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    限購(gòu)“松綁”是不是房地產(chǎn)市場(chǎng)的“強(qiáng)心針”

    限購(gòu)“松綁”是不是房地產(chǎn)市場(chǎng)的“強(qiáng)心針”

    2014-09-30 06:37:00

    來(lái)源:中國(guó)青年報(bào)

      珠海市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局近日在官網(wǎng)發(fā)布文件,取消樓市限購(gòu)政策。至此,全國(guó)已有41個(gè)城市陸續(xù)取消樓市限購(gòu),原來(lái)46個(gè)限購(gòu)城市中目前僅剩北京、上海、廣州、深圳和三亞5個(gè)城市仍在堅(jiān)持限購(gòu)。數(shù)據(jù)顯示,北上廣深四大城市已經(jīng)連續(xù)7個(gè)月供大于求,整體庫(kù)存一再達(dá)到歷史高點(diǎn)。業(yè)內(nèi)專(zhuān)家認(rèn)為,未來(lái)樓市傾向于“去行政化”的市場(chǎng)自我調(diào)節(jié)。在絕大部分限購(gòu)城市已經(jīng)取消、放松限購(gòu)政策的前提下,一線城市限購(gòu)政策短期內(nèi)雖然不會(huì)取消,但是退出只是時(shí)間問(wèn)題(經(jīng)濟(jì)參考報(bào)9月29日)。

      在一次次的試探、否認(rèn)、叫停、暗松之后,影響中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)多年的限購(gòu)政策,正在逐步淡出。此前,有消息稱(chēng),除北上廣深之外,其他城市的限購(gòu)政策可以自行調(diào)節(jié),尤其是庫(kù)存過(guò)大的地方。

      此前,南寧市房產(chǎn)局出臺(tái)相關(guān)政策,從4月25日起,廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)的北海、防城港、欽州、玉林、崇左市戶籍居民家庭可參照南寧市戶籍居民家庭政策在南寧市購(gòu)房。這一政策被房地產(chǎn)行業(yè)向外解讀為“救市第一槍”。然而,南寧市房產(chǎn)局很快出聲稱(chēng),這只是推動(dòng)北部灣同城化的舉措之一。但連房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士都不認(rèn)為這一舉措能夠在多大程度上形成“松綁刺激效應(yīng)”。

      除直接松綁限購(gòu)?fù)猓恍┏鞘羞通過(guò)稅費(fèi)減免、資金補(bǔ)貼、信貸放松等方式,來(lái)刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的購(gòu)買(mǎi)力。市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷影響房企土地購(gòu)置,對(duì)許多依賴(lài)土地財(cái)政的地方政府來(lái)說(shuō),將明顯影響地方政府的財(cái)政收入,這也為地方政府出臺(tái)“救市”政策提供動(dòng)力。部分城市紛紛開(kāi)始“松綁”樓市?紤]到高層此前明確的分類(lèi)調(diào)控原則,只要不觸及底線,根據(jù)自身城市情況進(jìn)行的微調(diào)或在官方容忍范圍之內(nèi)。但此前限購(gòu)政策在許多二三線城市執(zhí)行并不嚴(yán)格,略微放松對(duì)市場(chǎng)的刺激作用也相對(duì)有限。目前,信貸的縮緊進(jìn)一步加劇了房企的困難,尤其是偏緊的信貸對(duì)于房地產(chǎn)需求的抑制作用十分明顯。

      中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的降溫已經(jīng)成為不爭(zhēng)的事實(shí)。專(zhuān)家指出,2014年樓市明顯出現(xiàn)了和2013年不一樣的變化,在2013年出現(xiàn)的市場(chǎng)分化逐漸演變?yōu)槭袌?chǎng)的全線放緩。包括大中小開(kāi)發(fā)商在內(nèi)的房企降價(jià)和優(yōu)惠促銷(xiāo)等活動(dòng)已經(jīng)呈現(xiàn)全面鋪開(kāi)之勢(shì),更引起業(yè)界緊張的是,今年以來(lái),中小房企資金鏈斷裂乃至倒閉的情況已在多地出現(xiàn)。一些人士預(yù)測(cè)稱(chēng),在供需變化、融資渠道收縮等形勢(shì)下,房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)觸到“天花板”,而房企或?qū)⒚媾R更為嚴(yán)峻的生存危機(jī)。

      在這種形勢(shì)下,房企對(duì)于政府再次出手“救市”的呼聲日趨高漲。今年高層提出的房地產(chǎn)市場(chǎng)分類(lèi)調(diào)控的核心就是地方能夠根據(jù)自己城市的情況,制定符合市場(chǎng)和本地實(shí)際的差異化政策。地方政府的調(diào)控思路不能只是單一地松綁或者收緊,而應(yīng)該全面綜合地考慮市場(chǎng)狀況,既要支持剛性需求購(gòu)房者,也要確保市場(chǎng)穩(wěn)定。目前放松限購(gòu)的效果非常小。在樓市成交整體低迷的背景下,信貸政策似乎一直沒(méi)有松動(dòng)的跡象,反而出現(xiàn)了停貸、利率上浮等跡象。此外,經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下行壓力依然存在。房地產(chǎn)的投資值未能得到釋放,大范圍的投機(jī)性購(gòu)房不會(huì)出現(xiàn)。

      中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為,現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商降價(jià)主要有三方面原因,首先是信貸緊張,其次是庫(kù)存壓力大,三是預(yù)期變了。而信貸是最關(guān)鍵因素,今年就算全面放開(kāi)限購(gòu),如果信貸依然收緊,市場(chǎng)依然會(huì)降溫。今年的《政府工作報(bào)告》首度未提房?jī)r(jià)調(diào)控,取而代之的是針對(duì)不同城市情況分類(lèi)調(diào)控。從已公布的“松綁”路線來(lái)看,購(gòu)房資格中戶籍放松和限購(gòu)范圍松動(dòng)都是限購(gòu)政策調(diào)整的手段。但有業(yè)內(nèi)人士表示,放開(kāi)限購(gòu)對(duì)市場(chǎng)的影響力或許并沒(méi)有想象中那么大,尤其是一二線城市樓價(jià)已經(jīng)相當(dāng)高了,貸款不能放開(kāi)對(duì)購(gòu)買(mǎi)力的釋放作用就會(huì)打折扣,因此后市如何或許確實(shí)還要觀望一陣才更清晰。

      目前問(wèn)題是一些城市商品住房成交量?jī)r(jià)齊跌,可售房源處于歷史高位,而且消費(fèi)者出于“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的心理,越加遠(yuǎn)離樓市。如果像業(yè)內(nèi)人士所擔(dān)心的,放開(kāi)限購(gòu)還是沒(méi)人買(mǎi),怎么辦?不僅如此,如果放開(kāi)限購(gòu),甚至是放開(kāi)限貸,投資性與投機(jī)性購(gòu)房潮卷土重來(lái),“炒房團(tuán)”放虎歸山成“還鄉(xiāng)團(tuán)”,房地產(chǎn)調(diào)控豈非前功盡棄?現(xiàn)在房?jī)r(jià)剛有所下降,普通老百姓從中看到了希望。如果“救市之槍”頻頻打響,會(huì)不會(huì)令有剛性購(gòu)房需求的中低收入者很受傷?

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