活。2021年2月25日，孫某起訴某房地產(chǎn)公司至河北省故城縣人民法院，請(qǐng)求法院判決確認(rèn)商品房買(mǎi)賣(mài)合同附件三第七條“二樓樓頂平臺(tái)歸三樓住戶(hù)使用”的格式條款無(wú)效。
故城縣人民法院于2021年4月7日作出民事判決。該院認(rèn)為某房地產(chǎn)公司不認(rèn)可其與孫某簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同附件三中的第七條是其為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定的，且孫某僅提交了一份商品房買(mǎi)賣(mài)合同也不足以證明該條款系格式條款，且該條款也不存在法律規(guī)定的無(wú)效情形。故該院判決駁回孫某的訴訟請(qǐng)求。
孫某不服一審判決，上訴至衡水市中級(jí)人民法院，衡水市中級(jí)人民法院于2021年6月29日作出民事判決。該院認(rèn)為，格式條款只有存在法律規(guī)定的無(wú)效情形時(shí)，才能被宣告無(wú)效，并非只要是格式條款就一定無(wú)效。本案中，孫某購(gòu)買(mǎi)案涉商鋪時(shí)，該商鋪系現(xiàn)房，孫某接收商鋪時(shí)對(duì)商鋪進(jìn)行了驗(yàn)收，在《商住樓交接確認(rèn)單》上注明案涉商鋪存在的問(wèn)題并簽字確認(rèn)。孫某簽字確認(rèn)的該確認(rèn)單中所列明的問(wèn)題未包含案涉商鋪樓頂平臺(tái)，且案涉商鋪的樓頂平臺(tái)并非屬于孫某所購(gòu)商鋪的專(zhuān)有部分，孫某主張附件三第七項(xiàng)“二樓樓頂平臺(tái)歸三樓住戶(hù)使用”的條款限制了其作為所有權(quán)人的權(quán)利，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，該院不予支持。孫某雖主張案涉商鋪驗(yàn)收時(shí)并未對(duì)樓頂進(jìn)行驗(yàn)收，但未提供相應(yīng)的證據(jù)證明其主張。同時(shí)，雙方簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》約定，本合同及附件共13頁(yè)，合同附件與本合同具有同等法律效力。因《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》雙方已經(jīng)簽字生效，并已經(jīng)備案，應(yīng)視為孫某對(duì)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》附件三的內(nèi)容系明知，合同附件三的內(nèi)容亦是雙方真實(shí)意思表示，合法有效。故該院判決駁回上訴，維持原判。
孫某不服二審判決，向河北省高級(jí)人民法院申請(qǐng)?jiān)賹�。河北省高�?jí)人民法院于2021年11月9日裁定駁回孫某的再審申請(qǐng)。
【檢察機(jī)關(guān)履職情況】
受理及審查情況 2022年2月21日，孫某不服，向衡水市人民檢察院申請(qǐng)監(jiān)督。衡水市人民檢察院受理該案后，依法運(yùn)用調(diào)查核實(shí)權(quán)，經(jīng)查閱法院卷宗，詢(xún)問(wèn)孫某提供的多名證人，向住建部門(mén)發(fā)出協(xié)助調(diào)查函，調(diào)查設(shè)計(jì)圖紙及三樓住戶(hù)與某房地產(chǎn)公司簽訂并備案的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，全面了解案件基本事實(shí)和發(fā)生背景。檢察機(jī)關(guān)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，三樓住戶(hù)與某房地產(chǎn)公司簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中并未約定其享有二樓樓頂?shù)氖褂脵?quán)，規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙將二樓樓頂分為兩部分，北一半為三樓的觀景平臺(tái)，南一半為放置二樓住戶(hù)太陽(yáng)能儲(chǔ)電設(shè)施等空間。某房地產(chǎn)公司在向三樓住戶(hù)銷(xiāo)售房屋時(shí)，口頭承諾按照?qǐng)D紙使用二樓樓頂平臺(tái)。三樓住戶(hù)在使用二樓樓頂平臺(tái)時(shí)，私自搭建圍欄、庭院、菜園，破壞了樓頂結(jié)構(gòu)，導(dǎo)致孫某所購(gòu)的商鋪常年漏雨，影響孫某的日常經(jīng)營(yíng)生活。
檢察和解 檢察機(jī)關(guān)經(jīng)審查認(rèn)為，案涉條款雖是開(kāi)發(fā)商為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定的條款，但根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，除一般無(wú)效情形外，格式條款只有存在涉及損害主要權(quán)利的情形才無(wú)效。本案中，案涉商鋪的樓頂平臺(tái)并非屬于孫某所購(gòu)商鋪的專(zhuān)有部分，孫某主張?jiān)摋l款限制了其作為所有權(quán)人的權(quán)利，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，因此案涉條款雖為格式條款，但不存在無(wú)效情形。但考慮到本案矛盾糾紛的實(shí)質(zhì)是相鄰關(guān)系糾紛，孫某在與三樓住戶(hù)多次交涉無(wú)效后以某房地產(chǎn)公司為被告提起確認(rèn)合同無(wú)效之訴，意圖通過(guò)否定《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中格式條款效力，以維護(hù)所購(gòu)買(mǎi)房屋正常居住使用的合法權(quán)益。檢察機(jī)關(guān)簡(jiǎn)單作出不支持監(jiān)督申請(qǐng)決定，案了事未了，某房地產(chǎn)公司在銷(xiāo)售過(guò)程中不規(guī)范行為以及三樓業(yè)主使用樓頂平臺(tái)不當(dāng)引發(fā)的矛盾依然存在。為減輕當(dāng)事人訴累，檢察機(jī)關(guān)邀請(qǐng)人民監(jiān)督員、區(qū)人大代表、律師等五名聽(tīng)證員就該案舉行公開(kāi)聽(tīng)證會(huì)。聽(tīng)證會(huì)上，承辦檢察官詳細(xì)介紹了案情，雙方當(dāng)事人充分發(fā)表了意見(jiàn)，聽(tīng)證員從法理情的角度對(duì)開(kāi)發(fā)商售房過(guò)程中不當(dāng)承諾、放任三樓住戶(hù)私搭亂建以及造成業(yè)主損失等問(wèn)題進(jìn)行了評(píng)析，幫助雙方當(dāng)事人梳理民事權(quán)利義務(wù)。在檢察官與聽(tīng)證員的共同釋法說(shuō)理下，雙方達(dá)成和解協(xié)議，某房地產(chǎn)公司對(duì)樓頂進(jìn)行防水維修，并協(xié)助相關(guān)部門(mén)拆除二樓樓頂私搭亂建，孫某主動(dòng)向檢察機(jī)關(guān)撤回監(jiān)督申請(qǐng)。
