作者：吳斯旻

　　9月1日起，全國首個規(guī)范“住房租賃”、首個規(guī)范長租公寓等新興業(yè)態(tài)的地方性法規(guī)——《北京市住房租賃條例》(下稱《條例》)正式實施，北京成為第一個將“住有所居、房住不炒、租購并舉、職住平衡”等寫入地方立法的城市。

　　市場化租賃成為《條例》規(guī)范的重點。根據(jù)《條例》，租房租金明顯上漲時政府可以進行干預，細化對長租、短租、互聯(lián)網平臺等問題治理，加強對違規(guī)市場主體的懲戒力度。作為配套政策，8月29日，北京住建委還下發(fā)了《<北京市住房租賃條例>行政處罰裁量基準的通知(征求意見稿)》，以進一步保證相關行政執(zhí)法工作的依法準確實施。

　　“總體而言，《條例》關注到租賃市場的各個層面，內容完備的同時也具有體系性，體現(xiàn)了‘一松一緊’的政策導向。松的領域更多是傾向于承租者和新增房源的供給方；而緊的領域，則聚焦于違背市場規(guī)范、存在金融風險隱患的行為�！币拙友芯吭褐菐熘行目偙O(jiān)嚴躍進稱。

　　多名業(yè)界人士表示，北京此次立法將對全國其他城市制定相關地方條例起到啟示作用。隨著多地立法實踐，國家層面的立法進程也有望取得積極進展，租賃市場監(jiān)管將逐步走向制度化。

　　住房租金明顯上漲時政府可干預

　　根據(jù)《北京住房和城鄉(xiāng)建設發(fā)展白皮書(2022)》，去年1～12月，全市房租平均月租金達到88.6元/平方米，創(chuàng)歷史新高。今年以來，北京市租金水平和漲幅也位居全國各城市前列。中指研究院最新數(shù)據(jù)顯示，2022年8月北京住宅平均租金為91.4元/平方米/月，居50城首位。

　　“目前住房租賃市場的主體大部分是散戶對散戶(C2C)，住房租賃企業(yè)運營的規(guī)模(B2C)占比較小，租金調控的手段少、難度大。”北京住建委對該《條例》解讀時稱。

　　《條例》明確，依據(jù)《價格法》建立政府對租金價格的干預機制，規(guī)定市住建部門加強租金監(jiān)測，建立健全預警機制；租金明顯上漲或可能明顯上漲時，市政府可采取漲價申報、限定租金或者租金漲幅等價格干預措施穩(wěn)定租金水平。

　　那么，何謂“明顯上漲”？又何時可以采取政府干預？

　　中國城市經濟學會房地產專委會主任、中國區(qū)域科學協(xié)會副理事長王業(yè)強對記者表示，這一條規(guī)定將更多起警示性和兜底性作用，應審慎運用。“租金價格上漲會吸引更多的資金和房源進入租賃市場，從而降低租金價格，這本身就是一種市場調節(jié)行為。政府除了規(guī)范市場秩序外，無需過多干預租賃價格�！�

　　北京市住建委房屋租賃管理處副處長胡清福近日也公開解釋稱，目前租賃市場的租金是市場調節(jié)價，沒有實行政府定價或指導價，一般情況下政府不干預。但是當租金出現(xiàn)類似于2018年的過快上漲、影響到整個住房租賃市場的穩(wěn)定時，政府可以依法干預。對于什么情形屬于“明顯上漲”，下一步將研究明確具體口徑。

　　值得注意的是，為防止企業(yè)在資本的助推下惡性競爭，炒作、推高租金，《條例》明確，禁止住房租賃企業(yè)、房地產經紀機構哄抬租金、捆綁消費、捏造散布漲價信息等擾亂市場秩序的行為。

　　加強租賃企業(yè)資金監(jiān)管

　　為維護承租人利益，《條例》針對投訴舉報反應較多的克扣租金押金、長收短付、高收低出、長租公寓暴雷、個人二房東、卷錢跑路等市場亂象，從出租主體的準入和執(zhí)業(yè)資質、傭金收取和監(jiān)管、金融機構發(fā)放租金貸款的額度和頻率等方面提出要求。

