原標(biāo)題：存量房貸利率到底怎么調(diào)

9月29日晚間，中國人民銀行指導(dǎo)市場利率定價自律機(jī)制發(fā)布《關(guān)于批量調(diào)整存量房貸利率的倡議》（以下簡稱《倡議》）。

根據(jù)《倡議》，各商業(yè)銀行應(yīng)于2024年10月31日前統(tǒng)一對存量房貸(包括首套、二套及以上)利率實(shí)施批量調(diào)整，對于LPR基礎(chǔ)上加點(diǎn)幅度高于-30BP（基點(diǎn)）的存量房貸，將其加點(diǎn)幅度調(diào)整為不低于-30BP，且不低于所在城市目前執(zhí)行的新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率加點(diǎn)下限（如有）。

各銀行不晚于10月12日就要發(fā)布操作細(xì)則，及時回應(yīng)客戶關(guān)切。值得一提的是，去年存量房貸利率也曾進(jìn)行過一次統(tǒng)一批量調(diào)整，今年已是第二次。

為了從根本上解決新老房貸利差問題，央行同日發(fā)布公告，對現(xiàn)行房貸利率定價機(jī)制進(jìn)行優(yōu)化，允許借款人和銀行協(xié)商變更房貸利率在LPR基礎(chǔ)上的加點(diǎn)幅度，同時，取消房貸利率重定價周期最短為一年的限制。

什么時候調(diào)？

10月31日前統(tǒng)一批量調(diào)整

《倡議》提出，各商業(yè)銀行應(yīng)認(rèn)真落實(shí)倡議要求，抓緊制定實(shí)施方案，主要商業(yè)銀行原則上應(yīng)于倡議發(fā)布當(dāng)日對外發(fā)布公告，不晚于10月12日發(fā)布操作細(xì)則，及時回應(yīng)客戶關(guān)切。

各商業(yè)銀行原則上應(yīng)于2024年10月31日前統(tǒng)一對存量房貸(包括首套、二套及以上)利率實(shí)施批量調(diào)整，對于LPR基礎(chǔ)上加點(diǎn)幅度高于-30BP的存量房貸，將其加點(diǎn)幅度調(diào)整為不低于-30BP，且不低于所在城市目前執(zhí)行的新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率加點(diǎn)下限（如有）。

涉及哪些房貸？

所有存量房貸都涉及

《倡議》提出，各商業(yè)銀行應(yīng)盡快完成合同文本變更、系統(tǒng)改造等前期準(zhǔn)備工作，確保如期完成存量房貸利率調(diào)整相關(guān)工作。鼓勵商業(yè)銀行通過網(wǎng)上銀行、手機(jī)銀行等線上渠道“一鍵式操作”辦理，為借款人提供便利。

值得一提的是，去年的存量房貸利率批量下調(diào)涉及首套房貸和“二套轉(zhuǎn)首套”等客戶，利率更高的二套及二套以上的存量房貸并未涉及。這一次，首套、二套及以上存量房貸都可調(diào)整，去年已經(jīng)調(diào)整過加點(diǎn)幅度的存量房貸也包含在內(nèi)。

利率能降多少？

部分二套房貸有望降1%以上

此前，央行行長潘功勝9月24日在國新辦發(fā)布會上宣布，本次存量房貸利率調(diào)整將引導(dǎo)商業(yè)銀行將存量房貸利率降至新發(fā)放房貸利率附近，預(yù)計平均降幅在0.5個百分點(diǎn)左右。潘功勝當(dāng)時表示，之所以說是平均，因?yàn)橘J款在不同時期放的，不同時期、不同地區(qū)、不同銀行，發(fā)放的存量房貸利率水平不一樣，央行預(yù)測下降的幅度是一個預(yù)期的平均數(shù)。

今年5月17日，央行發(fā)布通知，取消全國層面首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。此后，除北京、上海、深圳外，全國其余城市均已取消房貸利率下限。根據(jù)《倡議》，此輪存量房貸利率批量調(diào)整后，大部分存量房貸的利率將降至LPR-30BP的水平，加點(diǎn)幅度本身已低于-30BP的存量房貸此次不會調(diào)整。

去年的批量下調(diào)中，絕大部分城市的存量首套房貸利率加點(diǎn)數(shù)已降至0，所以這次還能再降30BP。去年存量二套房貸沒有調(diào)整，而二套房貸的加點(diǎn)數(shù)本身就較高。本次調(diào)整后，存量二套房貸利率的加點(diǎn)也可降至-30BP，部分存量二套房貸有望下降100BP，也就是1%以上。

月供能降多少？

100萬元25年期大約降800元

潘功勝在國新辦發(fā)布會上指出，銀行下調(diào)存量房貸利率，有利于進(jìn)一步降低借款人房貸利息支出。預(yù)計這一項政策將惠及5000萬戶家庭，1.5億人口，平均每年減少家庭的利息支出總數(shù)大概1500億元左右，這有助于促進(jìn)擴(kuò)大消費(fèi)和投資，也有利于減少提前還貸行為，同時還可以壓縮違規(guī)置換存量房貸的空間，保護(hù)金融消費(fèi)者的合法權(quán)益，維護(hù)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，50個基點(diǎn)的降低，意味著每個存量房貸購房者100萬貸款30年月供減少大約280元左右，30年可以減少利息支出10萬元。

相較于本次調(diào)整，大部分存量房貸客戶在明年重定價后更能感受到降息的力度。

若2025年1月1日為重定價日，假設(shè)北京某借款人調(diào)整前的存量房貸利率為LPR+55BP，調(diào)整前為4.75%（4.2%+55BP），2024年10月31日批量調(diào)整后利率降至3.9%（4.2%-30BP），一次性下調(diào)85BP，2025年1月1日重定價日后將降至3.35%（3.65%-30BP，假定2024年10月LPR降為3.65%）。

不難看出，這個借款人2025年的貸款利率比2024年下調(diào)了140BP，其中85BP是本次批量調(diào)整帶來的，剩余55BP是這一年LPR的下行貢獻(xiàn)的。

以100萬元、25年期、等額本息還款的存量房貸為例，借款人的房貸利率從4.75%降至3.35%，粗略計算，此前月供約為5700元左右，調(diào)整后月供將減至4900元左右，大約下降800元，全年減少利息支出近萬元。（記者 程婕）