延伸工作 衡水市人民檢察院在依法開(kāi)展監(jiān)督工作的同時(shí)，通過(guò)一體履職與故城縣人民檢察院組建訴源治理辦案專(zhuān)班，依法能動(dòng)履職，對(duì)于辦案中發(fā)現(xiàn)的轄區(qū)部分商品房小區(qū)業(yè)主私搭亂建監(jiān)管不力等社會(huì)治理問(wèn)題，依法向故城縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、故城縣社區(qū)建設(shè)和物業(yè)監(jiān)督管理籌建工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室等單位制發(fā)檢察建議書(shū)，督促其履行監(jiān)管職責(zé)，及時(shí)處理違建問(wèn)題。檢察建議制發(fā)后，各職能部門(mén)高度重視，第一時(shí)間加強(qiáng)排查，進(jìn)行內(nèi)部整頓、建章立制、多措并舉整改問(wèn)題。
【典型意義】
(一)檢察機(jī)關(guān)辦理涉商品房買(mǎi)賣(mài)合同監(jiān)督案件，既要準(zhǔn)確認(rèn)定法律關(guān)系，也要注重案件辦理實(shí)效，解決購(gòu)房人急難愁盼問(wèn)題。房產(chǎn)事關(guān)老百姓的生存權(quán)益。實(shí)踐中，有的房地產(chǎn)公司為了銷(xiāo)售便利，將本屬業(yè)主共有的屋頂部分承諾特定住戶(hù)享有使用權(quán)，特定住戶(hù)在屋頂上私自搭建建筑物，損害樓體結(jié)構(gòu)，造成安全隱患。本案中，針對(duì)某房地產(chǎn)公司銷(xiāo)售商鋪時(shí)，制定的“二樓樓頂平臺(tái)歸三樓住戶(hù)使用”的格式條款，孫某意圖通過(guò)起訴該格式條款無(wú)效，實(shí)現(xiàn)對(duì)樓頂?shù)氖褂脵?quán)能，解決因三樓住戶(hù)在二樓樓頂平臺(tái)私搭亂建導(dǎo)致屋頂漏水問(wèn)題。但根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，案涉樓頂平臺(tái)并非屬于孫某所購(gòu)商鋪的專(zhuān)有部分，案涉條款雖為格式條款，但并非當(dāng)然無(wú)效，孫某的訴求得不到法律的支持。鑒于上述情況，檢察機(jī)關(guān)在準(zhǔn)確認(rèn)定法律關(guān)系的基礎(chǔ)上，綜合考慮法理情，通過(guò)公開(kāi)聽(tīng)證促進(jìn)雙方達(dá)成了和解協(xié)議，使矛盾得到實(shí)質(zhì)性化解，真正做實(shí)人民群眾可感受、能體驗(yàn)、得實(shí)惠的檢察為民。
(二)檢察機(jī)關(guān)在辦案中應(yīng)當(dāng)以個(gè)案為切口，延伸檢察監(jiān)督，助推社會(huì)綜合治理，并建立長(zhǎng)效工作機(jī)制。本案辦結(jié)后，檢察機(jī)關(guān)通過(guò)走訪調(diào)研、大數(shù)據(jù)篩查，發(fā)現(xiàn)當(dāng)?shù)亟陙?lái)因私搭亂建問(wèn)題得不到妥善解決而激化矛盾并訴至法院的案件多發(fā)。為推動(dòng)行業(yè)治理，檢察機(jī)關(guān)堅(jiān)持一體履職，成立專(zhuān)班開(kāi)展有關(guān)工作，向有關(guān)部門(mén)制發(fā)社會(huì)治理類(lèi)檢察建議并跟進(jìn)落實(shí)情況，確保取得實(shí)效。此外，本案當(dāng)事人孫某的父親是一名退役軍人，案涉商鋪是傾多年積蓄為子購(gòu)買(mǎi)，其為房屋漏水問(wèn)題奔走維權(quán)，卻得不到及時(shí)妥善解決，一定程度上反映出當(dāng)?shù)赝艘圮娙藱?quán)益保障方面存在機(jī)制不暢等問(wèn)題。為此，衡水市人民檢察院與衡水市退役軍人事務(wù)局就保護(hù)退役軍人合法權(quán)益會(huì)簽《關(guān)于加強(qiáng)支持起訴工作保護(hù)退役軍人合法民事權(quán)益的工作機(jī)制》，建立了檢察機(jī)關(guān)駐退役軍人事務(wù)局民事支持起訴服務(wù)站，進(jìn)一步形成了退役軍人合法權(quán)益保護(hù)的工作合力。
張某仲與唐某房屋租賃合同糾紛檢察和解案
【關(guān)鍵詞】
房屋租賃合同 調(diào)查核實(shí) 檢法銜接 實(shí)質(zhì)性化解
【基本案情】
2011年10月16日，張某仲與唐某簽訂了《商鋪?zhàn)赓U合同》，約定由張某仲轉(zhuǎn)租唐某承租的3700平方米商鋪(位于新疆維吾爾自治區(qū)庫(kù)爾勒市某購(gòu)物廣場(chǎng)三樓)，租期十年(自2011年11月17日至2021年12月31日)，第一年租金80萬(wàn)元，后續(xù)租金逐年遞增5%。合同簽訂后，張某仲以該商鋪地址注冊(cè)公司，用于開(kāi)展教育培訓(xùn)等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。2019年4月18日，因張某仲未按期支付租金，唐某向庫(kù)爾勒市人民法院提起訴訟，要求張某仲支付所欠房屋租金、違約金及物業(yè)費(fèi)。庫(kù)爾勒市人民法院經(jīng)缺席審理后判決張某仲向唐某支付房屋租金及違約金合計(jì)4476225元。2021年8月6日，唐某申請(qǐng)執(zhí)行，庫(kù)爾勒市人民法院依法扣劃張某仲23066.15元并凍結(jié)其股權(quán)和房產(chǎn)，將其列入失信人員名單，限制高消費(fèi)，隨后作出終結(jié)本次執(zhí)行程序裁定。在執(zhí)行過(guò)程中，張某仲不服庫(kù)爾勒市人民法院判決，向庫(kù)爾勒市人民法院申請(qǐng)?jiān)賹彵徊枚g回。
