股市驚魂一周后，我們來講講樓市的故事
股市跌宕起伏，樓市卻一路走高。
6月全國100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格環(huán)比上漲0.56%，漲幅較5月進(jìn)一步擴(kuò)大。在北京，6月新房、二手房市場也繼續(xù)升溫，新建純商品房市場住宅成交套數(shù)更是創(chuàng)下2013年10月以來新高。樓市回暖的跡象愈發(fā)明顯，投資客的身影開始重現(xiàn)。不過，業(yè)內(nèi)對(duì)于樓市的走勢卻存在不同的看法。
全國多個(gè)城市樓市回暖，北京更是表現(xiàn)不俗。據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)，扣除保障房、自住房后，6月北京新建純商品住宅成交6517套，環(huán)比上漲26.1%，同比上漲85.9%，創(chuàng)下21個(gè)月以來的最高值；成交均價(jià)為29828元/平方米，環(huán)比上月上漲3.3%，同比上漲11.4%。二手房市場成交也再創(chuàng)年內(nèi)新高，6月北京市二手住宅成交均價(jià)為34606元/平方米，環(huán)比下降3.7%，同比去年上漲3.8%。
隨著房產(chǎn)新政出臺(tái)、銀行信貸放松、降息降準(zhǔn)等多重利好的刺激，樓市熱風(fēng)撲面而來。經(jīng)歷過2014年的調(diào)整，在多數(shù)專家對(duì)今年樓市唱多的情形下，投資客已開始嶄露頭角。
“前段時(shí)間在武漢買了一套房，現(xiàn)在每平方米已經(jīng)漲了4000元左右，打算再進(jìn)軍杭州�！边@并不是個(gè)案，北京晨報(bào)記者了解到，溫州炒房太太團(tuán)已經(jīng)出沒，并開始悄然四處下單。同時(shí)，在日元大幅貶值及2020年奧運(yùn)會(huì)的利好下，日本樓市也成為投資客的目標(biāo)。
自6月中旬以來，股市從5100點(diǎn)的高位下跌到3400點(diǎn)。當(dāng)股市低迷時(shí)，大量資金會(huì)流向樓市，形成“蹺蹺板”式的背離嗎？業(yè)界出現(xiàn)了兩種不同的觀點(diǎn)。易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱認(rèn)為，股市和樓市都需要進(jìn)行價(jià)值重估，短期來看，股市、樓市的空頭力量大于多頭，7月對(duì)股市和樓市而言都不是旺季。而亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓則表示，在股市震蕩、理財(cái)產(chǎn)品收益降低、銀行存款利率降低等多種因素的影響下，第三季度樓市將比第二季度更好。
一個(gè)高校女教師的炒房之路
從武漢到杭州
“消息不停響，手機(jī)一天要充好幾回電�！卑残〗惚г怪约何⑿爬锬菐讉�(gè)地產(chǎn)群討論太過熱烈，成了“電量殺手”。“但是，在這里也能看到不少‘消息’。有時(shí)候還有人向我取經(jīng)，我才意識(shí)到自己也成了‘炒樓客’”。
工薪階層的“奢侈愛好”
30歲出頭的安小姐并不是“土豪”，而是名副其實(shí)的工薪族。她和老公都在北京一所大學(xué)工作，年收入加起來20萬元左右。但在過去一年里，她有了一個(gè)別人眼中頗為奢侈的新愛好——投資房產(chǎn)。
安小姐的第一筆投資在武漢�！翱們r(jià)75萬，首付22萬，均價(jià)每平方米1.1萬左右。是武漢東湖高新區(qū)的一個(gè)樓盤，離華中科技大學(xué)走路只要幾分鐘�！卑残〗愀嬖V北京晨報(bào)記者，在當(dāng)?shù)�，這套70多平方米的房子租金可以達(dá)到2600元到2800元，“幾乎可以抵消每月3200元的房貸，對(duì)我們的生活沒有什么負(fù)擔(dān)�！�
安小姐說，自己和老公都是北方人，未來也沒有到武漢居住的計(jì)劃，買這套房完全是為投資。簡單裝修后就租出去，等價(jià)格漲上去再賣掉�！斑@套房是今年4月交的定金，9月再開盤的精裝修均價(jià)可能就要漲到每平方米1.4萬了�！�
