遠(yuǎn)觀財經(jīng)
放松外資限制并不會逆轉(zhuǎn)房地產(chǎn)的基本面，也不用擔(dān)心中國房價暴漲，目前，房地產(chǎn)投資作為最好投資的階段已經(jīng)過去。
在人民幣貶值的大背景下，住建部等六部委修改了2006年《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》，放寬外商投資房地產(chǎn)企業(yè)在注冊資本的繳付以及機(jī)構(gòu)和個人購買自住、自用住房方面的政策，取消了外商投資房地產(chǎn)企業(yè)辦理境內(nèi)貸款、境外貸款、外匯借款結(jié)匯必須全部繳付注冊資本金的要求，以及境外機(jī)構(gòu)和個人在購買自住自用商品房時必須在中國居住一年的規(guī)定。
一般情況下，一些國家為了確保本國房價的穩(wěn)定，對于非本國居民和機(jī)構(gòu)購房會設(shè)置一些限制條件，2006年通過的《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》就是在當(dāng)年房地產(chǎn)價格快速上漲的情況下，為了穩(wěn)定房價而采取的“限外”措施。當(dāng)然，從實際效果來看，這種“限外”的措施實際上收效甚微，在2008年金融危機(jī)爆發(fā)之前，中國的房價仍然經(jīng)歷了快速上漲，而且，由于當(dāng)時很多監(jiān)管措施并不到位，一些海外機(jī)構(gòu)和個人通過各種途徑投資中國的房地產(chǎn)�？梢哉f，中國房價走到今天，也有外資機(jī)構(gòu)和個人的貢獻(xiàn)。
在中國經(jīng)濟(jì)下行，人民幣近期貶值的背景下，通過放松外商投資企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)和投資以及購買自住商品房方面的限制，用意是不言自明的，和“兩會”以來通過的一系列穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，促進(jìn)住房消費的舉措是統(tǒng)一的，都是通過放松以前的行政限制，進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的預(yù)期。然而，需要探討的是，在今天這個特殊的情況下，放松外資在開發(fā)和購買商品房的限制，能否進(jìn)一步推動房地產(chǎn)市場預(yù)期向好，外資能否成為中國房地產(chǎn)的“接盤俠”。
很顯然，中國房地產(chǎn)市場今天的基本面已經(jīng)和2006年房地產(chǎn)價格剛剛快速上漲時不可同日而語。就房地產(chǎn)市場的基本面而言：其一，過去作為短缺經(jīng)濟(jì)的房地產(chǎn)目前已經(jīng)基本實現(xiàn)供需平衡，除了一線等少數(shù)城市，大多數(shù)城市住房短缺的歷史基本宣告終結(jié)；其二，房地產(chǎn)已經(jīng)正式告別了過去的暴利時代，行業(yè)的收益率逐年下滑。
其三，在成本和融資的兩大壓力下，很多房地產(chǎn)企業(yè)事實上從2014年開始進(jìn)行轉(zhuǎn)型，過去趨之若鶩的房地產(chǎn)業(yè)，似乎成了人人避之不及的行業(yè)。3000多家上市公司，以前很難找到不做房地產(chǎn)的，而現(xiàn)在，很多兼營房地產(chǎn)的，都制定了退出房地產(chǎn)行業(yè)的計劃，甚至主業(yè)為房地產(chǎn)的，也去悄然推動“去房地產(chǎn)化”的努力。甚至一些龍頭房地產(chǎn)企業(yè)也加入了去房地產(chǎn)化的潮流。在商業(yè)地產(chǎn)的龍頭萬達(dá)加快去房地產(chǎn)化，大力布局文化旅游產(chǎn)業(yè)的同時，萬科、保利、恒大等大型房企也加快在金融等領(lǐng)域的布局。
基于此基本面的研判，盡管上半年，一些城市的房地產(chǎn)銷量和價格在政策組合拳的助力下開始回暖，但行業(yè)本身已經(jīng)告別“高利潤、高增長、高回報”的三高階段，由于三四線城市的庫存壓力，房地產(chǎn)事實上已經(jīng)從短缺經(jīng)濟(jì)走向結(jié)構(gòu)性的過剩，開發(fā)商和房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌和改變不可避免，一些中小地產(chǎn)企業(yè)要么被并購，要么退出房地產(chǎn)行業(yè)。在這種情況下，放開外資開發(fā)的限制，放寬外資機(jī)構(gòu)和個人購房的限制，并不能使房地產(chǎn)的基本面逆轉(zhuǎn)。
就此而言，放松外資限制并不會逆轉(zhuǎn)房地產(chǎn)的基本面，也不用擔(dān)心中國房價暴漲。未來影響中國房地產(chǎn)走勢的最大因素，除了宏觀經(jīng)濟(jì)的基本面，還有人民幣貶值和降準(zhǔn)降息寬松政策的雙重影響。在正常情況下，人民幣的貶值會引發(fā)國際資本的退出，從而使整個房地產(chǎn)市場承壓，而降準(zhǔn)降息又意味著投資房地產(chǎn)仍然可以起到保值的作用。未來房地產(chǎn)市場會如何，不確定性極大，但可以確定的是，對于購房者而言，一定要意識到，在房地產(chǎn)的基本面、宏觀經(jīng)濟(jì)的基本面、以及財富周期的基本面都發(fā)生變化的情況下，房地產(chǎn)投資作為最好投資的階段已經(jīng)過去。
□馬光遠(yuǎn)（經(jīng)濟(jì)學(xué)者）