近一段時間以來，我國房地產(chǎn)市場價格出現(xiàn)了一定程度的波動，在部分城市、部分區(qū)域，房價波動幅度還較大。值得注意的是，看似矛盾的“房地產(chǎn)泡沫論”和“房地產(chǎn)崩盤論”，同時在此輪行情中滋長、發(fā)酵、蔓延。房價一漲，就稱“有泡沫”；房價一跌，就呼“要崩盤”。類似言論，以自媒體平臺尤甚。筆者以為，脫離房地產(chǎn)的市場規(guī)律、政策背景和消費預期，臉譜化地看待房價短期漲跌，恐失公允。

　　世界上沒有只漲不跌的市場，也沒有只跌不漲的買賣。承載著消費、投資、民生等多種屬性的房地產(chǎn)市場，沉浮起落是市場規(guī)律使然。倘若過于糾結(jié)短期房價漲跌、波動，缺乏對房價長期性、趨勢性、規(guī)律性的理性預期，就會糾纏于一時、一域的得失，難以窺見整個市場的全貌，也難以得出全面結(jié)論，進而作出正確決策。

　　有形的漲跌，是無形的市場規(guī)律運行的結(jié)果。當前，一、二線和三、四線城市的房地產(chǎn)市場，可謂幾家歡喜幾家愁。其間，供求關(guān)系的變遷在很大程度上左右著房價。一、二線城市由于土地稀缺、房屋稀缺，特別是個別地段的學區(qū)房、小戶型資源稀缺，更是一房難求，剛性需求和改善型需求給房價上行注入了動力。反觀三、四線城市，由于前期一擁而上的房地產(chǎn)項目提供了豐沛的存量，在房地產(chǎn)市場低迷的預期下，需求端發(fā)力不足，使得三、四線城市房價整體低位運行。但這也是對前期市場過熱的正�；卣{(diào)。倘若以三、四線城市房價為錨定，由此判斷一、二線城市房價有泡沫，又或者，以一、二線城市成交量為標準，由此推斷三、四線城市房市要崩盤，都是不可取的。

　　表層的漲跌，是深層的政府分類調(diào)控的反映。房地產(chǎn)市場不是鐵板一塊，政府調(diào)控手段也日益多元。近年來，從中央到地方的政府和部門，堅持分類調(diào)控、因地施策，突出政策調(diào)整的針對性、差異化。給那些房價高企的一、二線城市吃“退燒藥”，調(diào)控重點放在防止房價過快上漲上，通過采取限購措施、增加購房成本、提高保障房供應等手段，降低房價大漲預期。給那些房價下行壓力較大的三、四線城市打“預防針”，采取嚴格控制土地供應、積極回購存量商品房等措施，確保房地產(chǎn)市場穩(wěn)定。從近一段時間的70個大中城市房價運行軌跡來看，個性化的分類調(diào)控正在發(fā)揮作用。

　　客觀的漲跌，是主觀的消費心理分化的必然。有人的地方就有市場，有市場的地方就有預期。而預期，正是影響價格走向的重要因素。經(jīng)過數(shù)年的深度調(diào)整、轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)市場參與者的消費預期也在逐步分化。熱點城市、熱點區(qū)域的購房者，部分人從心理上認為其所在區(qū)域的房價已調(diào)整到位，在限購政策松綁、購房成本降低，及行政規(guī)劃政策的激勵下，不再一味持幣觀望。偏冷城市或區(qū)域的購房者，從此前認定房價只漲不跌的恐慌中冷靜下來，也不再盲目貸款消費。分化的心理造就了分化的市場，體現(xiàn)在價格上就是房價的漲跌不一。

