深度解讀“去庫存”:有助市場企穩(wěn) 加快二手房流通速度是關(guān)鍵
供需結(jié)構(gòu)優(yōu)化 或有撿漏機會
新房與二手房市場去庫存同樣重要。近期,房地產(chǎn)市場迎來一系列政策利好,“去庫存”無疑是其中關(guān)注度最高的。圍繞著這一話題,業(yè)內(nèi)有諸多爭議,例如將以何種方式開啟“去庫存”?其對于置業(yè)者最為關(guān)心的房價,又將產(chǎn)生怎樣的影響?對此,業(yè)內(nèi)人士表示,廣州樓市已在市場作用下開啟實質(zhì)性的“去庫存”。在政府、房企、中介等多方主體的推動之下,“去庫存”將優(yōu)化整個市場供需結(jié)構(gòu),從中長期視角來看有利于房價進一步復蘇。從短期來看,這一進程則可能帶來“撿漏”的機會,置業(yè)者可以密切關(guān)注。
文、圖/廣州日報全媒體記者:龍樂樂
【背景】
何謂去庫存?
針對房地產(chǎn),4月30日召開的中共中央政治局會議強調(diào),要持續(xù)防范化解重點領(lǐng)域風險。繼續(xù)堅持因城施策,壓實地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)、金融機構(gòu)各方責任,切實做好保交房工作,保障購房人合法權(quán)益。值得注意的是,本次政治局會議首次提出“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”。這兩個新表述受到業(yè)內(nèi)廣泛關(guān)注,被視作新一輪“去庫存”系統(tǒng)措施將逐步落地。
掃描
去庫存主要表現(xiàn)為以價換量
在剛剛過去的這個“五一”,市場的普遍感受是,作為重要的營銷節(jié)點之一,這個假期房企的動作相比往年變小了。從推新來看,廣州中原發(fā)展研究部數(shù)據(jù)顯示,“五一”假期廣州有開盤或推新動作的樓盤22個,總計一手住宅實際開盤、加推約2106套,較去年同期下降13%。
實際上,供應的縮量本身便是市場去庫存的表現(xiàn)。克而瑞數(shù)據(jù)顯示,截至4月底,廣州的新建商品房存量面積約為1219萬平方米,去化周期約為20.9個月!皬慕^對的庫存總量來看,廣州當前的量不算太大,但由于當前商品房去化速度較慢,導致去化周期處于歷史較高水平!睂τ谀壳皬V州一手市場的庫存情況,克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉如此解讀道。肖文曉指出,若以年為單位觀察,廣州的新房已經(jīng)連續(xù)三年供應減少,到2023年一手房的供需比已經(jīng)低于1!笆袌鲇衅渥陨淼恼{(diào)節(jié)機制,廣州其實已經(jīng)主動開啟了實質(zhì)性的去庫存。”
而在二手房市場,去庫存方式則主要表現(xiàn)為以價換量。據(jù)了解,當前廣州在貝殼外網(wǎng)上的二手掛牌量持續(xù)位于約15萬套的歷史較高位。
根據(jù)4月份的貝殼指數(shù),當月的廣州二手房均價約為26891元/平方米,同比下降約14.7%。但交易量的復蘇反彈明顯,根據(jù)廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會數(shù)據(jù),在今年春節(jié)之后的兩個月,廣州二手房成交持續(xù)處于9000宗以上的相對活躍區(qū)間,尤其是小戶型低總價產(chǎn)品成交占比提升。
建議
需重視盤活成規(guī)模的二手房
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在對樓市“去庫存”進行解讀時指出,要認識到當前二手房已經(jīng)成為房地產(chǎn)市場主導的情況?硕饠(shù)據(jù)顯示,到2024年2月份,已有11個省市二手房交易量超過了新房。今年一季度,廣州、深圳二手房交易量達到了新房的2.3倍。
“但是,在這一情況下,二手房掛牌量仍然在不斷增加,這是當前樓市去庫存較為迫切的任務!崩钣罴沃赋觯谝欢謽谴嬖诟偁幍那闆r下,一方面要加速在售二手房源消化,同時需減緩掛牌增量。兩個任務相輔相成,加速庫存去化,活躍交易量,縮短二手房的成交周期,才能實現(xiàn)商品房價格穩(wěn)定。對于未來二手存量的去化,李宇嘉表示,從2023年及今年1-4月的數(shù)據(jù)看,剛需基本轉(zhuǎn)向二手住房了。熱點城市90平方米以下二手房占整體銷量的60%-70%。在“深入推進以人為本的新型城鎮(zhèn)化”背景下,考慮到3億-4億的新市民、年輕人,剛需潛力很大,具有低總價、低單價、學位等綜合優(yōu)勢的二手房,應該有需求。
