多家媒體、數(shù)據(jù)機構(gòu)報道顯示“金九銀十”期間房地產(chǎn)量價齊升,但事實果真如此嗎?在“地王”頻出之季,未來此地的樓價是面包價還是鉆石價?樓市大 熱,銀行信貸卻出現(xiàn)緊縮,難道真的出現(xiàn)“錢荒”了嗎?在高房價背后,國家對于房價的高漲、地王的頻出以及貨幣政策會進行哪些調(diào)整?新華網(wǎng)于10月17日舉辦了“房地產(chǎn)量價齊升的政策走向”論壇,現(xiàn)場四位嘉賓從數(shù)據(jù)、市場、經(jīng)濟、政策等角度多方位闡述了如今房地產(chǎn)的“百態(tài)人生”。
此次論壇的嘉賓包括中國人民銀行研究局研究員、上海財經(jīng)大學(xué)研究生導(dǎo)師鄒平座教授,東匯置地投資管理有限公司總裁劉東,亞豪房地產(chǎn)服務(wù)機構(gòu) 副總經(jīng)理高姍以及國家一級注冊建筑師曹一勇。論壇的開始,主持人請各位嘉賓對目前的房地產(chǎn)市場用一個詞概括,高姍認為是“熱”;鄒平座教授認為是“一線 熱,二、三線冷”;劉東認為:“說冷不冷、說熱不熱。”;曹一勇則表示可概括為“蓄勢待發(fā)”。
從數(shù)據(jù)看市場 是冷還是熱?
針對如今的市場走勢,高姍認為要從供需層面看市場。拿北京市場來講,從前三個季度的數(shù)據(jù)上看,13年的供應(yīng)量是超過12年供應(yīng)量的。12年 全年的供應(yīng)量是1300多套,13年前三個季度的供應(yīng)量已經(jīng)達到了900多套,總體而言會超越12年的供應(yīng)量。此外從存量上看,6萬套是一個警戒線,但從 7月開始已經(jīng)跌破6萬套了。存量上的衰減,表明供需是完全失衡的。因此,房價上漲的原因也是供需失衡所導(dǎo)致的。
劉東從高端市場角度出發(fā),他認為房產(chǎn)市場應(yīng)該將普通商品房和高端商品房分開看,今年上半年,1000萬以下的房子成交量是呈現(xiàn)上升趨勢的, 而1000萬以上的房子,也就是通常意義上的豪宅,成交量實際上是下降的。量價齊升應(yīng)該區(qū)別對待,豪宅的整體趨勢是成交量下降,但銷售額在上升。
高姍覺得現(xiàn)在網(wǎng)上的數(shù)據(jù)不具有參考價值,網(wǎng)上的成交價格僅是毛坯房的價格,而實際上如今“雙合同”制的暗箱操作,導(dǎo)致很多精裝修的價格也包括在住房款之中,但這部分數(shù)據(jù)并沒有在網(wǎng)上進行體現(xiàn)。
從開發(fā)商的角度而言,曹一勇認為,項目的兩極分化十分嚴重。在一線城市表現(xiàn)過熱,而在二、三線城市則是放緩的,而且開發(fā)商的壓力也很大。
多年調(diào)控 成敗各半
“多年的房地產(chǎn)調(diào)控,是一半成功一半失敗的”這是鄒平座教授對政府調(diào)控的結(jié)論,他認為從長期而言,房價還是要漲的,短期內(nèi)會出現(xiàn)波動。信貸 的緊縮源于銀行資金的收緊,銀行沒有有意打壓房地產(chǎn),但是在人民幣利率貸款市場化之后,貸款利率上浮。銀行的資金成本上升,銀行利率上浮至5—6%,比以 往高出20%—30%。所以很多城市的銀行停止了貸款業(yè)務(wù),利率出現(xiàn)上浮會使未來房地產(chǎn)市場出現(xiàn)較大的波動。
如今這根弦已經(jīng)繃緊,未來房地產(chǎn)整體形勢是否會出現(xiàn)掉頭,現(xiàn)在很難判斷。如果這種形式繼續(xù)下去,一線城市一旦出現(xiàn)價格回潮,中國的房地產(chǎn)會出現(xiàn)大的波動。當(dāng)然誰都不愿看到這樣的情況發(fā)生,因此在政策上要促進房地產(chǎn)業(yè)健康、穩(wěn)定、可持續(xù)的發(fā)展。
鄒平座認為中國的房地產(chǎn)在整體的價格結(jié)構(gòu)上問題比較大,在一線城市,價格上漲比較快,已經(jīng)超過了年初的目標,包括北京、上海。但是二、三線 城市,房地產(chǎn)商在苦苦煎熬。例如鄂爾多斯、溫州、貴陽都處于困境之中,難以突圍。如果需求方的形勢再次出現(xiàn)惡化,那么房地產(chǎn)的價格會出現(xiàn)一個短期的下跌。
改變產(chǎn)權(quán)所有制形式 保持經(jīng)濟增長
房產(chǎn)一直是我國經(jīng)濟的有力支柱,那么是否會出現(xiàn)為了拉動經(jīng)濟的增長而對房地產(chǎn)的政策有所放松呢?劉東認為,房地產(chǎn)的長效機制應(yīng)該分成三個級 別,包括保障房、普通住房以及高端住宅,保障房是用來保民生、普通住房用來平衡經(jīng)濟而高端住宅則是保增長的。鄒平座認為房地產(chǎn)在任何一個國家都是經(jīng)濟的風(fēng) 向標,我們應(yīng)該不斷地擴大內(nèi)需,對房地產(chǎn)的調(diào)控的目標是讓他們做精、做強、做好。改革開放20年來,國家沒有拋棄房地產(chǎn),但要讓房地產(chǎn)逐漸市場化,進行內(nèi) 部自主調(diào)控。