　　風物長宜放眼量。只有跳出短期房價波動，才能更加清晰地掌握房地產(chǎn)市場的脈絡和趨勢，隨勢而動，趁勢而為。如果將房地產(chǎn)市場放在中國經(jīng)濟宏觀環(huán)境下，就不難發(fā)現(xiàn)，中國離“2030年城鎮(zhèn)化率達70%”的目標仍有相當長一段路要走，房地產(chǎn)在其間仍需大有作為；經(jīng)濟新常態(tài)之下，房地產(chǎn)作為一個關(guān)聯(lián)度高、涉及面廣、帶動力強的產(chǎn)業(yè)，在其間仍具有較大發(fā)展空間。而如果將房地產(chǎn)市場放在民生改善的微觀背景之下，也不難發(fā)現(xiàn)，當前大量剛性需求和改善型需求依舊十分旺盛……可以說，房地產(chǎn)市場在相當長一段時間內(nèi)，仍將處于上升時期，不存在所謂“崩盤”之憂。

　　當然，這并不是說房價會隨著市場的繁榮而一路走高。隨著宏觀調(diào)控政策的科學高效，房地產(chǎn)自身調(diào)整步伐的深入持續(xù)，消費者消費心態(tài)的理性成熟，房價已不再具備暴漲的條件，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)也正逐步作別黃金時代，迎來更加理性、成熟的新階段。中國經(jīng)濟新常態(tài)的重要內(nèi)涵之一，便是實現(xiàn)有質(zhì)量的增長，房地產(chǎn)行業(yè)同樣也不能例外。

　　二看——

　　回暖穩(wěn)增長

　　近日，國家統(tǒng)計局發(fā)布70個大中城市住宅銷售價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)，6月份70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比上漲的城市分別有27個和42個，分別比上月增加7個和5個。

　　房地產(chǎn)市場量價齊增、庫存下行的態(tài)勢表明，隨著中央特別是各地一系列利好政策的刺激，市場需求持續(xù)釋放，市場成交逐步回升，樓市逐步回暖趨勢基本確立。在當前經(jīng)濟下行壓力不斷加大的形勢下，房地產(chǎn)市場的逐步回暖和平穩(wěn)發(fā)展，無疑是個好消息。

　　在不少人看來，所謂房地產(chǎn)無非就是開發(fā)商買地、蓋樓、賣房。但事實上，房地產(chǎn)一頭連著投資、一頭連著消費，是一個關(guān)聯(lián)效應十分明顯的行業(yè)。保持房地產(chǎn)的穩(wěn)定健康發(fā)展，對穩(wěn)定投資、擴大消費、增加財政，進而對穩(wěn)定增長有著十分重要的意義。

　　2015年，我國國民經(jīng)濟的目標增速是7%左右。要完成這一目標，就必須充分發(fā)揮好消費的基礎(chǔ)性作用和投資的關(guān)鍵性作用，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展更是至關(guān)重要。一份研究資料表明，房地產(chǎn)投資每變動1%，將導致總產(chǎn)出和GDP在原基礎(chǔ)上分別變動0.25%，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資總額在原基礎(chǔ)上變動0.57%，社會消費品零售總額在原基礎(chǔ)上變動0.088%。

　　可見，房地產(chǎn)行業(yè)具有“牽一發(fā)而動全身”的功效，其平穩(wěn)健康發(fā)展，將會對整個國民經(jīng)濟持續(xù)增長形成重要支撐。

　　作為拉動經(jīng)濟增長的重要力量，房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，也將帶動許多相關(guān)行業(yè)的生產(chǎn)和消費。據(jù)統(tǒng)計，我國每年鋼材的25%、水泥的70%、木材的40%、玻璃的70%和塑料制品的25%都用于房地產(chǎn)開發(fā)建設；與房地產(chǎn)業(yè)直接相關(guān)的行業(yè)達60多個，關(guān)聯(lián)行業(yè)100多個。在房地產(chǎn)開發(fā)建設中，僅住宅建設需要的建筑材料和零部件就達2000種以上；每增加1億元的住宅投資，其他23個相關(guān)產(chǎn)業(yè)就相應增加投入1.479億元；住宅消費的提高能帶動建材、化工、家電、裝飾及家具等生活資料和生活消費資料的相應增長，其比率大約是1∶6。換言之，房地產(chǎn)市場的發(fā)展，不僅能帶動鋼鐵、水泥等產(chǎn)能過剩行業(yè)的產(chǎn)能消化；也將帶動家居建材、家電等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進消費結(jié)構(gòu)升級和產(chǎn)品更新?lián)Q代。

