新湖中寶的再融資方案，與一般意義上、市場(chǎng)預(yù)期的商品房項(xiàng)目再融資不同。知情人士向本報(bào)記者透露，目前，房企再融資涉及三個(gè)部門(mén)：證監(jiān)會(huì)、國(guó)土部和發(fā)改委。國(guó)土資源部與發(fā)改委對(duì)房企再融資的放行口徑為“涉一級(jí)土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目與舊城改造、保障房項(xiàng)目”。
“房企再融資的條件有嚴(yán)格限制。資本市場(chǎng)對(duì)于房企融資投向往往認(rèn)為是在商品房屋開(kāi)發(fā)層面，這屬于二級(jí)土地開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，目前放開(kāi)的房企再融資，被嚴(yán)格限制在一級(jí)土地開(kāi)發(fā)和舊城區(qū)改造工程上。”前述知情人士稱。
新湖中寶內(nèi)部人士表示，此次募資投向是棚戶區(qū)改造，符合當(dāng)下的政策導(dǎo)向。2013年6月26日，李克強(qiáng)在國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上提出，要研究部署加快棚戶區(qū)改造，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和民生改善的政策；今后5年再改造各類棚戶區(qū)1000萬(wàn)戶，并強(qiáng)調(diào)要加大對(duì)棚戶區(qū)改造的政策支持和財(cái)政投入。
新湖中寶公告顯示，根據(jù)此次會(huì)議精神，要進(jìn)一步增加財(cái)政投入，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)加大對(duì)棚戶區(qū)改造的信貸支持，鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間資本參與棚戶區(qū)改造。因此，此次定增方案的募資投向，符合目前國(guó)家加大對(duì)棚戶區(qū)改造信貸支持這一政策導(dǎo)向。
招商地產(chǎn)董秘劉寧表示，新湖中寶定增方案明確募資投向是棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，或許也將成為之后的房企再融資投資方向的一個(gè)風(fēng)向標(biāo)。未來(lái)監(jiān)管層即使能夠放開(kāi)上市房企的再融資，但對(duì)募資投向的設(shè)定和監(jiān)管也一定會(huì)非常嚴(yán)格。
萬(wàn)科總裁郁亮此前曾向記者表示，房企再融資對(duì)于萬(wàn)科、保利這樣的大型房企來(lái)說(shuō)不太可能，因?yàn)榇蠊緞?dòng)輒融資幾十億、上百億，對(duì)市場(chǎng)影響太大。
朱一鳴認(rèn)為，融資放開(kāi)對(duì)中小房企更為有利。原因在于，一方面，我國(guó)目前房地產(chǎn)板塊的上市公司中，有一半以上具備上市再融資的資質(zhì)，而其中的中小型房企將可以直接再融資，從而有效解決企業(yè)資金問(wèn)題；另一方面，中小型房企項(xiàng)目體量不可能很大，而小體量項(xiàng)目的小規(guī)模再融資，在整體市場(chǎng)缺乏流動(dòng)性的背景下，更容易獲得是市場(chǎng)青睞。
地產(chǎn)調(diào)控有保有壓
多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房企再融資有條件開(kāi)閘，是中央對(duì)房地產(chǎn)地產(chǎn)調(diào)控“有保有壓”態(tài)度的表現(xiàn)。而城鎮(zhèn)化、棚戶區(qū)改造，正是中央穩(wěn)增長(zhǎng)戰(zhàn)略的重要抓手，亦得到了中央層面的支持。
中金公司研究人士亦分析，1000萬(wàn)套棚戶區(qū)改造意味著約80%的城市貧困家庭被兜底；年均200萬(wàn)~300萬(wàn)套棚戶區(qū)改造建設(shè)將拉動(dòng)投資額2000億~3000億，貢獻(xiàn)投資增速約3%。
李克強(qiáng)提出，下半年要在信息消費(fèi)、棚戶區(qū)改造、鐵路投資等產(chǎn)業(yè)方面進(jìn)行扶持。
而棚戶區(qū)改造的資金來(lái)源是很大的一個(gè)問(wèn)題。
根據(jù)7月12日下發(fā)的《國(guó)務(wù)院關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見(jiàn)》（下稱《意見(jiàn)》），要多渠道籌措資金，要采取增加財(cái)政補(bǔ)助、加大銀行信貸支持、吸引民間資本參與、擴(kuò)大債券融資、企業(yè)和群眾自籌等辦法籌集資金。
但在實(shí)際操作中，資金來(lái)源在中西部和東部發(fā)達(dá)地區(qū)會(huì)有顯著差異。上海易居地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭告訴本報(bào)記者，對(duì)城區(qū)，尤其是市中心棚戶區(qū)的改造會(huì)得到各方積極響應(yīng)，“因?yàn)榈囟魏�，開(kāi)發(fā)價(jià)值高，收益能得到較好保證，銀行愿意貸款，開(kāi)發(fā)商也比較愿意介入”。
因此，如何吸引民間資金進(jìn)入棚戶區(qū)改造將成為重點(diǎn)。中金公司稱，未來(lái)開(kāi)發(fā)商將可以介入一級(jí)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，以棚戶區(qū)改造方式逐步參與土地收儲(chǔ)，而政府職能轉(zhuǎn)變?yōu)橐?guī)劃審批，原有模式下的土地凈收益將逐步以土地成交手續(xù)費(fèi)(比如說(shuō)用地轉(zhuǎn)性費(fèi)用、土地交易費(fèi)用)+物業(yè)持有稅等形式來(lái)兌現(xiàn)，當(dāng)?shù)刭Y源豐富的本地企業(yè)、品牌資金實(shí)力強(qiáng)的全國(guó)龍頭將顯著受益。
上述這些方面正是此次房企再融資放開(kāi)所支持的。