【檢察機(jī)關(guān)履職情況】
受理及審查情況 2023年3月23日，張某仲向庫(kù)爾勒市人民檢察院申請(qǐng)監(jiān)督，主張本案實(shí)際承租人系張某，法院缺席審理程序違法。庫(kù)爾勒市人民檢察院受理該案后，調(diào)閱并審查了本案一審、再審及執(zhí)行卷宗，經(jīng)審查認(rèn)為該案一審系缺席判決，認(rèn)定張某仲欠付唐某房租400余萬(wàn)元的基本事實(shí)不清，缺乏證據(jù)證明。檢察機(jī)關(guān)進(jìn)行以下調(diào)查核實(shí)工作，一是充分聽(tīng)取雙方當(dāng)事人及案外實(shí)際承租人張某對(duì)該案判決認(rèn)定事實(shí)、證據(jù)及適用法律的意見(jiàn)；二是引導(dǎo)唐某、張某對(duì)雙方爭(zhēng)議的租期、欠付租金等部分不清楚的事實(shí)，進(jìn)行核算并提供相關(guān)證據(jù)；三是與執(zhí)行法官了解執(zhí)行情況及作出終結(jié)本次執(zhí)行程序原因。檢察機(jī)關(guān)查明，2011年9月，張某與唐某對(duì)租賃商鋪合同協(xié)商一致，由唐某先在合同上簽名。次月，張某委托張某仲代簽了合同，唐某對(duì)此知情且未提出異議。合同履行過(guò)程中，張某仲一直未實(shí)際使用案涉商鋪，而是由張某裝修商鋪后實(shí)際使用。張某先單獨(dú)使用2800平方米，后與他人合伙經(jīng)營(yíng)，最后又將鋪面分割后進(jìn)行轉(zhuǎn)租。期間，唐某曾直接收取了部分轉(zhuǎn)租期間次承租人交付的租金。后張某與唐某因租金支付責(zé)任主體及數(shù)額等問(wèn)題發(fā)生爭(zhēng)議，多次結(jié)算未果引發(fā)訴訟。
檢察和解 為充分保障當(dāng)事人合法權(quán)益，妥善化解矛盾，檢察機(jī)關(guān)組織公開(kāi)聽(tīng)證會(huì)，通知案外人張某參加，核對(duì)證據(jù)并聽(tīng)取各方意見(jiàn)。聽(tīng)證過(guò)程中，唐某、張某及張某仲確認(rèn)截至2017年底前租金共計(jì)651萬(wàn)余元，唐某認(rèn)可起訴金額中未扣除張某已付的226萬(wàn)余元房租的事實(shí)。但張某提出因銀行卡丟失，導(dǎo)致100余萬(wàn)元支付租金的轉(zhuǎn)賬記錄無(wú)法提供，且2017年之后唐某同意轉(zhuǎn)租并直接收取了部分租金，現(xiàn)無(wú)法聯(lián)系次承租人，致使欠付的該部分租金情況無(wú)法查實(shí)。唐某對(duì)此不予認(rèn)可，和解工作陷入僵局。檢察官對(duì)當(dāng)事人擺事實(shí)，陳利弊，耐心引導(dǎo)三方換位思考、互諒互讓?zhuān)咨苹鉅?zhēng)議。最終，唐某、張某、張某仲達(dá)成和解協(xié)議，協(xié)議約定：1.張某、張某仲與唐某約定去法院簽署執(zhí)行和解協(xié)議，張某仲放棄申請(qǐng)監(jiān)督權(quán)利；2.張某與張某仲以三年為期分期支付剩余租金130萬(wàn)元，若逾期則承擔(dān)20萬(wàn)元違約金；3.解除張某仲與唐某之間的房屋租賃合同，唐某自愿放棄2018年至2021年期間200余萬(wàn)元的租金；4.若張某另有相關(guān)支付租金憑證，超過(guò)30萬(wàn)元的金額，可從剩余130萬(wàn)元應(yīng)付租金中扣除。
延伸工作 聽(tīng)證會(huì)后，庫(kù)爾勒市人民檢察院向庫(kù)爾勒市人民法院提出恢復(fù)執(zhí)行的建議，法院審查后決定恢復(fù)執(zhí)行。在承辦檢察官與執(zhí)行法官共同見(jiàn)證下，當(dāng)事人依照檢察和解協(xié)議內(nèi)容簽訂了執(zhí)行和解協(xié)議。2023年6月12日，申請(qǐng)人張某仲向檢察機(jī)關(guān)撤回監(jiān)督申請(qǐng)。
【典型意義】
(一)檢察機(jī)關(guān)在辦案中應(yīng)當(dāng)強(qiáng)化民法典理念引領(lǐng)，厘清法律關(guān)系，助推房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)規(guī)范化、法治化。本案法院審理時(shí)適用合同法，檢察監(jiān)督時(shí)民法典已實(shí)施。兩者雖未規(guī)定名義承租、實(shí)際承租的責(zé)任問(wèn)題，但民法典新增次承租人可直接向出租人支付租金，其多付部分享有向承租人追償?shù)臋?quán)利，蘊(yùn)涵了誰(shuí)使用誰(shuí)付費(fèi)，由實(shí)際使用人支付租金的立法精神。檢察機(jī)關(guān)依法調(diào)查核實(shí)，查清案件基本事實(shí)為促成三方當(dāng)事人簽署檢察和解協(xié)議奠定了基礎(chǔ)。檢察機(jī)關(guān)通過(guò)檢察和解，促使名義承租人與實(shí)際承租人自愿共同負(fù)擔(dān)債務(wù)，符合民法典鼓勵(lì)交易和保護(hù)債權(quán)人的價(jià)值取向。
(二)檢察機(jī)關(guān)在辦案中應(yīng)當(dāng)積極推動(dòng)檢察和解與法院執(zhí)行和解無(wú)縫對(duì)接，促成檢法雙贏，減輕當(dāng)事人訴累。定分止?fàn)幨撬痉üぷ鞯膽?yīng)有之義。檢察機(jī)關(guān)在監(jiān)督法院民事生效判決時(shí)，通過(guò)構(gòu)建“調(diào)查核實(shí)查明事實(shí)+公開(kāi)聽(tīng)證+引導(dǎo)檢察和解+對(duì)接法院執(zhí)行和解+跟進(jìn)督促執(zhí)行”的辦案模式，既保證和解協(xié)議有效落實(shí)，又與法院形成合力，共同保護(hù)各方民事主體合法權(quán)益。本案中，檢察機(jī)關(guān)推動(dòng)檢察和解對(duì)接法院執(zhí)行和解，法院恢復(fù)執(zhí)行案件，避免程序空轉(zhuǎn)，節(jié)約司法資源，最大效率解決當(dāng)事人矛盾糾紛。
宋某軍、趙某、劉某源申請(qǐng)不予執(zhí)行仲裁裁決執(zhí)行監(jiān)督系列案
【關(guān)鍵詞】