值得一提的是無論是新型城鎮(zhèn)化(降低熱點城市入戶門檻),還是公共服務均等化,收入、就業(yè)和預期等基本面因素,都是慢變量!耙(wěn)住價格預期,還是要提高流通率,對于成規(guī)模的空置二手房,要加大政府性基金的收購力度!崩钣罴握f道。
至于消化存量在售新房,李宇嘉認為對于消化周期過長的新盤項目,可以根據(jù)實際情況考慮通過創(chuàng)新貨幣政策工具,收購在售項目用作配租、配售型保障房,修復開發(fā)商資金鏈,穩(wěn)定開工和供地。
影響
加大房企間競爭 對置業(yè)者是利好
“本輪地產(chǎn)去庫存與2015年通過棚改開啟的‘去庫存’有著本質(zhì)的不同!毙の臅栽诮邮苡浾卟稍L時表示,上一輪去庫存以需求端的政策為主,包括棚改、房貸政策等,其背景是需求端仍有較大潛力。而過去一段時間的地產(chǎn)優(yōu)化政策已經(jīng)顯示短期內(nèi)需求難以激發(fā),因此本輪的去庫存將以供應端的調(diào)結(jié)構(gòu)和優(yōu)化質(zhì)量為主。
對于房企而言,將對其投資戰(zhàn)略產(chǎn)生較為明顯的影響。肖文曉表示,未來地方政府的土地出讓將受到新建商品房去化周期的影響,這將進一步提升優(yōu)質(zhì)土地資源的稀缺性。過往房企往往通過招拍掛獲取土儲,在供應相對收縮的情況下,則更有可能推動房企通過收并購獲取優(yōu)質(zhì)土地。
而對于城市而言,隨著整體土地供應的減少,將在一定時間內(nèi)集中在基本面較好、庫存壓力較小的城市,這也就意味著房企在優(yōu)質(zhì)地塊上的競爭將更為激烈,城市間分化將更為明顯。
在購房者這一層面上,肖文曉則指出“去庫存”的核心在于直面市場問題,通過調(diào)整供需關(guān)系來穩(wěn)定市場預期!盁o論是從保交付、調(diào)結(jié)構(gòu)還是優(yōu)質(zhì)量的角度,這一政策對于置業(yè)者而言都是利好!毙の臅员硎,雖然在去庫存的過程中有可能產(chǎn)生一定幅度的市場波動,但從中長期角度而言,將有利于房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展。
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4月廣州二手房成交微調(diào)
日前,廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會發(fā)布4月份成交數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示,受清明假期以及強對流天氣影響,2024年4月(統(tǒng)計周期為3月26日至4月25日),廣州市二手住宅網(wǎng)簽宗數(shù)和面積為9128宗和89.93萬平方米,環(huán)比小幅下降2.61%和3.78%。
其中,多個行政區(qū)網(wǎng)簽面積環(huán)比出現(xiàn)下調(diào),其中因?qū)W位房需求回落,越秀區(qū)降幅居前,達到17.13%;花都區(qū)和南沙區(qū)分別下降16.17%和12.57%;天河區(qū)、白云區(qū)、從化區(qū)和黃埔區(qū)下降幅度均在5%以內(nèi)。荔灣區(qū)、番禺區(qū)和增城區(qū)環(huán)比有所增長。
面積區(qū)間構(gòu)成方面,60㎡-90㎡所占比例環(huán)比繼續(xù)增長1.69個百分點至34.67%;120㎡-144㎡所占比例環(huán)比同樣有小幅增長,而60㎡以下和144㎡及以上所占比例逐月減少。
十大活躍板塊方面,多個板塊活躍程度環(huán)比有所提升,其中表現(xiàn)最為突出的是天河北板塊,網(wǎng)簽宗數(shù)環(huán)比增長20%,此外還有東曉南、西關(guān)、東山口和同和等板塊表現(xiàn)持續(xù)活躍。
十大活躍樓盤方面,各樓盤網(wǎng)簽宗數(shù)環(huán)比漲多跌少,其中中海譽城、實地常春藤、萬科尚城、科城山莊和萬科幸福譽等位于黃埔區(qū)的次新房源占據(jù)一半的席位,富力桃園、富力城花園和金碧花園環(huán)比表現(xiàn)亮眼。(廣州日報)