十年時(shí)間，神州半島開發(fā)體量不足拿地總量的10%，為促銷售中信泰富違規(guī)建設(shè)4000畝高爾夫
中信泰富海南地產(chǎn)開發(fā)遇困
神州半島——海南省最大的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度緩慢。這是一個(gè)位于海南省�？谂c三亞之間的東海岸線上，規(guī)劃面積18平方公里(約2.7萬(wàn)畝)的巨無(wú)霸型項(xiàng)目，由香港中信泰富操盤開發(fā)。2005年，時(shí)任董事長(zhǎng)榮智健拍板與海南方面簽署了開發(fā)協(xié)議，并成為海南省“十二五”規(guī)劃重點(diǎn)小城鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目，據(jù)悉，還享受到相關(guān)優(yōu)惠政策。
值得注意的是，從拿地到建設(shè)，在將近十年的時(shí)間里，神州半島項(xiàng)目開發(fā)體量不足拿地項(xiàng)目總量的10%，造成大量土地閑置。為了拉動(dòng)銷售，中信泰富不惜違規(guī)建設(shè)一處占地4000畝的高爾夫球場(chǎng)作為配套。除此之外，中信泰富還引入了兩個(gè)合作伙伴一起開發(fā)，一個(gè)是保利地產(chǎn)，另一個(gè)則是香港隆源控股有限公司(以下簡(jiǎn)稱“隆源”)。
6年建設(shè)近10%
40℃的高溫下，神州半島顯得安靜至極。
2005年9月，中信泰富與萬(wàn)寧市政府簽署合作開發(fā)框架協(xié)議，利用10年時(shí)間開發(fā)神州半島。據(jù)相關(guān)資料顯示，該項(xiàng)目規(guī)劃范圍約38.43平方公里，計(jì)劃總投資100億元。中信泰富負(fù)責(zé)整個(gè)神州半島的規(guī)劃、道路平整、通水通電等基建設(shè)施，在完成基建后土地再交還當(dāng)?shù)卣僖怨_掛牌拍賣方式出售。
中信泰富一位人士告訴《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者：“項(xiàng)目真正建設(shè)時(shí)間是從2008年開始。然而，6年來(lái)，已開發(fā)的項(xiàng)目占拿地項(xiàng)目體量的僅有10%。換句話說(shuō)，建筑面積達(dá)400萬(wàn)平方米的總體項(xiàng)目，現(xiàn)在差不多只開發(fā)了大概60萬(wàn)平方米。而根據(jù)中信泰富已經(jīng)投入的資金額度來(lái)看，目前已經(jīng)差不多投資100多億元，而總投資大概需要200多億元�！�
據(jù)本報(bào)記者了解，這個(gè)項(xiàng)目北距�？�140公里，南距三亞110公里，總建筑面積約407萬(wàn)平方米。
“我們這一條街過去有6個(gè)餐廳，連剪頭發(fā)的都有”。神州半島置業(yè)顧問對(duì)于廖無(wú)人影的半島解釋說(shuō)：“在這里居住的很多都是頂級(jí)人士，他們想要的就是一種安靜�！�
在有關(guān)宣傳資料中，不難發(fā)現(xiàn)，神州半島規(guī)劃面積從38.43平方公里變?yōu)?4平方公里，后又“瘦身”至18平方公里。即使如此，神州半島依然被稱為“海南最大的旅游度假地產(chǎn)項(xiàng)目之一”。
除此以外，本報(bào)記者還發(fā)現(xiàn)，這個(gè)龐大的項(xiàng)目中還包括多個(gè)俱樂部：沙灘俱樂部、企業(yè)俱樂部、馬術(shù)俱樂部、游艇俱樂部。其中高爾夫俱樂部被稱之為亞洲最佳高爾夫球會(huì)，是“高爾夫愛好者的朝拜圣地”。
在神州半島18平方公里的項(xiàng)目中，分別有4個(gè)海灣，分別是命名為歡愉、豪情、閑逸和靜謐。分別主打家庭度假、自然養(yǎng)生和頂級(jí)私屬功能，其中后者正處于南海航村所在地，中信規(guī)劃將在這里設(shè)計(jì)建造幾座停機(jī)坪，供私家業(yè)主按照各自需求進(jìn)行訂制開發(fā)。
這是一處全部按照高端的豪宅去建造的高端度假勝地�！半娞菅蠓慷际请娞萑霊舻摹�。