一房二賣(mài) 仲裁裁決 不予執(zhí)行 檢察建議
【基本案情】
1999年10月，宋某軍、趙某、劉某源分別與湖南省某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)某房產(chǎn)公司)簽訂《商品房購(gòu)銷(xiāo)合同》，約定購(gòu)買(mǎi)某大廈第一層1-8 、16號(hào)房，單價(jià)每平方米5600元，總金額237萬(wàn)余元。宋某軍等支付全款并占有使用，上述合同在房管部門(mén)進(jìn)行了備案。
2001年12月，某房產(chǎn)公司與宋某簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》，約定將包含宋某軍等購(gòu)買(mǎi)的上述房屋及門(mén)面在內(nèi)該大廈一層南頭裙樓出賣(mài)給宋某，房屋面積633平方米，總金額443.1萬(wàn)元。同時(shí)約定以某房產(chǎn)公司欠宋某的借款抵房款，宋某至今未占有使用案涉房屋，上述合同未進(jìn)行備案。
2005年5月，宋某向長(zhǎng)沙仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁，請(qǐng)求裁決某房產(chǎn)公司交付案涉房屋并協(xié)助辦理房屋權(quán)屬證書(shū)。同年12月，長(zhǎng)沙仲裁委員會(huì)作出裁決：“一、某房產(chǎn)公司應(yīng)在本裁決書(shū)送達(dá)之日起十日內(nèi)將宋某購(gòu)買(mǎi)的某大廈首層南向從⑤軸到⑩軸裙樓商業(yè)用房(建筑面積633平方米)交付給宋某；二、某房產(chǎn)公司應(yīng)在本裁決書(shū)送達(dá)之日起90日內(nèi)協(xié)助宋某辦理好房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)�！�
仲裁裁決生效后，宋某向長(zhǎng)沙市中級(jí)人民法院申請(qǐng)執(zhí)行。長(zhǎng)沙市中級(jí)人民法院指定長(zhǎng)沙市天心區(qū)人民法院立案執(zhí)行。2006年8月，天心區(qū)人民法院作出裁定，以執(zhí)行中發(fā)現(xiàn)部分執(zhí)行標(biāo)的已被宋某軍等人占有使用，某房產(chǎn)公司暫無(wú)可供執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)為由，終結(jié)本次執(zhí)行程序。2009年10月，天心區(qū)人民法院恢復(fù)執(zhí)行并發(fā)出公告，要求宋某軍等限期騰退，宋某軍等提出異議。2010年11月，天心區(qū)人民法院作出裁定，駁回宋某軍等的異議，并告知不服裁定可在15日內(nèi)向法院提起訴訟。宋某軍等向天心區(qū)人民法院提起執(zhí)行異議之訴，因未按時(shí)繳納訴訟費(fèi)，被視為按自動(dòng)撤訴處理。2012年6月，天心區(qū)人民法院再次采取執(zhí)行措施并發(fā)出執(zhí)行公告，要求宋某軍等騰退案涉房屋。同年9月，宋某軍等再次提出執(zhí)行異議，天心區(qū)人民法院再次裁定駁回宋某軍等的異議。宋某軍等不服，向長(zhǎng)沙市中級(jí)人民法院申請(qǐng)復(fù)議。長(zhǎng)沙市中級(jí)人民法院作出撤銷(xiāo)天心區(qū)人民法院駁回異議的裁定，發(fā)回重新審查。2014年4月，天心區(qū)人民法院重新審查認(rèn)為，宋某軍等提出的執(zhí)行異議實(shí)質(zhì)是對(duì)案涉房產(chǎn)所有權(quán)提出異議，與2010年作出的駁回異議裁定系針對(duì)的是同一標(biāo)的物，故不再重復(fù)裁決，駁回宋某軍等的異議。而此前的2013年7月，天心區(qū)人民法院曾以無(wú)法執(zhí)行為由，裁定終結(jié)本次執(zhí)行程序。
2019年，宋某向長(zhǎng)沙市中級(jí)人民法院申請(qǐng)恢復(fù)執(zhí)行。同年7月，長(zhǎng)沙市中級(jí)人民法院將該案指定到長(zhǎng)沙市雨花區(qū)人民法院執(zhí)行。同年11月，雨花區(qū)人民法院裁定將案涉房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)至宋某名下，宋某持本裁定書(shū)到有關(guān)機(jī)構(gòu)辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。2020年10月，宋某軍等向雨花區(qū)人民法院提出執(zhí)行異議。雨花區(qū)人民法院認(rèn)為宋某軍等人提出的要求確認(rèn)房產(chǎn)所有權(quán)的訴求，不屬于執(zhí)行異議程序?qū)彶榈姆秶�，不予審查。宋某軍等提出的�?zhí)行異議實(shí)質(zhì)是主張對(duì)案涉房屋擁有優(yōu)先取得房屋所有權(quán)的權(quán)利，從而排斥宋某依據(jù)仲裁裁決提出的執(zhí)行申請(qǐng)，該異議請(qǐng)求與天心區(qū)人民法院2010年作出的執(zhí)行裁定處理的異議請(qǐng)求實(shí)質(zhì)內(nèi)容一致，已由天心區(qū)人民法院作出實(shí)體處理，告知其提起執(zhí)行異議之訴，現(xiàn)宋某軍等再次提起執(zhí)行異議屬重復(fù)主張權(quán)利，不符合受理?xiàng)l件，遂于同年12月作出裁定駁回宋某軍等人的異議。宋某軍等不服，再次向長(zhǎng)沙市中級(jí)人民法院申請(qǐng)復(fù)議。2021年4月，長(zhǎng)沙市中級(jí)人民法院裁定維持雨花區(qū)人民法院駁回異議裁定。同年7月，宋某軍等向長(zhǎng)沙市中級(jí)人民法院申請(qǐng)不予執(zhí)行仲裁裁決，截至2022年6月，法院未予立案。
【檢察機(jī)關(guān)履職情況】
受理及審查情況 2022年6月，宋某軍等認(rèn)為長(zhǎng)沙市中級(jí)人民法院在執(zhí)行宋某與某房產(chǎn)公司商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛仲裁裁決一案中存在違法情形，向長(zhǎng)沙市人民檢察院申請(qǐng)監(jiān)督。