去了3次就交了首付
安小姐告訴北京晨報(bào)記者，在操作上，異地買房并沒有想象中那么復(fù)雜。從去武漢實(shí)地考察到付定金，交齊首付、辦妥貸款，安小姐只去了3次。“坐高鐵5個(gè)多小時(shí)就到了，挺方便�！�
不過，安小姐也表示，畢竟投資房產(chǎn)是大事，不能腦袋一熱，也不能只憑自己的喜好。“有人出去旅游，看到很喜歡的地方，當(dāng)?shù)胤績r(jià)又很便宜，就沖動(dòng)地買了房。投資可不能只講這些�！�
安小姐說，自己一開始是從身邊炒房的一位溫州太太那里了解到武漢樓市熱的信息。此后又做了很多“功課”。比如，通過媒體新聞了解當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展戰(zhàn)略，泡在中介公司網(wǎng)站、網(wǎng)絡(luò)論壇等了解市場的基本情況。
“在國家要發(fā)展的5個(gè)城市群里，武漢是長江中游城市群的核心城市，但武漢的房價(jià)在大城市中一直偏低。加上武漢是僅次于北京高校最多的城市，青年人口和流動(dòng)性人口偏多。高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)又有大量創(chuàng)業(yè)公司，出租市場是可以保證的。”
每到一個(gè)城市都去中介聊天
去年年底，股市一路飆漲的時(shí)候，安小姐也拿出3萬現(xiàn)金入了市。不過，安小姐一直認(rèn)為資金放在股市風(fēng)險(xiǎn)較大，因此沒有再多投入。相較之下，理財(cái)收益又太低�！艾F(xiàn)在，老百姓投資的渠道不多，樓市投資相對(duì)穩(wěn)定，尤其是一二線城市，其實(shí)可以作為家庭資產(chǎn)配置的一部分�！�
現(xiàn)在，安小姐每到一個(gè)城市出差、旅游，都會(huì)到當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)中介坐一會(huì)，聊聊天，了解一下當(dāng)?shù)氐臉鞘星闆r。她還總結(jié)出自己的一套經(jīng)驗(yàn)，比如，“對(duì)于投資而言，二手房市場數(shù)據(jù)更有價(jià)值；要綜合考察城市發(fā)展規(guī)劃、流入人口、產(chǎn)業(yè)支撐；不在旅游勝地買房等。”
最近，安小姐的溫州朋友轉(zhuǎn)戰(zhàn)杭州，安小姐也躍躍欲試�！昂贾莘績r(jià)已經(jīng)停滯了很長時(shí)間�！彼f自己已經(jīng)開始計(jì)劃起暑假的杭州游了。(劉映花)
■分析
溫州炒房客卷土重來，新泡沫開吹了？
去年樓市驟然降溫，在三四線市場潰退的溫州炒房團(tuán)似乎突然消失在人們的視野。然而，就像樓市興衰的“晴雨表”，今年3月底以來，國家房地產(chǎn)政策持續(xù)利好，不少溫州炒房客們也活躍起來。
今年以來，一線城市成為溫州太太們的主攻目標(biāo)。媒體上，溫州炒房者1人搶下8套北京學(xué)區(qū)房、溫州買家一口氣購買廣州某公寓6層合計(jì)150套單位等等消息不斷。北京、上海、深圳、廣州等一線城市都受到青睞。
市場預(yù)測，炒房團(tuán)復(fù)活暗示流動(dòng)性或許會(huì)流入樓市，樓市可能又將面臨新一輪“泡沫化”。不過，也有業(yè)內(nèi)人士表示，在股市分流和樓市整體供大于求等因素影響下，卷土重來的溫州炒房團(tuán)“殺傷力”可能已經(jīng)大不如前。
2011年溫州民間借貸危機(jī)后，溫州資本至今尚未恢復(fù)元?dú)猓罅棵耖g資本或貸款仍被套在房地產(chǎn)領(lǐng)域。據(jù)統(tǒng)計(jì)，一季度溫州實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值863.7億元，同比增長6.9%，低于浙江的8.2%和全國的7%。溫州炒房團(tuán)或只能捂熱部分地區(qū)的房價(jià)。
亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓在接受北京晨報(bào)記者采訪時(shí)表示，一線城市仍實(shí)行限購政策，同時(shí)目前房價(jià)處于高位，投資客很難在短期內(nèi)獲得較大收益，“現(xiàn)在城市之間分化明顯，同一個(gè)城市不同區(qū)域也出現(xiàn)分化，高價(jià)入市，收益預(yù)期減弱，投資客可能需要對(duì)物業(yè)長期持有，包括政策變化等，都存在著風(fēng)險(xiǎn)�！�(劉映花 楊奕)
■延伸
日本、中歐成海外置業(yè)新目標(biāo)
溫州炒房太太團(tuán)已經(jīng)開始四處下單，海外置業(yè)也逐漸升溫。繼美國、加拿大、澳大利亞之后，海外置業(yè)又有了新目標(biāo)：日本和中歐。有媒體報(bào)道，在中國炒房團(tuán)的攻勢下，日本公寓價(jià)格已經(jīng)上升至90年代以來的最高水平，比過去兩年提高了11%。專家提醒，海外置業(yè)風(fēng)險(xiǎn)頗多，投資須謹(jǐn)慎。
從房價(jià)本身看，從2008年金融危機(jī)以來，日本東京的房價(jià)上漲幅度小于紐約、倫敦等地，目前東京房價(jià)仍低于全球其他主要城市。根據(jù)4月日本不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究所的調(diào)查顯示，一套三居室公寓的平均價(jià)格在東京的價(jià)格大約為43萬美元。
日元在兩年半的時(shí)間貶值41%，但與世界其他主要城市相比，其房地產(chǎn)投資收益卻較為可觀。根據(jù)萊坊發(fā)布的最新《全球豪宅租賃指數(shù)》報(bào)告顯示，東京豪宅租金年增長率達(dá)到8.1%，在全球豪宅租金排名指數(shù)中領(lǐng)先�！扒巴毡就顿Y，除貨幣政策影響外，還主要是受持續(xù)的經(jīng)濟(jì)情況改善所帶動(dòng)，今年首季度東京的國內(nèi)生產(chǎn)總值上升3.9%，是去年增加銷售稅以來表現(xiàn)最好的一個(gè)季度。2020年東京成為奧運(yùn)會(huì)舉辦城市，其加大了基礎(chǔ)設(shè)施支出，有助于帶動(dòng)今年房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)�！比R坊亞太區(qū)研究及咨詢部主管霍尼克表示。
除了日本外，最近也掀起中歐置業(yè)風(fēng)潮�！�18萬歐元就能獲取斯洛伐克身份�！盓CC集團(tuán)北京分公司總經(jīng)理馬宏圖向北京晨報(bào)記者透露，6月份以來，前往斯洛伐克的置業(yè)人群明顯增多，“從北京公司的成交數(shù)據(jù)來看，5月份前往斯洛伐克考察的有41人，成交了12套房源。6月考察人數(shù)增加到67人，成交量上升到19套。”據(jù)馬宏圖介紹，80%的投資客是為了獲取身份，主要目的在于孩子的教育，“中國人到了一個(gè)陌生的環(huán)境習(xí)慣抱團(tuán)，我們有一個(gè)客戶接連介紹了7位朋友到斯洛伐克置業(yè)�！�
不過，海外置業(yè)暗藏著風(fēng)險(xiǎn)�！耙紤]貨幣政策、稅收、監(jiān)管等多種因素。2008年以來，日本人口持續(xù)縮減，外來移民數(shù)量極少，除非扭轉(zhuǎn)這一趨勢，否則會(huì)影響日本的經(jīng)濟(jì)和住宅市場�！被裟峥苏f。馬宏圖也表示，置業(yè)前除了對(duì)當(dāng)?shù)氐姆煞ㄒ?guī)、房產(chǎn)政策等了解清楚外，對(duì)國際局勢也要做好風(fēng)控，“如現(xiàn)在在希臘置業(yè)的投資客就會(huì)感到棘手，建議置業(yè)者選擇正規(guī)的、有實(shí)力的中介�！�
85后買別墅躲過股市深V
一個(gè)月考察了北京周邊30多個(gè)項(xiàng)目
“回頭來看，很慶幸選擇了買房，才避免了股市的震蕩�！奔幢阋呀�(jīng)隔了半個(gè)月，85后白領(lǐng)溫然(化名)說起購房后的感受仍然興奮不已：正是因?yàn)樽约哼@個(gè)“一拍腦門”的購房決定，卻歪打正著地躲開了股市的深度調(diào)整。
為交首付高點(diǎn)拋股票
去年底才開始炒股的溫然顯然還是個(gè)新手，但卻成功地在高點(diǎn)將股票全部清倉，理由很簡單：要交新房的首付款。
