有分析人士表示，2014年庫存消化較慢，而買地成本愈發(fā)高漲，今年京滬兩城房?jī)r(jià)普遍高端化，提高了部分產(chǎn)品的存貨值

　　■本報(bào)記者 王麗新

　　截至8月27日，滬深兩市已經(jīng)有89家上市房企公布2015年中報(bào)�！蹲C券日?qǐng)?bào)》記者根據(jù)同花順統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，按照申銀萬國行業(yè)分類，89家上市房企存貨總計(jì)逾1.8萬億元，而去年同期這89家房企的存貨總計(jì)為1.58萬億元，攀升了近3000億元，同比漲幅為14%。

　　對(duì)此，有分析人士認(rèn)為，上半年，部分一、二線城市去庫存情況較好，但多數(shù)三、四線城市的天量庫存仍難以消化。

　　有市場(chǎng)分析人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，雖然新增項(xiàng)目土地成本較高，高端樓盤銷售周期較長，促使一些企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)速度減慢，貨值有小幅增加，但整體來看，去存貨能力略微提高。

　　存貨小幅攀升

　　《證券日?qǐng)?bào)》記者根據(jù)同花順提供的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，在上述89家上市房企中，8家房企存貨總量超過500億元，其中，萬科A、保利地產(chǎn)和招商地產(chǎn)3家上市公司存貨都超過了1000億元。

　　值得一提的是，綠地控股是A股新成員，但并未在上述統(tǒng)計(jì)表中，因?yàn)閾?jù)其中報(bào)顯示，截至2015年上半年，公司存貨總計(jì)為3435.96億元，初期存貨則為3359.79億元。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，房企財(cái)務(wù)報(bào)表中的存貨指標(biāo)包括了住房庫存、土地儲(chǔ)備、開工建設(shè)項(xiàng)目等指標(biāo)，所以整個(gè)存貨規(guī)模會(huì)比實(shí)際上的待售住宅面積或金額要高。

　　不過，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從占比來看，住房庫存規(guī)模是其中較大的一項(xiàng)。目前89家房企存貨規(guī)模同比上漲，這與此前拿地規(guī)模大、去庫存速度慢的預(yù)期是有關(guān)系的。

　　而從庫存背后的資金成本來看，這會(huì)使得部分房企在目前市場(chǎng)復(fù)蘇時(shí)，依然需要積極去庫存，而沒有太多精力去拿地和投資。當(dāng)然，在此類房企中，部分房企去庫存的效果相對(duì)好，所以在今年9月份開始，預(yù)計(jì)拿地規(guī)模會(huì)增大，節(jié)奏也會(huì)加快。

　　“原來的存貨價(jià)格都上漲了”。一位業(yè)內(nèi)人士向本報(bào)記者直言，上漲的這部分存貨貨值非常高。此外，土地市場(chǎng)成交金額也在節(jié)節(jié)攀升。

　　事實(shí)上，相對(duì)于存貨增加，存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)減少，去庫存能力強(qiáng)的大型房企，在部分難以消化庫存的二線城市、甚至三、四城市大量布局的房企控盤能力稍顯不足，無法抓住市場(chǎng)窗口期，靈活推盤，項(xiàng)目去化速度較慢。

　　此外，近年來，由于城鎮(zhèn)化建設(shè)的快速推進(jìn)，不少城市展開“造城”運(yùn)動(dòng)，與之相對(duì)的是，當(dāng)?shù)厝丝趨s大量外出務(wù)工。更重要的是，一、二線城市聚集了過多的資源，需求集中，而供給和存量都短缺，所以在本輪房地產(chǎn)回暖的趨勢(shì)下，一、二線城市恢復(fù)較快，但三、四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)卻面臨高庫存壓力，去化能力較弱。

　　《證券日?qǐng)?bào)》記者從四川省政府相關(guān)房管局人士處獲悉，為了吸引本地人回鄉(xiāng)置業(yè)和全國人到樂山、攀枝花等城市購房，加快去庫存，四川省首次攜多地樓盤來參加北京秋季房展會(huì)。

　　變革營銷方式去存貨

　　值得注意的是，庫存難以快速消化的背后，一方面加重了房企資金鏈的壓力，另一發(fā)面也侵蝕了開發(fā)商的利潤空間。

　　有業(yè)內(nèi)人士向記者表示，房地產(chǎn)，作為一個(gè)價(jià)值千萬億美元的行業(yè)，過去15年一直在固定模式下爆發(fā)式增長。2014年開始，進(jìn)入了總體供大于求的調(diào)整期。對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)來說，過去的主要痛點(diǎn)是房企拿地建設(shè)的資源和資金，而現(xiàn)在則是銷售去化、存量運(yùn)營盤活、提升客戶體驗(yàn)等新痛點(diǎn)。

　　對(duì)此，在諾亞財(cái)富2015房地產(chǎn)金融高峰論壇上，諾亞財(cái)富集團(tuán)董事局主席兼CEO汪靜波表示：“隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)從過去的黃金十年進(jìn)入未來的白銀時(shí)代，競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更加激烈，未來盈利點(diǎn)將主要依靠持有、運(yùn)營核心資產(chǎn)獲得長期回報(bào)�！�

　　鑒于此，不少房企正在加速轉(zhuǎn)型，不管是萬達(dá)轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)，未來大幅縮減新增土地的拿地投資，還是部分房企與一些金融機(jī)構(gòu)合作，推出“房地產(chǎn)+金融+互聯(lián)網(wǎng)”的產(chǎn)品，用“買房+收益”的方式創(chuàng)新營銷方式，減少銷售壓力和成本，都是房地產(chǎn)行業(yè)供大于求之下做出的變革。

　　事實(shí)上，相對(duì)于相對(duì)飽和的住宅和傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，歌斐資產(chǎn)創(chuàng)始合伙人總裁殷哲接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，“我們感興趣的是新型的房地產(chǎn)項(xiàng)目，比如房多多、優(yōu)客工場(chǎng)以及小米公寓等，因?yàn)檫@些項(xiàng)目不一定是重資產(chǎn)運(yùn)營，未來運(yùn)營性資產(chǎn)的回報(bào)能力要大于靠拿地開發(fā)屬性產(chǎn)生收益的項(xiàng)目”。

　　而這些資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)更看重的新型房地產(chǎn)項(xiàng)目，正是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)存貨大增，導(dǎo)致市場(chǎng)供大于求而衍生出的新業(yè)態(tài)，也是一些房企力爭(zhēng)改變利潤走低的局面，試圖從創(chuàng)新營銷方式、嫁接互聯(lián)網(wǎng)或者實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型發(fā)展的方向。