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    專家:適齡購房人口繼續(xù)增長(zhǎng)將支撐住房需求

    適齡人口增長(zhǎng)將支撐住房需求

    2013-07-29 16:42:29

    來源:

      近段時(shí)間,關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的聲音又多了起來。實(shí)際上,決定和支撐房?jī)r(jià)的因素繁多且復(fù)雜,判斷房?jī)r(jià)是否有泡沫,需要進(jìn)行系統(tǒng)性分析。歸根結(jié)底,住房是為了滿足人的需求,所以人口的多少、人口的增速、戶均人數(shù)、勞動(dòng)人口的情況、適齡購房人口的變化等等,都會(huì)對(duì)住宅需求產(chǎn)生影響。

      人口對(duì)住宅需求的影響,可分為三個(gè)層次分析:一是人口總量,這一概念比較好理解。二是勞動(dòng)年齡人口(15-64歲),其所占比重增加時(shí),社會(huì)撫養(yǎng)比下降,也即“人口紅利”將增加,有利于樓市。三是購房適齡人口(25-49歲),其對(duì)住房銷售市場(chǎng)的影響最大、最直接。就三種人口而言,購房適齡人口的變化,是最需要密切關(guān)注的。

      不同年齡段的購房者,對(duì)房屋的支付能力、對(duì)房屋戶型面積的需求,以及購房動(dòng)機(jī)都有很大差異。年輕人購房通常是首次置業(yè),其需求為剛性需求。部分中年人購房為二次置業(yè),其需求為改善需求。中老年人購房則已屬多次置業(yè),有些屬高端改善需求,有些空巢老人將大房換小房,或購進(jìn)養(yǎng)老型物業(yè)。

      購房適齡人口大致包括兩類人:25-35歲的青年人、35-49歲的中年人。而老年人口所占比重越大,則總體住房需求越低迷,一方面老年人口中部分在年輕時(shí)已有房屋,不需再購,另一方面老年人口退休后收入往往下降,改善住房能力不足。

      上世紀(jì)50年代以來,在近年來經(jīng)歷過房?jī)r(jià)暴漲的一些國(guó)家中,人口規(guī)?傮w上漲,這些國(guó)家包括澳大利亞、愛爾蘭、英國(guó)和美國(guó)。相反,過去十年德國(guó)、日本、韓國(guó)的房?jī)r(jià)一直走低,正好與人口增長(zhǎng)速度的顯著放緩?fù)瑫r(shí)發(fā)生。德國(guó)和日本在2005年前后達(dá)到頂峰,韓國(guó)預(yù)計(jì)到2020年前后達(dá)到頂峰。就適齡購房人口數(shù)量來看,德國(guó)在1995年、日本在1980年、韓國(guó)在2000年達(dá)到頂峰,適齡購房人口占總?cè)丝诘谋戎氐母咧到栽?4%左右。

      對(duì)于我國(guó)而言,進(jìn)入新世紀(jì)以來,隨著計(jì)劃生育政策的深入、社會(huì)觀念的改變,以及育齡婦女生育率下降等多重因素的影響,我國(guó)出生率、死亡率及自然增長(zhǎng)率不斷走低,且自然增長(zhǎng)率達(dá)到歷史最低值5.05%。,實(shí)現(xiàn)了人口再生產(chǎn)類型從“高、低、高”的模式向“低、低、低”模式的轉(zhuǎn)變,人口的年齡結(jié)構(gòu)發(fā)生了急劇變化。正由于人口年齡結(jié)構(gòu)的急劇變化,人口因素對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響,比歷史上任何國(guó)家都要?jiǎng)×摇?998年之前我國(guó)低水平的福利化分房制度,隱藏了很多住宅矛盾。隨著房改大力度推進(jìn),在住宅商品化和市場(chǎng)化的條件下,大量住宅需求持續(xù)釋放至今。

      我國(guó)的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)鏈較短,只能看個(gè)大概。2000年之前,購房適齡人口快增時(shí)期,我國(guó)住宅建設(shè)速偏慢,導(dǎo)致住宅供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法滿足需求。2005年后,城鎮(zhèn)住宅竣工規(guī)模較大,且總體呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì),這是在彌補(bǔ)歷史“欠債”。

      2000年之前,購房適齡人口快增時(shí)期,我國(guó)住宅房?jī)r(jià)漲幅并不大,直到2004年開始,房?jī)r(jià)漲幅變大。購房適齡人口經(jīng)歷四、五年的盤整之后,2006后又開始小幅增長(zhǎng),在購房適齡人口止增之前,尚不能判定房?jī)r(jià)已經(jīng)觸頂,也難以斷定已經(jīng)形成泡沫,因?yàn)榇罅孔宰⌒再彿啃枨笠廊淮嬖凇?/p>

      據(jù)聯(lián)合國(guó)預(yù)測(cè),我國(guó)大陸地區(qū)人口總量將在2026年前后達(dá)到頂峰,其后持續(xù)小幅減少。勞動(dòng)人口總量將在2016年前后達(dá)到頂峰。不妨與日本比較一下。日本總?cè)丝谟?004年觸頂,勞動(dòng)人口于1995年觸頂,而購房適齡人口于1981年觸頂。我國(guó)的人口變化情況,比日本滯后了約20年左右。

      據(jù)聯(lián)合國(guó)測(cè)算,我國(guó)全國(guó)購房適齡人口2015年前后達(dá)到最大值,由此來看,房地產(chǎn)的好日子快到頭了。然而,我國(guó)的情況與發(fā)達(dá)國(guó)家又有不同,兩個(gè)因素將減緩人口下滑帶來的負(fù)面影響。

      其一,快速的城鎮(zhèn)化能在一定程度上抵消人口規(guī)模增長(zhǎng)趨緩、甚至下降的影響。與發(fā)達(dá)國(guó)家相比,我國(guó)的城鎮(zhèn)化顯著滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展。比如,日本購房適齡人口數(shù)量最多的1981年,城鎮(zhèn)化率已接近80%,而我國(guó)購房適齡人口于2015年達(dá)到頂峰時(shí),我國(guó)城鎮(zhèn)化率只有56%左右。隨著未來10-20年我國(guó)城鎮(zhèn)化的快速推進(jìn),由農(nóng)民轉(zhuǎn)至城鎮(zhèn)的人口,依然會(huì)創(chuàng)造很大的購房需求。況且,我國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)及銷售的相關(guān)數(shù)據(jù),只計(jì)算城市,不管農(nóng)村和小城鎮(zhèn)。

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