檢察機(jī)關(guān)查明，案涉房屋由于未辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)就交付使用，導(dǎo)致案涉房屋棟證及分戶(hù)證未及時(shí)辦理，后某房產(chǎn)公司又“一房二賣(mài)”引發(fā)房屋權(quán)屬爭(zhēng)議，房屋登記部門(mén)認(rèn)為該案權(quán)屬登記屬歷史遺留問(wèn)題，要求爭(zhēng)議各方先走司法程序確定權(quán)屬后再辦理。2013年，宋某軍等人就該案執(zhí)行問(wèn)題進(jìn)行信訪。同年1月，相關(guān)單位召開(kāi)該仲裁裁決執(zhí)行案的協(xié)調(diào)會(huì)。天心區(qū)人民法院認(rèn)為，長(zhǎng)沙仲裁委員會(huì)將不屬于某房產(chǎn)公司的財(cái)產(chǎn)裁決給宋某，致本案無(wú)法執(zhí)行，于同年7月裁定終結(jié)本次執(zhí)行程序。
監(jiān)督意見(jiàn) 2022年8月，長(zhǎng)沙市人民檢察院向長(zhǎng)沙市中級(jí)人民法院制發(fā)執(zhí)行監(jiān)督檢察建議。檢察機(jī)關(guān)認(rèn)為，辦理一房數(shù)賣(mài)糾紛案件時(shí)，如果數(shù)份合同均有效且買(mǎi)受人均要求履行合同的，一般應(yīng)按照已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)變更登記、合法占有房屋以及合同履行情況、買(mǎi)賣(mài)合同成立先后等順序確定權(quán)利保護(hù)順位。本案中宋某軍等購(gòu)買(mǎi)案涉房屋簽訂合同在先、付款在先，并在房管部門(mén)辦理了合同備案，實(shí)際占有使用房屋20余年，應(yīng)確定其權(quán)利保護(hù)順位先于宋某。某房產(chǎn)公司在仲裁過(guò)程中隱瞞案涉房屋已出售的事實(shí)，侵害合同簽訂在先的宋某軍等人合法權(quán)益，應(yīng)當(dāng)裁定不予執(zhí)行該仲裁裁決。
另，天心區(qū)人民法院于2006年、2013年兩次執(zhí)行已查明案件相關(guān)事實(shí)，并裁定終結(jié)本次執(zhí)行程序。雨花區(qū)人民法院再次將案涉房產(chǎn)作為執(zhí)行標(biāo)的裁定過(guò)戶(hù)，明顯與在先的執(zhí)行活動(dòng)相矛盾。宋某軍等就執(zhí)行法院多次重新啟動(dòng)執(zhí)行而作出的執(zhí)行行為不服提出異議及申請(qǐng)復(fù)議，不應(yīng)認(rèn)定是重復(fù)主張權(quán)利，雨花區(qū)人民法院駁回其異議及長(zhǎng)沙市中級(jí)人民法院復(fù)議維持不當(dāng)。
監(jiān)督結(jié)果 長(zhǎng)沙市中級(jí)人民法院采納了長(zhǎng)沙市人民檢察院提出的不予執(zhí)行仲裁裁決檢察建議，并于2022年11月1日作出執(zhí)行裁定，撤銷(xiāo)天心區(qū)人民法院駁回宋某軍等的異議裁定。另對(duì)宋某軍等申請(qǐng)不予執(zhí)行仲裁裁決一案立案審查，長(zhǎng)沙市中級(jí)人民法院于2023年3月31日裁定不予執(zhí)行本案生效仲裁裁決。
【典型意義】
(一)檢察機(jī)關(guān)辦理“一房二賣(mài)”監(jiān)督案件，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持區(qū)分原則，準(zhǔn)確認(rèn)定房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力以及房屋所有權(quán)的歸屬�！耙环慷u(mài)”是指出賣(mài)人將同一特定房屋出售給不同買(mǎi)受人的行為。實(shí)踐中，作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商出賣(mài)人因國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策限制，融資渠道收窄，資金鏈日益繃緊等壓力而實(shí)施“一房二賣(mài)”等違法行為，既損害了買(mǎi)受人的合法權(quán)益，也破壞了房產(chǎn)交易秩序。檢察機(jī)關(guān)在辦案中，應(yīng)當(dāng)綜合辦理房屋變更登記、合法占有房屋以及合同履行情況、買(mǎi)賣(mài)合同成立先后等順序確定權(quán)利保護(hù)順位，未取得房屋所有權(quán)的其他買(mǎi)受人則有權(quán)請(qǐng)求出賣(mài)人返還購(gòu)房款并賠償其損失。本案中，檢察機(jī)關(guān)充分發(fā)揮民事檢察職能作用，對(duì)房產(chǎn)交易中的“一房二賣(mài)”問(wèn)題進(jìn)行有效監(jiān)督，維護(hù)了順位在先房屋買(mǎi)受人宋某軍等的合法權(quán)益，增強(qiáng)了人民群眾的房產(chǎn)交易信心，保障了房地產(chǎn)交易秩序和安全，落實(shí)了以人民為中心的發(fā)展思想，以檢察力量守護(hù)民生民利。
(二)檢察機(jī)關(guān)通過(guò)監(jiān)督法院對(duì)生效仲裁裁決的執(zhí)行活動(dòng)，有效維護(hù)仲裁案外人的合法權(quán)益�，F(xiàn)階段，檢察機(jī)關(guān)對(duì)仲裁活動(dòng)直接進(jìn)行監(jiān)督，尚無(wú)明確的法律依據(jù)，但通過(guò)監(jiān)督人民法院仲裁裁決司法審查實(shí)現(xiàn)對(duì)仲裁程序的間接監(jiān)督，既有法律依據(jù)，也有實(shí)踐基礎(chǔ)。根據(jù)民事訴訟法的規(guī)定，檢察機(jī)關(guān)有權(quán)對(duì)人民法院的執(zhí)行活動(dòng)實(shí)施法律監(jiān)督，人民法院對(duì)仲裁裁決裁定執(zhí)行或者不予執(zhí)行，所作裁定即屬于人民法院民事執(zhí)行裁判，如果裁判確有錯(cuò)誤的，檢察機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行民事執(zhí)行監(jiān)督。本案中，開(kāi)發(fā)商某房產(chǎn)公司故意向仲裁機(jī)構(gòu)隱瞞案涉房屋已出售并備案的事實(shí)，致使仲裁機(jī)構(gòu)作出錯(cuò)誤的仲裁裁決書(shū)，惡意損害房屋前買(mǎi)受人宋某軍等的權(quán)益，宋某軍等據(jù)此向法院提出執(zhí)行異議，法院裁定駁回宋某軍等的異議錯(cuò)誤。檢察機(jī)關(guān)就仲裁裁決所涉相關(guān)事實(shí)展開(kāi)調(diào)查核實(shí)，并在此基礎(chǔ)上向法院制發(fā)不予執(zhí)行仲裁裁決檢察建議被法院采納，有效維護(hù)仲裁案外人的合法權(quán)益。
