近期我的老領(lǐng)導(dǎo)潘石屹公開表達(dá)對住宅市場的悲觀看法，認(rèn)為中國的住宅市場就是泰坦尼克號，馬上就要撞到前面的冰山了。同時，常年看空的謝國忠先生也認(rèn)為即便出臺解除限購等救市政策，房地產(chǎn)市場也將一輪一輪緩慢下行，直至2017年觸底。當(dāng)然，市場中永遠(yuǎn)都不缺乏針鋒相對的觀點。任志強堅持認(rèn)為支撐房地產(chǎn)發(fā)展的基本要素并未根本改變，尤其是20年的城鎮(zhèn)化紅利以及人口紅利，所以房價總體應(yīng)該是穩(wěn)定的，甚至是略有增長。
每個人都有自己對市場的判斷，沒有絕對的正確或者錯誤。但從市場數(shù)據(jù)來看，客戶確實已進(jìn)入深度觀望期。今年4-5月份北京二手住宅的價格雖然跌幅不大，但成交量卻攔腰斬斷甚至更嚴(yán)重。很多朋友都來問我下一步市場會如何變化？尤其是一位計劃投資房產(chǎn)的朋友，他很糾結(jié)于當(dāng)前是不是底部的問題。
其實這個問題不難回答，對比是最好的分析工具。先看近期的幾次調(diào)整。2008年是一次，2011年是一次，兩次調(diào)整的原因是什么？恢復(fù)的動力是什么？這個過程的趨勢是什么？
2008年給我們的印象是什么呢？是房價的大幅度調(diào)整。產(chǎn)生的原因是經(jīng)濟波動，是次貸危機造成的。后來它很快恢復(fù)了，整個周期只有半年的時間，是什么原因?qū)е驴焖倩謴?fù)了呢？是四萬億貨幣的強刺激。結(jié)果是什么呢？如果形容這個過程，就是從恐慌到恐慌，從不敢買房、成交斷崖式下跌到快速恐慌的搶購，中間只有半年的時間�，F(xiàn)在再通過數(shù)據(jù)來回顧這一變化過程，市場呈現(xiàn)了明顯的 “V”型反轉(zhuǎn)。
2011年調(diào)整的原因是政府出臺了一系列打壓房地產(chǎn)的政策，致使房價出現(xiàn)了窄幅回調(diào)。但打壓政策僅持續(xù)了9個月的時間，并沒有長期堅持。市場很快被推了上去。是什么原因把它推上去了？動力來自哪里？當(dāng)然不是經(jīng)濟，也不是政府，而是需求，是貨幣，是金融推動它，是信貸推動它。為什么金融和信貸能推上去呢？因為在那個時候突然出現(xiàn)了一個熱門名詞，叫“影子銀行”。這一輪波動與上一次波動最大的不同是，以前是由外部原因造成的，這一次行業(yè)內(nèi)部發(fā)生了改變，供需關(guān)系發(fā)生了失衡。2011年雖然有限購、限貸、住宅去投資等不利因素，但由于需求強勁，供給又有限，房價最后還是快速上漲了。而現(xiàn)在需求是有的，但更多的是通過投資信托的管道流到了供給端，短時間內(nèi)造成供需的大逆轉(zhuǎn)，而且是快速的逆轉(zhuǎn)。再加上按揭政策的收緊，購房人陷入了觀望，而且是深度觀望。真實的市場需求存在，只不過源于人選擇性關(guān)注的本能，在市場恐慌時，人們會選擇性的關(guān)注負(fù)面消息，即便市場有利好的消息也不被留意。
如何判斷這一次的趨勢變化？不妨再梳理一下，動因是什么？動因肯定是信貸收縮，行業(yè)流動性出現(xiàn)了問題，會不會有支撐它的動力呢？前兩次一次是政府，一次是信貸，那么這一次會出現(xiàn)嗎？可能會，也可能不會。最終呈現(xiàn)的趨勢只有兩種。2008年是一個V型快速反轉(zhuǎn)，2011年是U型反轉(zhuǎn)。這一次也有兩種可能，一個是更大的V型，一個是更大的U型，時間長一點，尤其是底部偏長，我個人的判斷更傾向于U型，一個大U型。
從當(dāng)前的市場來看，慣性而言一定會下跌，但哪些房子會降價呢？我們可以通過“降價指數(shù)”的工具分析。第一、非核心區(qū)域的房價下跌可能性更大，核心區(qū)域仍將堅挺；第二、從產(chǎn)品的同質(zhì)化而言，同質(zhì)化競爭激烈的產(chǎn)品更容易降價；第三、品牌開發(fā)商在第四季度降價的可能性更大，年中上市房企下調(diào)銷售目標(biāo)的可能性極小，而且會選擇個別非核心區(qū)域的樓盤降價跑量。
總體而言，2014年的房地產(chǎn)不會變天但是看到“霧霾”的時間更多了。尤其是對于房企，過去處于“跑車模式”，穩(wěn)步上升的趨勢性紅利以及低資金成本的低油價時代已經(jīng)過去，過去只要踩住油門往前沖即可�，F(xiàn)在路況發(fā)生了變化，進(jìn)入了坑坑洼洼、破舊不堪的山地路，這就要求開發(fā)商從“跑車”變成“吉普車”，而吉普車的兩個車輪就是專業(yè)能力和金融支持。對于投資者而言，需要更多思考的不是如何抄底，因為市場的波動在未來將是常態(tài)，更值得關(guān)注的是“保險指數(shù)”，即如何找到好地段的、運營管理良好的資產(chǎn)。