高端豪宅也體現(xiàn)在價(jià)格上。地上兩層的獨(dú)棟別墅項(xiàng)目有3000棟，最小面積120平方米。最低售價(jià)每平方米2萬(wàn)元，而在半島之巔的密度只有0.3的獨(dú)棟別墅，每平方米售價(jià)高達(dá)10萬(wàn)元。
銷售人員告訴本報(bào)記者：“業(yè)主很穩(wěn)定，很多都是推薦自己的朋友來(lái)買，而且很多都是來(lái)買個(gè)兩三套這種的。”但是銷售數(shù)據(jù)顯示并不樂觀。神州半島全部建好之后，一共有11個(gè)小區(qū)，預(yù)計(jì)容納7萬(wàn)人。目前已建好8個(gè)小區(qū)，但僅入住一萬(wàn)多戶。
此外，置業(yè)顧問也告訴本報(bào)記者，該項(xiàng)目大約有50%至60%的客戶都是北京的，其中不乏中信集團(tuán)大客戶，而中信內(nèi)部是可以享受內(nèi)部員工價(jià)的。
神秘“隆源”
為了消化這個(gè)巨無(wú)霸型的大項(xiàng)目，中信泰富引入了兩個(gè)合作伙伴，一個(gè)是保利地產(chǎn)，另一個(gè)是隆源。
就在中信泰富神州半島售樓部對(duì)面，有一個(gè)它的孿生兄弟：在“神州半島”前面加上“隆源”兩字的銷售中心。置業(yè)顧問解釋是，神州半島整個(gè)項(xiàng)目中有一部分是榮智健所在的公司買下來(lái)的，而這個(gè)公司就是隆源。
據(jù)悉，隆源目前開發(fā)了君臨海和聽濤苑兩個(gè)小區(qū)，未來(lái)還有聽濤苑二期和一個(gè)尚未開發(fā)的名為山海居的200套獨(dú)棟別墅項(xiàng)目。
置業(yè)顧問告訴記者，隆源的樓盤所處位置非常好，精裝修，賣得很不錯(cuò)。現(xiàn)在還剩下幾十套尾房，從中拿出40套，打7折。均價(jià)是1.7萬(wàn)元，精裝修的房子。最小就是88平方米和108平方米的。
“因?yàn)楸容^低調(diào)，并沒有怎么宣傳。所以價(jià)格上有優(yōu)勢(shì)，而且隆源的規(guī)劃基本上都是跟著中信泰富做的，隆源所需要做的基本上只有建設(shè)小區(qū)本身，因?yàn)橄硎艿竭@些配套設(shè)施，我們的投資會(huì)少一些，所以基本上地價(jià)要比他們(中信泰富)低一些，裝修啊什么做得好一些�！鄙鲜鲋脴I(yè)顧問說(shuō)道。
有消息顯示，隆源取得的土地占地共約54萬(wàn)平方米，付出的資金不過約1.96億元人民幣，每平方米的樓面地價(jià)僅約700元。
值得一提的是，隆源的董事會(huì)主席是中信泰富的前任董事長(zhǎng)榮智健，而隆源拿地時(shí)距離榮智健從中信泰富董事長(zhǎng)離職不過兩個(gè)星期。
據(jù)了解，榮智健2009年4月8日因海外投資巨虧而辭去中信泰富董事局主席后，當(dāng)月的22日和29日，中信泰富與榮智健私人名下的耀星發(fā)展有限公司和帝港企業(yè)有限公司通過掛牌出讓方式分別獲得萬(wàn)寧市神州半島的多塊土地。
兩次土地出讓的12塊土地中，榮智健私人名下兩家公司獲得5塊住宅用地。剩余7塊土地分別由中信泰富屬下的4家全資子公司獲得。
除此之外，榮智健還持有超過一成的中信泰富股權(quán)，而榮智健長(zhǎng)子榮明杰至今仍是中信泰富的執(zhí)行董事。
隆源公司一位員工告訴本報(bào)記者，榮智健本人很少來(lái)看項(xiàng)目。“倒是他的小兒子榮明棣——隆源公司的法人代表，大概每個(gè)月會(huì)來(lái)一次�！�
從某方面來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷使得神州半島的銷售量和開發(fā)進(jìn)度更加遲緩，不過相比之下，在神州半島這個(gè)項(xiàng)目中，隆源憑借較低的價(jià)格走得極為輕快。
一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士告訴本報(bào)記者，在神州半島的海灣處，原本規(guī)劃是中信泰富和隆源兩家在做。后來(lái)也是因?yàn)樗麄?和保利)比較好的關(guān)系，就讓給了保利做。
“保利在海南的項(xiàng)目是很少的，只有在三亞有一個(gè)很小的項(xiàng)目，說(shuō)可以來(lái)這邊做個(gè)游艇碼頭，保利來(lái)考察，感覺不錯(cuò)，就在這里做了一個(gè)碼頭�！鄙鲜鰞�(nèi)部人士向記者透露道。