　　其中，“個人二房東”從立法層面被明確納入監(jiān)管�！稐l例》規(guī)定，個人轉租住房超過規(guī)定數(shù)量應當申請住房租賃企業(yè)設立登記，而違法行為將受到懲處。

　　嚴管租金和傭金的收取方式和額度�！稐l例》稱，租賃企業(yè)收取押金一般不得超過一個月租金并須通過第三方專用賬戶托管，單次收取租金數(shù)額一般不得超過三個月租金，超收的租金應當納入監(jiān)管；經紀機構收取傭金一般不得超過一個月租金，并且合同期滿當事人續(xù)約的，經紀機構不得再次收取傭金。

　　對于未按規(guī)定履行押金托管、租金監(jiān)管，或者未按期退還剩余押金、租金的租賃企業(yè)和房地產經紀公司，根據(jù)《條例》，由住房和城鄉(xiāng)建設或者房屋主管部門責令限期改正，可處一萬元以上五萬元以下罰款，并可對相關責任人員處五千元以上一萬元以下罰款。

　　第一財經注意到，除北京外，在武漢、成都、鄭州等多個租賃熱點城市，也對租金、押金的監(jiān)管方式提出類似要求。

　　比如，根據(jù)武漢市8月15日起施行的《武漢市住房租賃資金監(jiān)管實施細則(試行)》，住房租賃企業(yè)向承租人單次收取承租人租金超過3個月(不含3個月)及單次收取承租人押金超過一個月(不含1個月)對應合同的全部資金存入住房租賃資金監(jiān)管專用賬戶。存入住房租賃資金監(jiān)管專用賬戶的租金在《監(jiān)管協(xié)議》生效后的次月初按月劃轉至住房租賃企業(yè)的一般結算賬戶。

　　此外，對于租賃企業(yè)盲目擴張、營造“資金池”，隨意發(fā)放“租金貸”等行為，《條例》明確，金融機構發(fā)放租金貸款應當以備案的租賃合同為依據(jù)，劃入承租人賬戶；貸款金額不得高于租賃合同金額，貸款期限不得超過租賃合同期限，發(fā)放貸款頻率應當與承租人支付租金頻率匹配。

　　首都功能核心區(qū)內禁止短租房

　　近年來，隨著“互聯(lián)網+”的興起，城市“短租房”等新興業(yè)態(tài)快速發(fā)展，廣泛分布在居住小區(qū)內的民宅以“短租房”“網約房”等形式對外出租，滿足了旅行者短期住宿需求的同時，也給城市安全管理帶來重大挑戰(zhàn)，嚴重影響小區(qū)住戶的正常居住生活，引發(fā)了一些矛盾糾紛。

　　根據(jù)《條例》，北京市對按日或者按小時收費的短租住房實行區(qū)域差異化管理。

　　具體來看，首都功能核心區(qū)內禁止出租短租住房。其他城鎮(zhèn)地區(qū)出租短租住房的，應當符合本市相關管理規(guī)范和本小區(qū)管理規(guī)約，無管理規(guī)約或者管理規(guī)約無相關約定的，應當取得本棟樓內或者同一平房院落內其他業(yè)主的一致同意。

　　此前，在北京市住建委、公安局等四部門2020年出臺的《關于規(guī)范管理短租住房的通知》中也已明確，依據(jù)北京新總規(guī)、首都功能核心區(qū)控規(guī)等，按區(qū)域實行差異化管理，首都功能核心區(qū)內禁止經營短租住房。

　　北京住建委解釋稱，《條例》在《關于規(guī)范管理短租住房的通知》實施的實踐基礎上，將有效的管理政策和經驗做法固化提升為法律制度，并對違法主體設定罰則，為管理工作提供更充分的法律依據(jù)。