近日，銀監(jiān)會在國新辦例行新聞發(fā)布會上明確表態(tài)“繼續(xù)執(zhí)行差別化住房信貸政策，大力支持首套住房需求”。銀監(jiān)會此次表態(tài)中用“大力支持”這樣的用語，其目的是對于央行5.12“喊話”的回應(yīng)。因為，央行5.12“喊話”后，個人住房貸款政策緊縮的態(tài)勢沒有任何舒緩。根據(jù)融360發(fā)布的《中國房貸市場五月分析報告》，對于個人首套住房貸款，除少數(shù)大行(工行、建行、農(nóng)行等)執(zhí)行基準(zhǔn)利率外，超過九成商業(yè)銀行在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上調(diào)5%~10%，而且房貸也并未出現(xiàn)審批和發(fā)放加速的跡象。

　　各大商業(yè)銀行并未認(rèn)真貫徹央行5.12“喊話”精神，事實上是有客觀原因的：二季度面臨半年業(yè)績考核和流動性的季節(jié)性壓力，再加上目前房地產(chǎn)市場有加速下滑的跡象，商業(yè)銀行降低個人房貸發(fā)放規(guī)模、提高貸款定價是完全理性的選擇。同時，作為側(cè)重于監(jiān)管商業(yè)銀行經(jīng)營風(fēng)險的銀監(jiān)會，在5月底對樓市政策提出“三沒有”(沒有任何松動、沒有任何折扣和沒有任何討價還價的余地)的監(jiān)管要求也是合乎規(guī)則的。

　　但是，在銀行繼續(xù)收緊房貸的同時，樓市也在加速下滑，特別是，去年年高基數(shù)效應(yīng)從今年4月份開始逐漸消除后，樓市下滑趨勢并沒有減緩。5月份，CREIS重點監(jiān)測的40個城市的成交面積環(huán)比盡管上升了6.8%，但這是在各地政府和開發(fā)商連續(xù)3個月(2~4月)采取政策刺激和降價優(yōu)惠措施后取得的艱難業(yè)績。即便如此，成交反彈微弱，并不足以讓庫存消化見效，40個城市庫存創(chuàng)歷史新高，去化周期多數(shù)超過12個月。

　　市場交投孱弱對于樓市新開工和土地市場的滯后影響開始顯現(xiàn)。1~4月份，全國新開工同比下滑22.1%，5月份300個城市土地成交面積環(huán)比和同比分別下滑26%和49%。值得注意的是，2012~2013年新開工和土地市場的反彈并不十分顯著：2012年新開工和土地購置分別下滑7.3%和19.5%，2013年新開工和土地購置分別僅增長13.5%和8.8%。但今年以來，新開工和開發(fā)商拿地在前期低基數(shù)的基礎(chǔ)上迅速冷卻，看得出開發(fā)商對于后市判斷非常悲觀。

　　6~8月份是樓市傳統(tǒng)淡季，由于前期累積的庫存規(guī)模非常大，再加上半年業(yè)績考核、開發(fā)貸款和信托到期集中支付、9~10月份推盤旺季又將到來，開發(fā)商在這一時期會加大降價優(yōu)惠的力度，房價和地價有進一步下滑的趨勢。因此，未來開發(fā)商縮減新開工和拿地的情緒也會更加濃厚，而隨著資金壓力加大，在建工程建設(shè)的進度也會隨著放緩，1~4月份施工面積同比上升12.8%，預(yù)計未來這一比例還會上升。

　　拿地、新開工和施工全面放緩，意味著房地產(chǎn)建設(shè)活動迅速冷卻，這不僅不利于緩解上下游產(chǎn)能過剩的局面，也不利于穩(wěn)定固定資產(chǎn)投資規(guī)模。1-4月，全社會固定資產(chǎn)投資同比增長17.4%，增幅創(chuàng)21個月的新低。若未來房地產(chǎn)建設(shè)活動全面放緩，考慮到其本身下滑以及對于制造業(yè)和基建投資的沖擊，全社會固定資產(chǎn)投資同比增速繼續(xù)下滑是鐵板釘釘?shù)氖�，這對于“確保經(jīng)濟增速不滑出下限”來說是一個巨大的挑戰(zhàn)。

