如果當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)動(dòng)力不足，土地供應(yīng)激增會(huì)導(dǎo)致未來幾年樓市供過于求的壓力加劇，前期漲得太快的房?jī)r(jià)很可能被修正；但如果該地區(qū)的市場(chǎng)需求仍然保持強(qiáng)勁增長(zhǎng)，即便土地供給明顯增加，新上市樓盤的面積迅速上升，但也能被購(gòu)房者消化，未來其房?jī)r(jià)就還會(huì)繼續(xù)創(chuàng)新高。
而一個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的增長(zhǎng)動(dòng)力大小，則取決于人口流向，人口流入的城市，房?jī)r(jià)上漲空間較大，人口流出地的房?jī)r(jià)則不具備上漲的前提。雖說過去十年，房產(chǎn)投資遵循“傻瓜邏輯”，不管在哪買，只要買了就是賺，但不可否認(rèn)，買在大城市的房子，的確比買在小城市的房產(chǎn)要漲得多。原因就在于大城市有更強(qiáng)的人口集聚能力，不論是自住需求還是投資需求，大城市的空間縱深都大于小城市。
如此一來，問題開始變得更清晰了——判斷未來幾年某地的房?jī)r(jià)是漲是跌，很大程度上要看該城市是在吸納新增人口，還是人口在流出。
城市發(fā)展的理論，以及國(guó)際的經(jīng)驗(yàn)均已表明，當(dāng)城鎮(zhèn)化率處于30%-50%，城鎮(zhèn)化是遍地開花的，農(nóng)村人口普遍流入城市，大城市和中小城市都在吸納流入人口，這一時(shí)期，各種規(guī)模的城市房?jī)r(jià)普漲，盡管漲幅大小有差異。但是，當(dāng)城鎮(zhèn)化率達(dá)到50%-70%階段，城市開始進(jìn)入“城市圈化”的發(fā)展階段，人口不再是籠統(tǒng)地從農(nóng)村涌入城市，而是圍繞區(qū)域核心城市呈塊狀分布，每一個(gè)城市圈都成為一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的人口流動(dòng)圈，區(qū)域核心城市開始吸納周邊中小城市的人口。相應(yīng)的，區(qū)域核心城市的房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，周邊小城市則因?yàn)槿丝诹鞒觯績(jī)r(jià)續(xù)漲的前提會(huì)被抽空。
具體看中國(guó)的情況。從統(tǒng)計(jì)數(shù)字上看，去年中國(guó)城鎮(zhèn)化率達(dá)到52.6%，理論上來說開始進(jìn)入城市圈的發(fā)展階段。從身邊的現(xiàn)實(shí)看，中三角經(jīng)濟(jì)區(qū)、成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)、遼大經(jīng)濟(jì)帶已陸續(xù)登場(chǎng)，雖說目前這些經(jīng)濟(jì)區(qū)還帶有政策主導(dǎo)的意味，但各區(qū)域都有自己的經(jīng)濟(jì)亮點(diǎn)。中三角經(jīng)濟(jì)區(qū)囊括鄂、湘、皖、贛，具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和長(zhǎng)江航運(yùn)資源優(yōu)勢(shì)，完全有可能助推長(zhǎng)江中游城市群進(jìn)入整合發(fā)展期。原先流向東部沿海的長(zhǎng)江中游地區(qū)人口，未來被中三角經(jīng)濟(jì)區(qū)捕獲的可能性很大。
作為中三角經(jīng)濟(jì)區(qū)的核心城市，武漢吸納該區(qū)域人口的能力較強(qiáng)，房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力較強(qiáng)勁。如果長(zhǎng)江中游城市群被定位為國(guó)家級(jí)城市群，武漢就會(huì)成為新的國(guó)家級(jí)中心城市，這也正是近幾年湖北力推周邊幾省區(qū)加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)合作的重要原因。今年年初以合肥為代表的“皖江城市帶”的加入，已經(jīng)讓武漢向這個(gè)夢(mèng)想又邁進(jìn)了一大步。
但需要注意的是，湖北省除武漢之外的其他城市，尤其是經(jīng)濟(jì)實(shí)力偏弱的三四線甚至更小的小城鎮(zhèn)，其人口流出的程度也很會(huì)加快。那些房?jī)r(jià)一度飛漲的小城市，短時(shí)間內(nèi)自身人口已經(jīng)無力釋放足夠的購(gòu)房需求，未來一段時(shí)期其房?jī)r(jià)將面臨不小的下行壓力。(河南商報(bào))