2014年8月16日，西三環(huán)某樓盤開盤，搖到號(hào)的購房者在選房現(xiàn)場選房。新京報(bào)記者 侯少卿 攝
新京報(bào)訊 (記者馬力)買房的人們都簽訂過購房合同，這也是維護(hù)購房者權(quán)益的重要憑證。昨日起，北京市住建委和市工商局就修訂的《北京市商品房預(yù)售合同》、《北京市商品房現(xiàn)房買賣合同》，以及新起草的《北京市自住型商品住房預(yù)售合同》面向社會(huì)征求意見。
購房合同首次設(shè)置章節(jié)
通常，商品房的購房合同分為兩種，一種是預(yù)售合同，針對的是目前樓市中占大部分的期房；另一種是現(xiàn)房合同，就是購房者買到時(shí)已經(jīng)是現(xiàn)房了。
市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人說，此次市住建委和市工商局修訂和起草的3個(gè)示范文本，是依據(jù)住建部出臺(tái)的《商品房買賣合同示范文本》為藍(lán)本，目的是進(jìn)一步規(guī)范商品房交易行為，切實(shí)保障買賣雙方合法權(quán)益。
一位參與修訂范本的專家說，示范文本的征求意見稿在體例上與以往不同�！百彿亢贤芎瘢^去合同中是一條一條的條文直通到底，而新修訂的則是根據(jù)購房的幾大方面和環(huán)節(jié)，設(shè)置了數(shù)個(gè)章節(jié)。這樣，老百姓要想了解哪個(gè)方面的內(nèi)容，直接就可以翻到那個(gè)章節(jié)了�！�
記者詳細(xì)閱讀了3個(gè)示范文本的征求意見稿，以預(yù)售合同為例，分為合同當(dāng)事人、商品房基本狀況、商品房價(jià)款、商品房交付條件與交付手續(xù)、面積差異處理方式、規(guī)劃設(shè)計(jì)變更、商品房質(zhì)量及保修責(zé)任、合同備案與房屋登記、前期物業(yè)管理、其他事項(xiàng)10個(gè)章節(jié)。
自住房合同設(shè)再上市等約定
今年上半年，個(gè)別自住房項(xiàng)目被曝出購房合同霸王條款的問題，如購房人需要將契稅交給開發(fā)商代繳等。此后，市住保辦會(huì)同相關(guān)部門，研究出臺(tái)專用于自住房的購房合同示范文本。
昨日，自住房單獨(dú)的預(yù)售合同示范文本也同時(shí)征求意見。
市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，自住房限定購房價(jià)格和銷售對象，與商品房相比，在購房主體資格、再上市交易年限等方面存在不同，因此，合同示范文本做了特別提示。一是提示購房人自取得房屋所有權(quán)證書之日起，原則上5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。5年以后轉(zhuǎn)讓的，如有增值，應(yīng)當(dāng)按照屆時(shí)同地段商品住房價(jià)格和該自住房購買時(shí)價(jià)格差價(jià)的30%交納土地收益等價(jià)款。
同時(shí)，自住房購房人要承諾遵守限購政策規(guī)定，提交的材料均真實(shí)、合法、有效。通過隱瞞家庭信息、虛假申報(bào)、偽造證明材料等方式，騙購自住型商品住房的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)和法律責(zé)任，且5年內(nèi)買受人家庭不得在本市購買住房。
據(jù)了解，這三個(gè)合同文本在“首都之窗”、北京市住建委網(wǎng)站向社會(huì)各界公開征集建議和意見。社會(huì)各界可于10月20日前發(fā)送郵件至bjspfht2015@126，提出意見。
焦點(diǎn)1 發(fā)現(xiàn)瑕疵 開發(fā)商須修好再交房
參與修訂和起草的專家說，此次示范文本中，修改較多的是房屋交付和質(zhì)量方面。這對于購房者來說也是比較重要的。
過去，在收房環(huán)節(jié)中，購房者會(huì)驗(yàn)房，當(dāng)然，如果地基、主體結(jié)構(gòu)出了問題，肯定不能收房。但對于非專業(yè)人士的購房者來說，大都發(fā)現(xiàn)的是一些瑕疵問題，比如門窗翹了，墻面或地面有開裂或鼓包等。而絕大部分開發(fā)商都會(huì)讓購房者先收房，然后把問題記錄一下，以后再按照保修的規(guī)定來修理。這樣的做法也并不違反合同，因?yàn)橹灰辛丝⒐浒蛤?yàn)收表，就表示該房屋是可以達(dá)到交付收房的條件了。