　　從擴大消費需求的角度看，我國市場對房地產(chǎn)仍然有一定的市場需求空間。一方面，我國正處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展的階段，我國城鎮(zhèn)人口達6.7億，到2030年城鎮(zhèn)化率要達到70%，還有大量的人口進城�！叭齻�一億人”的城鎮(zhèn)化，將帶來大量的農(nóng)村危房、城中村、城鎮(zhèn)棚戶區(qū)的改造，產(chǎn)生巨大的住房需求。另一方面，隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展，改善性需求將持續(xù)釋放；隨著“單獨二胎”政策的放開，將給不少家庭帶來新的住房需求等等。這些因素都將為房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展提供廣闊的市場空間。

　　與此同時，我們也不應該寄望地方政府繼續(xù)用大手筆投資的方式來刺激房地產(chǎn)行業(yè)，進而拉動GDP增長。畢竟，這種調(diào)控方式很容易導致資產(chǎn)負債率太高，或?qū)е沦Y金鏈斷裂，對實體經(jīng)濟發(fā)展帶來更多負面作用。

　　不指望對房地產(chǎn)拉動搞“強刺激”，并不意味著就不發(fā)展房地產(chǎn)。鑒于房地產(chǎn)對于拉動經(jīng)濟增長的重要作用，我國房地產(chǎn)行業(yè)的首要任務仍然是保持平穩(wěn)發(fā)展，穩(wěn)定住房消費，為整體經(jīng)濟實現(xiàn)保增長目標提供保障。

　　不久前，國務院已經(jīng)發(fā)布《國務院關(guān)于進一步做好城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造及配套基礎(chǔ)設施建設有關(guān)工作意見》，也預示著房地產(chǎn)行業(yè)在我國經(jīng)濟發(fā)展中仍然扮演著重要角色。而房地產(chǎn)政策調(diào)整的方向，也應該由以前的以行政調(diào)控為主向讓市場更好更多發(fā)揮調(diào)控作用轉(zhuǎn)變，在強調(diào)發(fā)揮市場配置資源的決定性作用的同時，還要注意更好地發(fā)揮政府作用，建立引導房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的長效機制。

　　三看——

　　調(diào)控是回歸

　　本報記者 亢 舒

　　今年以來，房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了深刻的變化，政府的宏觀調(diào)控手段也隨之發(fā)生了改變。特別是今年3月30日，人民銀行、財政部、國家稅務總局等5部門，聯(lián)手打出降低二套房個貸首付比例、降低公積金貸款首套住房首付比例等一系列政策組合拳，樓市升溫跡象更為明晰。據(jù)此，有輿論認為此輪宏觀調(diào)控是在救市。

　　不可否認的是，在房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的階段，市場的變化與政策調(diào)整間的關(guān)系密切。但房地產(chǎn)市場發(fā)展到今天，迎來了一個重大變化。整體而言，我國房地產(chǎn)市場的總供給和總需求大致平衡，告別了過去總體短缺、供不應求的階段。因此，才有了很多市場人士做出的一個判斷——房地產(chǎn)行業(yè)從黃金時代進入白銀時代。

　　階段的變化，也帶來了政策的變化。如果仔細梳理近些年來的文件、政策，不難發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)市場“調(diào)控”的字眼少之又少，近乎銷聲匿跡。根據(jù)黨的十八屆三中全會精神，我國今后改革的總體思路和方向，是市場在資源配置過程中起決定性作用。

　　具有標志性意義的有關(guān)房地產(chǎn)市場的“330新政”出臺之后，多位接受記者采訪的專家都表示，新政不應視為救市，而應當被看做是應有政策的回歸。也就是說，過去為了遏制投資投機性需求，防止房價在一些城市過快上漲而出臺的政策，特別是一些行政色彩比較濃厚的“限購”、“限貸”等政策，在階段改變之后，已根據(jù)不同情況，逐步放開，有針對性地進行了調(diào)整。