黃某海等27人與某房地產(chǎn)公司商品房銷(xiāo)售合同糾紛系列抗訴案
【關(guān)鍵詞】
逾期辦證違約金 自由裁量權(quán)行使 抗訴 檢法聯(lián)調(diào)
【基本案情】
2010年，黃某海等27人與福建省莆田市某房地產(chǎn)公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)某房地產(chǎn)公司)分別簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，向某房地產(chǎn)公司購(gòu)買(mǎi)商品房。合同約定，如因出賣(mài)人原因，買(mǎi)受人不能在商品房交付后90日內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書(shū)的，出賣(mài)人自逾期之日起每日按已付款的萬(wàn)分之二支付違約金。黃某海等27人繳納首付款、辦理按揭貸款后，某房地產(chǎn)公司于2013年6月至12月期間陸續(xù)交房，但因?qū)嶋H施工與工程規(guī)劃不符，未能如約為黃某海等27人辦理房屋權(quán)屬證書(shū)。
2015年5月，黃某海等27人分別起訴某房地產(chǎn)公司至莆田市荔城區(qū)人民法院，請(qǐng)求判令某房地產(chǎn)公司以購(gòu)房款為基數(shù)，按日萬(wàn)分之二標(biāo)準(zhǔn)支付逾期辦證違約金。某房地產(chǎn)公司認(rèn)為合同約定的違約金過(guò)高，請(qǐng)求法院調(diào)低按公積金貸款利率計(jì)算。
莆田市荔城區(qū)人民法院認(rèn)為，某房地產(chǎn)公司構(gòu)成違約，但合同約定的逾期辦證違約金遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)買(mǎi)受人的實(shí)際損失，且辦理房屋權(quán)屬證書(shū)涉及的客觀因素非出賣(mài)人所能控制，判決某房地產(chǎn)公司以購(gòu)房款為基數(shù)，以同期同類(lèi)公積金貸款利率的50%為標(biāo)準(zhǔn)，向黃某海等27人支付逾期辦證違約金。黃某海等27人不服，向莆田市中級(jí)人民法院提出上訴。莆田市中級(jí)人民法院認(rèn)為一審酌情調(diào)整違約金標(biāo)準(zhǔn)并無(wú)不當(dāng)，維持原判。二審判決生效后，黃某海等27人于2017年4月期間陸續(xù)辦理了房屋權(quán)屬證書(shū)。
黃某海等27人分別向福建省高級(jí)人民法院申請(qǐng)?jiān)賹�。福建省高�?jí)人民法院認(rèn)為違約金調(diào)整屬于自由裁量權(quán)范圍，駁回黃某海等27人再審申請(qǐng)。
【檢察機(jī)關(guān)履職過(guò)程】
受理及審查情況 黃某海等27人不服生效判決，向莆田市人民檢察院申請(qǐng)監(jiān)督。因該系列案件涉及人數(shù)眾多，福建省人民檢察院及時(shí)介入指導(dǎo)案件的辦理。檢察機(jī)關(guān)調(diào)取了2016年以來(lái)莆田全市法院辦理的同類(lèi)案件兩千余件，發(fā)現(xiàn)法院對(duì)逾期辦證違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)存在類(lèi)案不同判問(wèn)題。另查明，黃某海等27人均是通過(guò)辦理商業(yè)按揭貸款購(gòu)房，法院判決按公積金貸款利率的50%計(jì)算逾期辦證違約金，與合同約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)、按揭貸款利率之間的差額較大，嚴(yán)重?fù)p害買(mǎi)受人的合法權(quán)益，具有監(jiān)督的必要性。
監(jiān)督意見(jiàn) 莆田市人民檢察院將該27件系列案件提請(qǐng)福建省人民檢察院抗訴。福建省人民檢察院認(rèn)為，(一)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》合法有效，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格履行。即便買(mǎi)受人的損失數(shù)額難以確定，也應(yīng)當(dāng)根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條規(guī)定參照金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，遂判決按公積金貸款利率的50%計(jì)算違約金，缺乏法律依據(jù)。(二)《商品房銷(xiāo)售合同》是某房地產(chǎn)公司提供的格式合同，逾期辦證違約金條款是合同中的固有條款，相對(duì)于某房地產(chǎn)公司，黃某海等27人在締約地位上屬于弱勢(shì)一方，逾期辦證的原因是某房地產(chǎn)公司實(shí)際施工與工程規(guī)劃不符，黃某海等27人并無(wú)過(guò)錯(cuò)，且某房地產(chǎn)公司也未能舉證證明合同約定的逾期辦證違約金過(guò)分高于購(gòu)房人的損失，法院判決大幅調(diào)低違約金標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)黃某海等27人顯失公平。(三)某房地產(chǎn)公司在訴訟中僅請(qǐng)求法院調(diào)整按公積金貸款利率計(jì)算逾期辦證違約金，法院判決調(diào)整為公積金貸款利率的50%，超出當(dāng)事人訴訟請(qǐng)求范圍。2022年6月30日，福建省人民檢察院就該系列案件向福建省高級(jí)人民法院提出抗訴。
監(jiān)督結(jié)果 福建省高級(jí)人民法院裁定提審該27件系列抗訴案件。再審期間，法檢兩院依托民事抗訴案件協(xié)同調(diào)解機(jī)制，逐案逐戶(hù)耐心細(xì)致做當(dāng)事人的思想工作，積極促成雙方達(dá)成調(diào)解協(xié)議。2022年11月25日，該系列抗訴案件全部再審調(diào)解結(jié)案，黃某海等27人在原判決基礎(chǔ)上，每人再獲得平均約7萬(wàn)元的補(bǔ)償，某房地產(chǎn)公司在一個(gè)月內(nèi)全部履行完畢。