　　因此，今年以來，為緩解房地產(chǎn)投資下滑對全社會固定資產(chǎn)投資增速的沖擊，國家通過加快棚戶區(qū)改造(今年任務(wù)是470萬套)、年內(nèi)三次上調(diào)鐵路建設(shè)規(guī)模(從6300億上調(diào)到8000億)、加大環(huán)保投入等等來的趨勢。但是，與過去幾年相比，保障房建設(shè)、鐵路建設(shè)的規(guī)模明顯不在一個數(shù)量級上。因此，房地產(chǎn)開發(fā)投資走勢如何就非常重要了。1~3月份，管理層將樓市各項指標(biāo)下滑更多地歸咎于去年高基數(shù)的影響，并不顯得十分擔(dān)心。但是，今年4月份的數(shù)據(jù)出來以后，管理層明顯地看到房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了急劇疲軟的跡象，根源就在于需求端不給力，于是就有了5.12央行喊話。

　　但是，央行的喊話一方面屬于非正式“窗口指導(dǎo)”，并不具有“發(fā)文式”的政策效應(yīng)；另一方面，在貸款投向政策上，監(jiān)管機構(gòu)的責(zé)任更多地在銀監(jiān)會身上(而非人民銀行)，而且銀監(jiān)會從去年開始就一再要求商業(yè)銀行防范房地產(chǎn)下滑風(fēng)險。因此，商業(yè)銀行的房貸政策并未隨著央行喊話而松動也是情有可原的。5月份數(shù)據(jù)發(fā)布以后，首先惡化的是土地市場，若拋開一線城市土地市場依舊火熱的影響，全國其他城市土地市場下滑更嚴(yán)重。據(jù)此推斷，在土地市場下滑的情況下，5月份的新開工會延續(xù)此前20%以上的下滑幅度，這對于穩(wěn)定房地產(chǎn)上下游的建設(shè)活動，以及固定資產(chǎn)投資增速是非常不利的。

　　因此，近日銀監(jiān)會對于“大力支持首套住房需求”的明確表態(tài)，不僅是對于央行5.12“喊話”的正面回應(yīng)，也是對于樓市風(fēng)險監(jiān)管政策局部調(diào)整，即在防范風(fēng)險的大前提下，繼續(xù)加大對于首套住房貸款的支持。而且，銀監(jiān)會的表態(tài)通過國新辦例行新聞發(fā)布會來發(fā)布，這也顯得相對正式。

　　事實上，銀監(jiān)會對于“大力支持首套住房需求”的政策表態(tài)與住建部近期的表態(tài)也是一致的。今年以來，住建部在樓市調(diào)控政策上三緘其口，這讓各界對于上層態(tài)度捉摸不透。一方面，近期國內(nèi)外媒體關(guān)于“拐點論”、“崩潰論”、“撞擊冰山論”等等，讓各界對于樓市和經(jīng)濟前景比較擔(dān)憂，需要主管部門做出表態(tài)；另一方面，各地救市政策變相放松限購，給市場傳達(dá)出政府釋放投資需求、啟動樓市新一波繁榮的錯誤信號，仍舊延續(xù)這過去樓市依賴的老路，這也需要主管部門做出表態(tài)。

　　6月4日，住建部總經(jīng)濟師馮俊在國新辦舉行的新聞發(fā)布會上，重申了房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策基調(diào)，即“始終要堅持保護消費需求、遏制投資需求這個原則”。這一方面堅持了限購和限貸政策不可能松動的基本原則，另一方面也強調(diào)了要對首套住房給予像原來一樣的優(yōu)惠支持。因此，未來樓市政策松動將僅僅局限在首套住房上面，并意圖通過首套住房需求的穩(wěn)步釋放來緩解樓市下滑和預(yù)期悲觀，穩(wěn)定房地產(chǎn)開發(fā)投資和固定資產(chǎn)總投資，預(yù)計商業(yè)銀行首套住房貸款政策會明顯改善。李宇嘉

　　(作者單位：深圳市房地產(chǎn)研究中心)