“本來我在4500點(diǎn)的時(shí)候就已經(jīng)很警覺了，隨時(shí)準(zhǔn)備清倉�！睖厝粚�(duì)北京晨報(bào)記者說，股市到5000點(diǎn)的時(shí)候，正趕上新買的房子要交定金，于是她毫不猶豫地將股市里的資金全部取出，“盡管我投資的都是特別穩(wěn)健的大藍(lán)籌，但從去年年底到拋出，收益也翻了一番呢�！�
而5000點(diǎn)對(duì)于今年的牛市而言，卻是個(gè)難以逾越的門檻。溫然說，她總覺得股市還會(huì)上行，起初并沒著急將股票基金贖回，對(duì)此她有些懊惱：從交定金到交首付的短短幾天，半年來的投資收益就少了一半。
“不過我們剛交完首付，售樓員就收到旁邊一期樓盤的報(bào)價(jià)，同樣的房子每平方米漲了1000元。按照我們購買的面積，等于一下子又賺了20多萬�！睖厝缓軡M足地說。
京郊小別墅不少北京客
盡管溫然娘家在城內(nèi)有房產(chǎn)，但溫然表示，早在結(jié)婚時(shí)她和老公就想再買一套房，“公婆現(xiàn)在住在外地，兩人都是獨(dú)生子女，購房也是希望能夠?yàn)楦改葛B(yǎng)老早做打算�！倍衲暌詠�，不斷的中介賣房電話讓她察覺到，之前萎靡的樓市已經(jīng)開始觸底反彈，價(jià)格正處于洼地。
但是選擇怎樣的房子，卻讓溫然夫妻倆很頭疼：城里房價(jià)實(shí)在太高，且環(huán)境不好；而城外普通住房雖然便宜，但距離太遠(yuǎn)，將來無法方便照顧父母。一次偶然的機(jī)會(huì)，夫妻倆了解到在京冀交界處有不少別墅項(xiàng)目，不少二三百平方米的別墅僅有二環(huán)里一居室的價(jià)格。合適的價(jià)格讓他們開始瘋狂地尋找類似樓盤。
“環(huán)境很好，人口密度小，一般都在高速旁邊，因?yàn)榫┙蚣揭惑w化等因素，房子都有一定的升值空間。而且老人可以種花種菜，醫(yī)療、教學(xué)等都源于北京的優(yōu)等資源�！闭f起她考察的結(jié)果，溫然滔滔不絕，“跟我們一樣在周末看房的人很多，且每個(gè)樓盤都有簽單的人，不少購房者和我們一樣，是為給父母養(yǎng)老購房的80后北京客。”
競爭與坐地起價(jià)并存
從永清開始，溫然夫妻倆還去了固安、香河、大廠、武清、房山、懷來等地，一個(gè)月的時(shí)間，倆人一共考察了將近30個(gè)別墅項(xiàng)目。在看房時(shí)，溫然發(fā)現(xiàn)，房企之間的競爭與坐地起價(jià)并存。
“他們那個(gè)項(xiàng)目出了好多問題，而且價(jià)格還比我們這里貴。今天剛下調(diào)了價(jià)格，就是為了阻擊他們的項(xiàng)目開盤……”在固安看盤時(shí)，溫然遇上了個(gè)“說實(shí)話”的推銷員。
據(jù)溫然介紹，幾乎每個(gè)小鎮(zhèn)都有三五個(gè)別墅樓盤，每套面積通常在200平方米到400平方米。開車在這些地方慢行，就能看到無數(shù)的樓盤廣告牌和售樓處，還有路邊揮著小旗子和發(fā)放傳單的售樓員�！熬拖窬包c(diǎn)的農(nóng)家樂攬客一樣，上來攔車發(fā)廣告，然后為你指路去看盤�！�
不過，也有樓盤的態(tài)度十分傲嬌。溫然說，武清的一個(gè)樓盤，看房之前說好每平方米1.2萬元到1.5萬元，但是看完了之后，卻被告知已經(jīng)停盤不能購買，只能交錢排號(hào)�！颁N售還說，開盤價(jià)格未定，保守估計(jì)每平方米要2萬多�！痹究瓷狭朔孔拥臏厝活D時(shí)有一種被騙的感覺，生氣地一走了之。
■分析
股市暴跌，資金會(huì)搬家樓市嗎？
從投資的角度，股市和樓市是居民資金進(jìn)入的兩個(gè)主要渠道。股市走勢不明朗，是否會(huì)波及樓市的購買力，抑或各路資本和中小投資者會(huì)轉(zhuǎn)戰(zhàn)樓市？業(yè)內(nèi)卻出現(xiàn)了不同觀點(diǎn)。