　　事實上，早在2014年9月30日，央行、銀監(jiān)會就出臺放松“二套房貸”的政策。從去年至今年，我國公積金政策也進行了調(diào)整。今年初，住房和城鄉(xiāng)建設部等三部門又要求放寬提取住房公積金支付房租條件。

　　一系列政策表明，政府宏觀調(diào)控的目的，既不是為救市，也不是為了所謂打壓房地產(chǎn)市場，意在逐步淡化調(diào)控的行政色彩，更多地讓市場在房地產(chǎn)資源配置中起決定性作用，這無疑是一種理性的回歸。

　　四看——

　　民生最關(guān)情

　　本報記者 亢 舒

　　提起房地產(chǎn)市場，不少人腦海中會浮現(xiàn)“高房價”、“日光盤”等詞匯。由于某些城市的部分商品房價格過高、上漲過快，導致很多人提起房價時，往往會有意無意地忽略數(shù)量龐大的保障性住房。事實上，近年來，各級政府加大了對廉租房、限價房、經(jīng)濟適用房、棚改房等的建設力度和供給水平。這不僅切實解決了相當一部分困難群眾的住房問題，也增加了整個房地產(chǎn)市場的正向預期，為房價總體平穩(wěn)創(chuàng)造了有利條件。

　　數(shù)據(jù)能說明問題。2007年至今，我國拉開了大規(guī)模建設保障性安居工程的帷幕。在過去幾年間，包括棚戶區(qū)改造在內(nèi)的保障性安居工程建設為解決住房困難群眾的居住問題和改善居住條件發(fā)揮了重要作用。截至2014年9月底，通過廉租住房、公共租賃住房、棚戶區(qū)改造安置住房等實物方式及發(fā)放廉租住房租賃補貼的方式，全國累計解決了約4000萬戶城鎮(zhèn)家庭的住房困難。

　　保障民生、改善民生是房屋的一個重要屬性，為此，我國逐步探索出“建立多層次的住房供應體系”這一基本思路，以最大可能解決困難群眾的居住問題。針對住房困難群眾，政府通過主導建設保障房或者貨幣補貼的方式幫助其解決居住問題，而對于一些“夾心層”，政府也通過一些優(yōu)惠政策降低購房成本，如自住商品房等等。

　　目前，這一思路已得到相當程度的落實。在中央和地方的共同努力之下，2011年至2014年，保障性安居工程的開工和入住套數(shù)的任務都按時完成。從目前的情況看，2015年的保障性安居工程建設也在順利推進。我國已初步形成了有中國特色的住房保障體系，保障范圍從最低收入人群逐步擴大到低收入人群和中低收入人群。保障方式也從單一模式逐步拓展至廉租房、公租房、限價商品房、自住商品房等，從實物保障拓展到貨幣補貼。

　　作為保障性安居工程的重點內(nèi)容，近年來，我國進一步加大了棚戶區(qū)改造的力度。截至2014年底，全國共改造各類棚戶區(qū)住房2080萬套、農(nóng)村危房1565萬戶，其中2013年至2014年改造各類棚戶區(qū)住房820萬套、農(nóng)村危房532萬戶。

　　不久前，國務院發(fā)布的《關(guān)于進一步做好城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造及配套基礎(chǔ)設施建設有關(guān)工作的意見》提出，實施三年計劃，2015年至2017年改造包括城市危房、城中村在內(nèi)的各類棚戶區(qū)住房1800萬套(其中2015年580萬套)，農(nóng)村危房1060萬戶(其中2015年432萬戶)。

　　可以預見，新“三年計劃”將讓更多的棚戶區(qū)居民走出低矮破舊的棚戶區(qū)，迎來嶄新的居住環(huán)境。而住房的民生屬性將在這一過程中得到進一步彰顯與強化。