【典型意義】
(一)檢察機(jī)關(guān)在辦理商品房銷(xiāo)售合同糾紛案件中，對(duì)生效判決未依法追究開(kāi)發(fā)商逾期辦理房屋權(quán)屬證書(shū)的違約責(zé)任的，應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)督，維護(hù)購(gòu)房人的合法權(quán)益。房屋權(quán)屬證書(shū)是購(gòu)房人取得房屋合法所有權(quán)的法律憑證，取得房屋權(quán)屬證書(shū)后，購(gòu)房人可以對(duì)房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與、繼承、租賃、抵押等活動(dòng)，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值�！渡唐贩夸N(xiāo)售管理辦法》明確規(guī)定，協(xié)助購(gòu)房人辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)是開(kāi)發(fā)商的法定義務(wù)。在《商品房銷(xiāo)售合同》中約定逾期辦證違約金條款，可以督促開(kāi)發(fā)商及時(shí)履行義務(wù)，確保購(gòu)房人合同權(quán)利早日實(shí)現(xiàn)。本案中，逾期辦理房屋權(quán)屬證書(shū)的責(zé)任完全在開(kāi)發(fā)商，購(gòu)房人并無(wú)過(guò)錯(cuò)，法院將逾期辦證違約金標(biāo)準(zhǔn)從合同約定的日萬(wàn)分之二(折合年利率約為7.3%)調(diào)整為公積金貸款利率的50%(折合年利率約為1.35%)，將使開(kāi)發(fā)商的違約成本和違約金條款對(duì)開(kāi)發(fā)商的約束作用大大降低，損害了購(gòu)房人的正當(dāng)權(quán)益。檢察機(jī)關(guān)通過(guò)對(duì)法院不當(dāng)行使自由裁量權(quán)的行為進(jìn)行監(jiān)督，有效促進(jìn)解決商品房銷(xiāo)售合同糾紛中長(zhǎng)期存在的逾期辦證違約金裁判標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一的問(wèn)題，發(fā)揮糾偏和引領(lǐng)價(jià)值。
(二)檢察機(jī)關(guān)在辦案中應(yīng)加強(qiáng)檢法聯(lián)調(diào)，促進(jìn)矛盾糾紛實(shí)質(zhì)性化解，著力解決人民群眾的急難愁盼問(wèn)題。實(shí)踐中，開(kāi)發(fā)商逾期辦證或逾期交房的現(xiàn)象多發(fā)，此類(lèi)案件涉及面廣、影響面大。檢察機(jī)關(guān)辦理此類(lèi)案件，要深入踐行新時(shí)代“楓橋經(jīng)驗(yàn)”，將司法為民理念融入民事檢察工作全過(guò)程，用心用情辦好發(fā)生在群眾身邊的、關(guān)系群眾切身利益的案件，既要維護(hù)購(gòu)房群眾的正當(dāng)權(quán)益，又要充分考慮企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況，因案制宜尋找各方利益的平衡點(diǎn)。本案眾多購(gòu)房人在交房后，逾期三四年時(shí)間未能辦理房屋權(quán)屬證書(shū)，多次到某房地產(chǎn)公司維權(quán)，與該公司工作人員發(fā)生沖突，該公司的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)及在當(dāng)?shù)氐穆曌u(yù)均受到了較大影響。福建省檢察機(jī)關(guān)對(duì)該27件系列案件提出抗訴后，認(rèn)真貫徹“兩高”關(guān)于做好抗訴再審案件調(diào)解和矛盾化解工作的要求，主動(dòng)與再審法院溝通，共同研究制定調(diào)解方案。檢察機(jī)關(guān)派員參與再審調(diào)解，從檢察監(jiān)督角度，幫助當(dāng)事人正確認(rèn)識(shí)案件事實(shí)和分清責(zé)任，引導(dǎo)當(dāng)事人互諒互讓并最終達(dá)成調(diào)解協(xié)議，真正實(shí)現(xiàn)案結(jié)事了人和，切實(shí)增強(qiáng)人民群眾的司法獲得感。
寧波某建筑裝飾有限公司與寧波某文藝創(chuàng)作工作室裝飾裝修合同糾紛檢察和解案
【關(guān)鍵詞】
裝飾裝修合同糾紛 公開(kāi)聽(tīng)證 檢察和解 一攬子調(diào)處
【基本案情】
2022年5月30日，寧波某建筑裝飾有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)裝飾公司)與寧波某文藝創(chuàng)作工作室(以下簡(jiǎn)稱(chēng)文藝工作室)簽訂《施工合同》一份，約定由裝飾公司提供砌墻、電氣改造、瓷磚鋪貼、油漆涂刷等裝修服務(wù)，工程造價(jià)13萬(wàn)元。在合同履行的過(guò)程中，雙方又簽訂《施工合同補(bǔ)充協(xié)議》，約定裝修工程的竣工日期及其他事宜。工程完工后，文藝工作室按約支付工程款，雙方對(duì)裝修質(zhì)量產(chǎn)生爭(zhēng)議。2022年9月21日，文藝工作室向?qū)幉ㄊ雄粗輩^(qū)人民法院起訴，訴請(qǐng)判令確認(rèn)涉案施工合同解除，要求裝飾公司退還裝修款并承擔(dān)違約金、律師費(fèi)、擔(dān)保費(fèi)各項(xiàng)損失共計(jì)52.7萬(wàn)余元，后在庭審中將損失金額變更為5.7萬(wàn)余元。訴訟期間，雙方因裝修合同糾紛引發(fā)警情。
寧波市鄞州區(qū)人民法院認(rèn)為，裝飾公司基本完成裝修任務(wù)，合同解除的條件尚不成立，但鑒于其不具備相應(yīng)的裝修資質(zhì)，影響到文藝工作室的備案驗(yàn)收及正常開(kāi)業(yè)，且裝修存在部分地面不平、角落未新鋪地磚的情形，酌定裝飾公司退回文藝工作室裝修款及承擔(dān)違約金、律師費(fèi)、保全費(fèi)各項(xiàng)損失共計(jì)16100元。裝飾公司不服，向?qū)幉ㄊ兄屑?jí)人民法院提出上訴。寧波市中級(jí)人民法院認(rèn)為，案涉工程存在地面不平、逾期交付情形，一審法院酌情認(rèn)定裝飾公司賠償損失合情合理，判決駁回上訴，維持原判。裝飾公司不服二審判決向浙江省高級(jí)人民法院申請(qǐng)?jiān)賹彛賹彿ㄔ翰枚g回裝飾公司的再審申請(qǐng)。