“慢牛最有利于樓市，暴跌則會(huì)對(duì)樓市形成重大利空�！币拙又袊鴪�(zhí)行總裁丁祖昱認(rèn)為，暴跌會(huì)套牢部分準(zhǔn)備進(jìn)入樓市的資金，投資者原來的盈利一掃而空，購買力受到影響，“之前掃樓的大批客戶許多都是股市獲利群體，因?yàn)殄X來的太容易。更可怕的是，部分購房客戶把買房資金投入股市短線操作，不僅沒賺到錢，反而把血汗錢賠了進(jìn)去，買房首付款出現(xiàn)問題�！彼硎�，7月份的樓市并沒有想象中樂觀，房企要忘記二季度的火爆，客觀評(píng)估當(dāng)前市場。
亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓則認(rèn)為，資本市場的動(dòng)蕩，讓投資者對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)有了切身體會(huì)，會(huì)傾向于選擇更為穩(wěn)健的投資樓市，“雖然政府往股市注入5000億，但股市缺乏長期有力的政策支持，6月理財(cái)產(chǎn)品的收益率降低，黃金、保險(xiǎn)等都在下跌，把錢存在銀行就是負(fù)利率，投資收益點(diǎn)肯定會(huì)轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)市場，第三季度樓市的表現(xiàn)會(huì)比第二季度更好。并且我們得到消息，已經(jīng)有投資機(jī)構(gòu)、私募等開始進(jìn)入房地產(chǎn)市場�！�
■延伸
股市到樓市一步之遙
消失的大客戶
從股市中賺了錢買房子的人，在今年為數(shù)不少。但并不是所有人都跟溫然一樣如此幸運(yùn)。
6月15日以來，超過30萬億財(cái)富灰飛煙滅，因股市套牢而改變購房計(jì)劃的購房者也不在少數(shù)。
從買聯(lián)排東邊戶到中戶再到疊院
“我們東邊戶聯(lián)排算是較貴的戶型，王先生來的時(shí)候，指著最貴的一套說要全款購房�！笔蹣菃T韓曉告訴北京晨報(bào)記者，這位先生自曝從牛市中賺了不少錢，所以才想要買一套別墅，供周末或節(jié)日度假之用。當(dāng)時(shí)股市還是一片火熱，上證指數(shù)仍然直線上躥。
房子已經(jīng)定下，原本以為碰到了“大金主”的韓曉，沒過多久卻接到王先生的電話，電話那頭告訴韓曉，情況有變，聯(lián)排東邊戶買不起了，要看看相對(duì)便宜的聯(lián)排中戶�！澳莻�(gè)時(shí)候股市剛開始調(diào)整，也不知道他是不是重倉了創(chuàng)業(yè)板，但的確說是因?yàn)楣墒写蟮彿抠Y金不夠了�！倍n曉所銷售的樓盤，東邊戶與中戶至少相差50萬元。
這次仍然不是王先生最后的購房決定。韓曉說，幾天后他再次接到王先生電話：“股市繼續(xù)下跌，中戶就算了，還是看看更便宜一點(diǎn)的疊院吧。”而疊院與中戶的價(jià)格，又相差了至少50萬元。
“股市和樓市，只有一步之遙�！表n曉感嘆道，但這樣的一步之遙卻始終未能讓他將這筆生意進(jìn)行到底，“即便他說了來看疊院，但直到現(xiàn)在都杳無音信，恐怕他已經(jīng)被深深套牢了。”
網(wǎng)上掛出“股市賠錢急售”房源
“最近接待了一位客戶，本來計(jì)劃是付六成首付，誰知道股市出現(xiàn)暴跌被套，前兩天來說改計(jì)劃了，要提高貸款額度。”朝陽北路的一位鏈家經(jīng)紀(jì)人向北京晨報(bào)記者透露，目前尚未發(fā)現(xiàn)有違約的情況，但已經(jīng)有少數(shù)購房者對(duì)購房預(yù)算做出調(diào)整，“有兩位客戶已經(jīng)有購房意向，但首付在股市里，現(xiàn)在說不買了。”
購房者計(jì)劃改變，業(yè)主也打出“股市賠了要變現(xiàn)，低價(jià)拋售房產(chǎn)”的旗號(hào)。在某二手房交易平臺(tái)上，掛出數(shù)套“因股市被套急售”的房源。北京晨報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，有些房源的掛牌價(jià)與同小區(qū)類似戶型報(bào)價(jià)相比，單套降價(jià)幅度達(dá)到數(shù)十萬元。以四惠地鐵站附近的一套69平方米的房源為例，一業(yè)主以“股市賠錢急售”的名義掛出300萬元的價(jià)格，而該小區(qū)一套74平方米的房源售價(jià)則為360萬元。