今年樓市持續(xù)火熱，在第三季度更是進(jìn)入高潮，隨著“十一”假期結(jié)束，各個(gè)房地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)的前三季度住宅成交數(shù)據(jù)也陸續(xù)出爐，數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度東莞住宅供應(yīng)量和成交均創(chuàng)下歷史最高水平，其中住宅成交量達(dá)655.1萬(wàn)平方米，同比增87%。按照第三季度的熱銷態(tài)勢(shì)，今年全年商品房成交金額有望首次達(dá)到千億元。

　　成交：今年全年住宅成交有望達(dá)900萬(wàn)平方米

　　今年樓市政策寬松，房貸利率低，購(gòu)房者入市積極，東莞住宅成交十分火熱。合富輝煌東莞市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年前三季度，東莞住宅供應(yīng)量和成交量均創(chuàng)下歷史最高。其中住宅成交量達(dá)655.1萬(wàn)平方米，同比增87%；按照第三季度的表現(xiàn)，今年全年住宅有望成交900萬(wàn)平方米。此外，前三季度東莞樓市表現(xiàn)供不應(yīng)求，新增供應(yīng)量比需求少約76萬(wàn)平方米。

　　值得注意的是，今年前三季度全市商品房成交額已達(dá)712.6億元，按照第三季度月均94億元的銷售速度計(jì)劃，今年?yáng)|莞商品房成交將有望沖千億元，達(dá)到史上最高水平。

　　回顧今年樓市情況，“3·30”二套房放松政策是樓市的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，在4~9月東莞出現(xiàn)了史上從未有過(guò)的連續(xù)6個(gè)月月度成交量在75萬(wàn)平方米以上，在6月成交量和價(jià)格均達(dá)到頂峰，均價(jià)首次沖上萬(wàn)元，成交量首次達(dá)到百萬(wàn)平方米。

　　與往年相比，東莞前三季度量?jī)r(jià)齊升，房?jī)r(jià)小幅上漲約6%。據(jù)合富輝煌東莞市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，前三季度全市總體均價(jià)約9643元/平方米，同比小幅上漲6.2%，在2012~2015年四年間，東莞房?jī)r(jià)總體表現(xiàn)出穩(wěn)中小漲，年均漲幅僅4%上下。按照4%平均漲幅保守推算，預(yù)計(jì)東莞明年全年整體房?jī)r(jià)將首次進(jìn)入“萬(wàn)元時(shí)代”。

　　從月度成交價(jià)格情況來(lái)看，9月住宅均價(jià)創(chuàng)下了歷史最高水平，均價(jià)約10180元/平方米，是歷史上第3個(gè)房?jī)r(jià)過(guò)萬(wàn)的月份；9月房?jī)r(jià)比今年1月份上漲1500元，漲幅達(dá)17%。

　　庫(kù)存量：繼續(xù)創(chuàng)新低，消化周期僅5.3個(gè)月

　　今年的樓市寬松政策利好釋放改善型需求，樓市進(jìn)入“換房時(shí)代”，在需求釋放的刺激下，大戶型產(chǎn)品的消化速度加快。據(jù)合富輝煌東莞市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，2015年前三季度，125平方米以上大戶型供求比僅為0.75：1，其中180平方米以上供求比僅為0.68：1，說(shuō)明今年前三季度大戶型成交以消化庫(kù)存為主，速度得到加快。

　　然而，125平方米以上大戶型供應(yīng)量減少，2015年前三季度東莞住宅125平方米以上大戶型只是2014年全年的70%，且呈逐年減少趨勢(shì)。

　　在供不應(yīng)求持續(xù)作用下，東莞住宅的庫(kù)存量持續(xù)走低。合富輝煌東莞市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至9月30日，住宅庫(kù)存僅約468萬(wàn)平方米，創(chuàng)22個(gè)月以來(lái)最低；并且連續(xù)7個(gè)月回落，按照過(guò)去6個(gè)月的消化速度，消化庫(kù)存僅需要5.3個(gè)月，創(chuàng)下歷史最低水平。

　　從區(qū)域來(lái)看，受深圳客青睞的區(qū)域庫(kù)存緊張，而以東莞購(gòu)房者為主的區(qū)域去庫(kù)存壓力大。據(jù)統(tǒng)計(jì)，36%的區(qū)域消化庫(kù)存時(shí)間在半年內(nèi)，臨深片區(qū)多數(shù)在3個(gè)月以內(nèi)。觀察發(fā)現(xiàn)，目前東莞臨深片區(qū)可售存量嚴(yán)重不足，庫(kù)存嚴(yán)重“告急”。而莞北片區(qū)去庫(kù)存壓力最大，由于地理位置及經(jīng)濟(jì)因素，相對(duì)而言，莞北片區(qū)鎮(zhèn)區(qū)消化庫(kù)存時(shí)間多數(shù)在12個(gè)月以上。

　　不過(guò)，整體而言，目前東莞市場(chǎng)呈現(xiàn)供不應(yīng)求狀況，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，東莞低庫(kù)存對(duì)房?jī)r(jià)起到支撐作用，尤其臨深片區(qū)房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力較大。

　　特色：區(qū)域分化大 57%區(qū)域未漲價(jià)

　　隨著深圳客進(jìn)入東莞熱度增加，東莞樓市分化也極為明顯，根據(jù)合富輝煌東莞市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，雖然東莞約有8成區(qū)域成交量同比增加，其中增幅超過(guò)60%以上的區(qū)域數(shù)量占57%。但在房?jī)r(jià)上，有超過(guò)3成區(qū)域房?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯下跌，其中跌幅超過(guò)10%以上區(qū)域占12%；超過(guò)2成的區(qū)域房?jī)r(jià)基本持平，僅約4成區(qū)域房?jī)r(jià)出現(xiàn)上漲，其中漲幅達(dá)兩位數(shù)的區(qū)域占27%，接近3成。數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度東莞樓市成交火熱，但有近六成（57%）的區(qū)域房?jī)r(jià)未上漲。

　　目前東莞區(qū)域成交和房?jī)r(jià)分化嚴(yán)重，合富輝煌東莞市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)顯示，前三季度成交量前十名區(qū)域多分布于臨深片區(qū)，其中一半房?jī)r(jià)上漲，一半下跌，說(shuō)明市場(chǎng)存在“以價(jià)換量”現(xiàn)象；而后十名區(qū)域則多分布于莞北及水鄉(xiāng)片區(qū)。