【檢察機(jī)關(guān)履職過(guò)程】
受理及審查情況 裝飾公司向?qū)幉ㄊ腥嗣駲z察院申請(qǐng)法律監(jiān)督，主張法院事實(shí)認(rèn)定錯(cuò)誤，請(qǐng)求抗訴。檢察機(jī)關(guān)依法受理后查閱了案件卷宗，實(shí)地走訪涉案工程裝修現(xiàn)場(chǎng)，上門(mén)咨詢(xún)轄區(qū)住建局消防科專(zhuān)業(yè)人員意見(jiàn)，全面了解涉案工程糾紛情況。經(jīng)審查查明，裝飾公司在寧波從事建筑工程裝修項(xiàng)目多年，基于朋友關(guān)系以較低的價(jià)格與文藝工作室建立合作關(guān)系，其不僅完成了涉案裝修工程，而且還免費(fèi)提供合同之外案涉工程的協(xié)助搬家等相關(guān)勞務(wù)。經(jīng)實(shí)地查看裝修現(xiàn)場(chǎng)，查明法院在事實(shí)認(rèn)定上存在一定的瑕疵，案涉地板為聚氯乙烯塑料貼膜，是對(duì)原有地板的一種裝飾手段，無(wú)法實(shí)現(xiàn)裝修地面平整；角落未鋪設(shè)地板、逾期交付均與客觀實(shí)際不相符，并非裝飾公司單方面違反合同約定。
另了解到，裝飾公司法定代表人因?qū)Ρ景概袥Q不服，又另訴要求文藝工作室及經(jīng)營(yíng)者支付涉案工程合同范圍外的勞務(wù)報(bào)酬。文藝工作室在判決生效后向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，因裝飾公司賬戶(hù)名下沒(méi)有資產(chǎn)，執(zhí)行未果。
考慮到案涉雙方當(dāng)事人均為市場(chǎng)主體小微企業(yè)，爭(zhēng)議金額較小，且又引發(fā)新的訴訟糾紛，若能一攬子調(diào)處，可以避免和防范當(dāng)事人之間的沖突進(jìn)一步升級(jí)，也能助力解決執(zhí)行難，較快實(shí)現(xiàn)當(dāng)事人各自的利益訴求。
檢察和解 為了暢通當(dāng)事人權(quán)益保障通道，寧波市人民檢察院組織召開(kāi)公開(kāi)聽(tīng)證會(huì)，精心邀請(qǐng)長(zhǎng)期從事企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的寧波老字號(hào)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)、善于做群眾工作的全國(guó)金牌調(diào)解員及經(jīng)驗(yàn)豐富的民商事知名律師作為聽(tīng)證員，參與引導(dǎo)和解息訴工作。在聽(tīng)證會(huì)上，客觀公正地幫助當(dāng)事人分析利弊得失，告知裝飾公司一方另行起訴的勞務(wù)糾紛案件沒(méi)有訴權(quán)基礎(chǔ)，其早日履行執(zhí)行款，能夠避免公司被列入失信黑名單、法定代表人免于被限制高消費(fèi)等執(zhí)行懲戒措施。同時(shí)，說(shuō)服文藝工作室在賠償款上作出一定的讓步。經(jīng)反復(fù)溝通，打開(kāi)當(dāng)事人的法結(jié)和心結(jié)，找準(zhǔn)雙方當(dāng)事人的利益平衡點(diǎn)。最后，促成裝飾公司與文藝工作室達(dá)成和解協(xié)議，裝飾公司賠償文藝工作室各項(xiàng)損失共計(jì)6000元，并當(dāng)場(chǎng)履行完畢。裝飾公司向?qū)幉ㄊ腥嗣駲z察院撤回監(jiān)督申請(qǐng)，并向鄞州區(qū)人民法院撤回勞務(wù)合同糾紛案件，鄞州區(qū)人民法院作出準(zhǔn)許撤訴的民事裁定。文藝工作室向鄞州區(qū)人民法院申請(qǐng)執(zhí)行結(jié)案。
【典型意義】
(一)檢察機(jī)關(guān)在辦理裝飾裝修合同糾紛監(jiān)督案件時(shí)，應(yīng)當(dāng)結(jié)合裝修行業(yè)規(guī)范與有關(guān)法律規(guī)定，對(duì)案件實(shí)際情況進(jìn)行綜合判斷。裝飾裝修行業(yè)關(guān)系著人民群眾的居住質(zhì)量及生活品質(zhì)，但因裝修行業(yè)施工主體資質(zhì)參差不齊，且裝修個(gè)性化需求較強(qiáng)，往往對(duì)施工質(zhì)量和交付標(biāo)準(zhǔn)約定不明，導(dǎo)致合同糾紛常見(jiàn)多發(fā)。司法實(shí)踐中，雙方當(dāng)事人以有利于自身的原則解釋合同條款，難以達(dá)成一致。檢察機(jī)關(guān)通過(guò)實(shí)地走訪涉案工程現(xiàn)場(chǎng)，上門(mén)咨詢(xún)行政機(jī)關(guān)裝修資質(zhì)、裝修質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)，在查明案件客觀事實(shí)的前提下，準(zhǔn)確理解適用違約責(zé)任相關(guān)規(guī)定，合理引導(dǎo)當(dāng)事人認(rèn)識(shí)雙方的違約責(zé)任及賠償數(shù)額，為促進(jìn)案件和解奠定基礎(chǔ)。
(二)檢察機(jī)關(guān)在辦案中應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)檢察和解，強(qiáng)化訴源治理，實(shí)質(zhì)性化解涉訴矛盾糾紛。檢察機(jī)關(guān)在履行法律監(jiān)督職能的同時(shí)，要加強(qiáng)監(jiān)督的法定性與必要性審查，從矛盾糾紛源頭化解、穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期、服務(wù)小微企業(yè)的角度，努力尋求監(jiān)督辦案的最優(yōu)解。在本案中，檢察機(jī)關(guān)積極開(kāi)展民事檢察和解，通過(guò)公開(kāi)聽(tīng)證明法理解心結(jié)，系統(tǒng)處理當(dāng)事人之間因案涉工程所引起的檢察監(jiān)督、勞務(wù)合同糾紛和執(zhí)行案件，既減輕了當(dāng)事人的訴累，又節(jié)約了司法資源，避免小微企業(yè)陷入執(zhí)行懲戒措施，用檢察智慧和法治力量構(gòu)建公正透明、管理規(guī)范、競(jìng)爭(zhēng)有序的市場(chǎng)秩序，促推經(jīng)營(yíng)主體平穩(wěn)健康發(fā)展。