建球場(chǎng)只為促銷別墅
然而，為了更好地銷售房子，中信泰富興建了包括企業(yè)家俱樂部、中信管理學(xué)院等多個(gè)配套物業(yè)，但是對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)，最重要的配套設(shè)施是一個(gè)有著41洞的海上高爾夫球場(chǎng)。更為甚者的是，在“后來(lái)者”保利地產(chǎn)的各種宣傳廣告上，也均以其作為一個(gè)重要賣點(diǎn)。
本報(bào)記者以前來(lái)辦理會(huì)員卡的身份來(lái)到毗鄰海岸線的神州半島高爾夫球場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)這是一個(gè)占地面積驚人的高爾夫球場(chǎng)：長(zhǎng)6.5公里，足足占地4000畝。包括5洞練習(xí)場(chǎng)在內(nèi)，總共41洞，規(guī)模在中國(guó)排第二名，全球排名50位。
更為重要的是，對(duì)于這個(gè)大型的高爾夫球場(chǎng)為此支付的維護(hù)成本而言，也是驚人的。高爾夫球場(chǎng)的工作人員告訴本報(bào)記者，高爾夫球場(chǎng)每天都需要澆水，而整個(gè)球場(chǎng)共有200多個(gè)噴灌設(shè)施，抽取地下水進(jìn)行澆灌，每天澆水兩次，每天總共澆水8個(gè)小時(shí)。除了噴灌設(shè)施之外，還有許多人工手拿水管對(duì)噴灌設(shè)施未能覆蓋的地方進(jìn)行澆灌。
“我的工作就是每天站在太陽(yáng)底下手拿水管澆水，每天工作8小時(shí)。我所在的景觀部總共有100多人，兩個(gè)人一個(gè)小組，每個(gè)工作崗位都需要澆水。”一位帶著寬斗笠的工作人員對(duì)本報(bào)記者說(shuō)道。
與此同時(shí)，也有工作人員透露，光草坪部就需要幾十個(gè)人進(jìn)行維護(hù)。而除了草坪部和景觀部外，這個(gè)高爾夫球場(chǎng)還有后勤部、育林部、保安部等多部門。
但是，大型的投入與實(shí)際引來(lái)的顧客卻成反比。本報(bào)記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，在炎熱的天氣下，這個(gè)高爾夫球場(chǎng)鮮有人出現(xiàn)，但是維護(hù)人員卻并不能減少，必須每天堅(jiān)持維護(hù)，投入大量維護(hù)資金才能讓這個(gè)高爾夫球場(chǎng)繼續(xù)保持正常運(yùn)營(yíng)。而這個(gè)高爾夫球場(chǎng)存在的價(jià)值就是為了拉動(dòng)房子銷售。
與維護(hù)草坪所必須的澆水之外，草坪還需要每個(gè)月進(jìn)行打藥�！坝袝r(shí)個(gè)把月需要打一次，有時(shí)一個(gè)月打三次。不打藥，就會(huì)死去。這個(gè)工作人員指著幾株葉子掉落的植物說(shuō)，你看這樣就是因?yàn)闆]有打藥�！�
“我們這兒辦理的高爾夫球場(chǎng)會(huì)員就是為了促進(jìn)賣房，這個(gè)高爾夫球場(chǎng)只針對(duì)買房業(yè)主贈(zèng)送。”6月中旬，神州高爾夫球場(chǎng)一位工作人員告訴本報(bào)記者，“購(gòu)買房子價(jià)值在600萬(wàn)元以上者，會(huì)贈(zèng)送一張終身制白金卡。允許最多帶三個(gè)嘉賓，但每個(gè)嘉賓需要繳納650元的特惠價(jià)格�！�
球場(chǎng)工作人員稱，這個(gè)建成于2010年的高爾夫球場(chǎng)，是為了配合周邊高端住宅而建設(shè)。但是神州半島的房子已經(jīng)“開發(fā)很久了，一直處于正在開發(fā)狀態(tài)”。
本報(bào)記者無(wú)法查詢到該高爾夫球場(chǎng)擁有合法的建設(shè)手續(xù)。截至發(fā)稿，中信泰富方面未能就高爾夫球場(chǎng)是否有合法手續(xù)等問題進(jìn)行回應(yīng)。
而萬(wàn)寧市政府國(guó)土局則表示：“問題正在解決中，不方便予以解答�！