而當(dāng)購房者收了房之后，一些開發(fā)商則會(huì)將收房時(shí)反映的那些問題慢慢攢著一起修，購房者發(fā)現(xiàn)的這些瑕疵長時(shí)間得不到維修，不斷地挑戰(zhàn)購房者的容忍度。最終，一些著急裝修或入住的購房者就會(huì)自己在裝修中把這些瑕疵和問題修理了。
而在此次征求意見的范本中，則明確約定：如果購房人在驗(yàn)房時(shí)發(fā)現(xiàn)屋面、墻面、地面滲漏或開裂；管道堵塞；門窗翹裂、五金件損壞；燈具、電器等電氣設(shè)備不能正常使用等問題，開發(fā)商要按照相關(guān)的質(zhì)量規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)，在約定的日期內(nèi)負(fù)責(zé)修復(fù)，并承擔(dān)費(fèi)用，修復(fù)后再進(jìn)行交付。
“也就是說，開發(fā)商要保證交付房屋的質(zhì)量，不能把存在表面瑕疵的房子交到購房人手中�！睂＜冶硎�，在這個(gè)章節(jié)中，首先合同會(huì)約定一個(gè)交房的時(shí)間，開發(fā)商也會(huì)把返修的富余時(shí)間考慮進(jìn)去，但如果購房者反映的瑕疵問題遲遲不修理好，無法收房，一旦超過了交房期限，開發(fā)商就要承擔(dān)逾期交房的責(zé)任。
而開發(fā)商逾期交房在合同中也有約定，每天都要按照總房款的相應(yīng)比例支付違約金。
焦點(diǎn)2 配套設(shè)施交付條件首次逐項(xiàng)明確
目前的購房合同在房屋的交付條件中，對于水電氣熱等方面，只是簡單地要求達(dá)到使用條件，每一項(xiàng)的后方都是空白的橫杠，最終是提供合同的開發(fā)商來填寫，而開發(fā)商往往就會(huì)模糊過去。最終，一些購房者發(fā)現(xiàn)，收房入住很長時(shí)間了，小區(qū)還用不上市政水，用的還是臨時(shí)電。
而在新修訂的示范文本中，這些項(xiàng)目都逐條非常細(xì)致地列出了交付的條件。
比如，交付時(shí)供水、排水配套設(shè)施要齊全，并與城市公共供水、排水管網(wǎng)連接等。
供電方面，交付時(shí)要納入城市供電網(wǎng)絡(luò)并正式供電；供暖則要求供熱系統(tǒng)符合供熱配建標(biāo)準(zhǔn)，使用城市集中供熱的，納入城市集中供熱管網(wǎng)，燃?xì)鈩t要在交付時(shí)完成室內(nèi)燃?xì)夤艿赖姆笤O(shè)，并與城市燃?xì)夤芫W(wǎng)連接，保證燃?xì)夤⿷?yīng)，此外，電話通信、有線電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)則要敷設(shè)到戶。
合同里還明確，供水、供電、供暖由開發(fā)商負(fù)責(zé)辦理開通手續(xù)并承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用。燃?xì)�、電話、有線電視、寬帶則由購房者自行辦理開通手續(xù)并承擔(dān)因開通、使用所產(chǎn)生的費(fèi)用。
焦點(diǎn)3 房屋有遮擋須提前告知
專家介紹，征求意見稿中，擬首次設(shè)定其他事項(xiàng)的章節(jié)，在這個(gè)章節(jié)里，包含了很多細(xì)致的約定。
比如，預(yù)售合同的條款里約定，開發(fā)商要承諾已將遮擋或妨礙房屋正常使用的情況告知購房人。
專家解釋說，購房人買期房的時(shí)候，房子還沒建好，房屋有沒有遮擋或妨礙都看不見，但入住之后影響卻較大。比如房前就是小區(qū)車庫入口，勢必帶來噪音等影響。而提前在合同中約定，這些情況開發(fā)商必須提前告知購房者。
此外，很多購房者都會(huì)遇到這樣的狀況，剛買房簽了購房合同，就有大量的裝修等廣告電話打來，不勝其煩。這很可能是購房人信息發(fā)生泄露。
此次示范文本中約定，開發(fā)商對購房者信息負(fù)有保密義務(wù)。非因法律、法規(guī)規(guī)定或國家安全機(jī)關(guān)、公安機(jī)關(guān)、檢察機(jī)關(guān)、審判機(jī)關(guān)、紀(jì)檢監(jiān)察部門執(zhí)行公務(wù)的需要，未經(jīng)購房人書面同意，開發(fā)商及其銷售人員和相關(guān)工作人員不得對外披露購房人信息。